ist es sinnvoll oder einfach nur gefährlich, wenn man sich eine Wohnung kaufen will?

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7 Antworten

Die Frage ist wirklich berechtigt.

Grundsätzlich bist du mit einer Mietwohnung flexibler. Diese kann mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

Entgegen mancher Behauptung ist Eigentum bei den momentan niedrigen Zinsen auf lange Sicht in den allermeisten Fällen deutlich billiger, als Miete.

Unterm Strich würde ich, wenn ihr lange dort bleiben wollt, zum Eigentum raten

Ich finde es vernünftige sich frühzeitig eine Immobilie anzuschaffen oder mehrere. Die Mieten sind noch nie gesunken, nur langsamer gestiegen. Eine Immobilie kann im Normalfall nicht an Wert verlieren. Wenn ihr in die Rente geht ist eure Immobilie normalerweise schuldenfrei und das Wohnen ist deutlich preiswerter als eine vergleichbare Mietwohnung. Und die volle Miete muss jeder Rentner zahlen, der zur Miete wohnt, obwohl die Rente deutlich geringer ist als der letzte Bruttolohn.

Wenn man früh anfängt hat man auch schnell zu ende gezahlt ;) Ob die Bank euch so einen Kredit gibt kommt hauptsächlich darauf an wie es bei euch mit Arbeit aussieht. Wenn ihr beide eine unbefristete Vollzeitstelle habt (die jetzt nicht gerade total miserabel bezahlt ist) sollte das kein Problem sein.

Zunächst einmal halte ich es sicher nicht für "gefährlich", eine Eigentums-wohnung zu kaufen. (Ich habe selbst eine) Warum sollte das auch gefährlich sein?

Wichtig für den Kauf einer Immobilie ist, dass Ihr zunächst einmal genug Eigenkapital angespart habt. 30 % der Kaufsumme an Eigenkapital sollten schon vorhanden sein. Für eine Finanzierung durch ein Kreditinstitut ist zunächst einmal ein festes Einkommen (feste Arbeitsstelle) in ausreichender Höhe sowie eine gute Bonität wichtig. Je eher Ihr eine Immobilie finanzieren könnt, desto eher ist die auch abbezahlt.

Allerdings solltet Ihr bei Eigentumswohnungen schon genau hinschauen, was Ihr für eine ETW kauft. Wie sieht hier die finanzielle Situation der Hausgemeinschaft aus? Muss das (komplette) Haus noch renoviert werden? Was für Miteigentümer gibt es in der Hausgemeinschaft? Ansonsten kann es später zu Problemen kommen! (Insbesondere finanzieller Art)

Eigentum ist fast immer besser als mieten.

Aber man sollte sich intensiv mit der Einschätzung von Immobilien befassen. Maklern sollte man skeptisch gegenüber sein. Wenn man finanzieren muss, dann sollte man sich mit dem Thema etwas auskennen.

Kaufen kann jeder, richtig kaufen können nur wenige.

Wie hoch sind Eure Einkünfte? Wie hoch die Ersparnisse? Das entscheidet über die Kreditwürdigkeit.

Und die Gleichung "Miete oder Rate" geht eindeutig nicht auf. Alle Reparaturkosten bleiben am Eigentümer hängen und der muß nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung des Kredits bezahlen.

Euch ist hoffentlich bewußt, daß wir derzeit in einer Niedrigzinsphase sind? Wer weiß, ob bei Auslaufen der ersten Zinsbindungsphase in 5 oder 10 Jahren die Kreditzinsen nicht doppelt, dreifach oder fünffach so hoch sind wie heute. Könnt Ihr Euch das Haus dann auch noch leisten?

Und die Gleichung "Miete oder Rate" geht eindeutig nicht auf.

Naja, das würde ich so nicht sagen. Eine Wohnung mit 90 qm, 25 Jahre alt, kostet bei uns zum Kauf rund 150.000 €. Bei 2% Zins, 2% Anfangstilgung und 1% für Instandhaltung, kommt das auf eine Rate von ca. 600€ im Monat. Miete ist nicht wirklich billiger.

Genau genommen, darfst du aber so nicht rechnen. Wenn du ehrlich sein willst, musst du Kaltmiete gegen Zins + Instandhaltung rechnen. 

Der Wert der Immobilie ist zwar ein Risiko, aber auch eine Chance.

Eigentum wird übrigens Riester gefördert, Miete nicht.

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@Interesierter

Das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Bei uns zum Beispiel würde die Wohnung das doppelte kosten. Das ist dann wieder für die Frage von Bedeutung, was man sich leisten kann.

Die große Gefahr im Augenblick besteht darin, dass sich Kaufinteressenten in der Hoffnung wiegen, der Zins würde endlos weiter so niedrig bleiben und ihre langfristige Leistungsfähigkeit über schätzen. Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, wo man 9% für Hypothendarlehen zahlen mußte. Niemand weiß, ob es das nicht wieder geben kann. Falls ja, werden viele heute erstandene Eigenheime in der Zwangsversteigerung landen.

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@weisskopfadler

Natürlich ist das immer eine Einzelfallentscheidung. Allerdings darfst du nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Die Objekte selbst müssen vergleichbar sein. Das würde ich mal bei deiner Behauptung "doppelt so teuer" bezweifeln.

Weiter musst du bei der Miete beachten, dass die Mieten noch nie wirklich gesunken sind. Im Gegenteil, sie sind langfristig immer gestiegen und werden auch weiter steigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Mietsteigerungen höher ausfallen, als die Zinssteigerungen, ist sehr groß. Daher fährst du bei Miete per se schon schlechter als mit Eigentum.

Mit jeder Tilgungsrate wird der offene Betrag und damit auch das Risiko und die tatsächlichen Zinsaufwendungen geringer. Miete bezahlst du ein Leben lang, ohne dass dir auch nur eine Türklinke in der Wohnung gehört. Beim Eigenheim werden Werte gebildet, die es dem Eigentümer im Alter erlauben, mietfrei zu leben.

Ich persönlich wohne im eigenen EFH und muss sagen, das was die beste Entscheidung, die ich treffen konnte. Für 160 m² Wfl, 100 m² Nutzfläche und 600 m² Grundstück habe ich eine Gesamtbelastung von 420 € im Monat. Davon sind 142 € im Monat Zinsen. Kannst du dir vorstellen, dass es mir reichlich egal ist, wenn sich dieser Satz in 9 Jahren, wenn meine Zinsbindung ausläuft, verdoppelt? Selbst wenn, liegt die Steigerungsrate meine tatsächlichen Zinsaufwendungen dann immer noch deutlich unter den real zu erwartenden Mietsteigerungen.

Wenn ich in Rente gehe, habe ich ein Häuschen, das einem heutigen Gegenwert von rund 250.000 € entspricht. Ich kann es dann entweder versilbern oder darin mietfrei wohnen. 

Und zu guter Letzt: Mir schickt keiner die Kündigung wegen Eigenbedarf oder zur Einquartierung von Flüchtlingen.

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@Interesierter

Google mal die Kölner Immobilienpreise. Selbst ältere Eigentumswohnungen sind -Sanierungsobjekte und Wohnungen in Problemvierteln ausgenommen- nicht unter etwa 3000 Euro den Quadratmeter zu bekommen.

Und Mieten seien nicht gesunken? Für Köln und Co schon richtig. Ich habe neulich einen Vermieter aus Zwickau getroffen. Der hat seine Wohnung nach 5-jährigem Leerstand für 4 Euro kalt den Quadratmeter vermietet. Mieten sinken durchaus, überall da, wo die Nachfrage fehlt und das ist in vielen ländlichen Regionen der Fall. Da werden die Kaufpreise auch nicht steigen, sondern sinken. Wer da ein Haus hat, hat massiv Geld versenkt. Das ist die Realität.

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@weisskopfadler

Dann rechnen wir doch einfach mal. Nehmen wir an, eine 100 m² Wohnung soll 300.000 € kosten. Diese bekommst du zur Miete nicht unter 10 € pro m² kalt im Monat.

Macht also im 1. Jahr 12.000 € Kaltmiete. Die Mieten werden, wie die übrigen Lebenshaltungskosten steigen. Nehmen wir mal an, das sind durchschnittlich moderate 2% im Jahr. Dann bezahlst du für diese Wohnung in den nächsten 30 Jahren insgesamt rund 490.000 € Miete.

Setzt du die Kaltmiete für die Kreditrate an und gehst von einem Zinssatz von 2% aus (ist momentan noch billiger zu haben), dann ist die Wohnung, selbst wenn du über die 30 Jahre 80.000 € für Instandhaltung ansetzt, nach 30 Jahren abbezahlt. Nach 30 Jahren wohnst du im Eigentum mietfrei, hast folglich nur noch die Instandhaltung zu tragen, die dann voraussichtlich mit rund 300 € im Monat zu Buche schlägt. Die Miete hingegen fällt weiter an und wird bis dahin voraussichtlich auf über 20.000 € im Jahr gestiegen sein.

Nach den 30 Jahren ist die Wohnung immer noch mindestens 300.000 €, realistischer 400-500.000 € wert. Mittelst du die Werte, machst du mit Miete im Jahr rund 10.000 bis 15.000 € Verlust gegenüber dem Eigentum.

Die reale Belastung aus Instandhaltung+Zins sinkt mit jeder Rate, während die Miete nicht sinkt sondern stetig steigen wird. Das heisst, auf lange Sicht fährst du mit Eigentum günstiger, als mit Miete. Miete ist nur kurzfristig und in Problemlagen günstiger.

Damit das Eigentum hier schlechter abschneidet, müsste sich der Zinssatz nach 10 Jahren rund verdreifachen.

Nun, ich wohne in einer ländlichen Gegend. Nur bei mir lohnt sich das Eigentum. Zins und Instandhaltungsrücklage für mein EFH mit 160 m² Wfl. kosten mich momentan und für die nächsten 9 Jahre 2,65 € pro m² im Monat. Die Mieten liegen bei uns hier in der Gegend für Altbau zwischen 5,50 und 7,50 € pro m² im Monat. Die von dir angesprochene Wohnung in Zwickau ist, seien wir mal ehrlich, auch nicht viel wert. Je nach Objekt und Lage sind hier Preise zwischen 500 und 1000 € pro m² für den Kauf realistisch. Das sind dann maximal 3500 € für Zins und Instandhaltung pro Jahr. Die Miete bei 4€ je m² im Monat schlägt aber schon mit 4800 € im Jahr zu Buche. Auch hier ist Eigentum unterm Strich billiger, als Miete.

Der Grund liegt doch auf der Hand. Auch Vermieter müssen in Summe irgendwie auf ihre Kosten kommen. Daher muss im Regelfall die Miete die Kosten decken und einen Gewinn für den Vermieter abwerfen. Sicher gibt es Fälle, wo das nicht funktioniert. Diese sind aber nicht die Regel sondern die Ausnahme. Wie immer gibt es 3 ganz wichtige Faktoren: 1. Die Lage - 2. Die Lage - und 3. Ganz wichtig! Natürlich die LAGE!

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Ich verstehe immer noch nicht ganz, warum ihr auf eine Mietwohnung verzichten wollt. Nur weil es nicht euch gehört? Das hört sich etwas seltsam für mich an. 

Was ist denn so toll an einer gemieteten Wohnung? Du bezahlst ständig steigende Mieten. Und wenn du 30 Jahre lang dort gewohnt hast und 30 Jahre lang gezahlt hast, gehört dir - gar nichts - !

Wenn du die selbe Wohnung kaufst und 30 Jahre lang abzahlst, dann gehört sie dir. Dann bezahlst du keine Miete mehr.

Ausserdem kannst du in der Eigentumswohnung oder gar im EFH machen, was du willst und wie du es willst. Gefällt dir das Bad nicht mehr, machst du es neu. Gefallen dir die Böden nicht mehr, machst du sie neu. Gefallen dir die Türen nicht mehr, dann machst du sie neu. Im Eigenheim kommt kein Vermieter mit einer Mieterhöhung oder einer Eigenbedarfskündigung ums Eck.

Der einzige Vorteil einer Mietwohnung ist die Flexibilität. Wenn du umziehen willst oder musst, schreibst du die Kündigung und hast nach 3 Monaten nichts mehr damit zu tun. Beim Eigenheim ist das deutlich schwieriger und natürlich, abhängig von der Marktsituation auch mit einem nicht zu unterschätzenden Risiko verbunden.

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