Ist der Vermieter verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen?

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5 Antworten

Nein, der Vermieter macht es sich nicht wirklich einfach. In Wirklichkeit schafft er sich eine Menge Probleme, wie Deine Anfrage schon zeigt. Angenommen, er gibt Euch Rechnungen sowieso schon zu spät und er verläßt sich dann darauf, dass ihr sie schon bezahlen werdet? Was, wenn nicht? Er bekommt Mahnungen, Mahnbescheid und die damit verbunden zusätzlichen Kosten. Die kann er nicht auf Euch überwälzen. Abgesehen davon. Wenn ihm mehr Kosten entstehen, als ihr voraus bezahlt, kann er ohne ene vernünftige Abrechnung nicht darauf zählen, dass er von Euch das Geld bekommt. Vielleicht ist der Vermieter einfach nur überfordert, eine korrekte Abrechnung zu machen. In einem vernünftigen Gespräch könnte man mal besprechen, wie er diese künftig machen kann. Ansonsten würde ich keine solchen Weitergaberechnungen mehr akzeptieren und sie einfach zurück geben. (Ggf. wieder in den Briefkasten werfen.)

Wurden Vorauszahlungen vereinbart, ist über diese jährlich über einen Zeitraum von exakt 12 Monaten ,Iinnerhalb der folgenden 12 Monate abzurechnen und diese A. dem Mieter zuzustellen. Es dürfen nur solche Betriebskosten umgelegt werden, die im Mietvertrag benannt wurden, das gilt auch bei einer vereinbarten Pauschale, über die aber nicht abzurechnen ist. Rechnet der Vermieter über die Vorauszahlungen nicht fristgerecht ab, sind Nachzahlungen nicht zu leisten, Guthaben aber auszuzahlen. Wenn, wie bei dir, der Vermieter überhaupt nicht abrechnet, so darf der Mieter nach erfolgloser Abmahnung (Fristsetzung 4 Wochen) die Vorauszahlungen solang zurückbehalten, bis der V. abgerechnet hat. Danach muss der Zurückbehalt nachgezahlt werden. Das müsstest du dem Vermieter vorher schriftlich alles per Einwurfeinschreiben mittreilen.

Ein sehr interessanter Mietvertrag, der viel Streitpotential in sich birgt. Albatros und Nemesis haben die BGB-Anwendungen recht umfangreich dargelegt. Aber du willst ja nicht der Frau des Vermieters das BGB vorlesen sondern praktikable Vorschläge unterbreiten, wie in Zukunft die Neben-und Betriebskosten in deiner Mietsache zu behandeln sind. Vorschlag: Den Mietvertrag ändern und die Klauseln zur Abrechnung der BK/NK dem BGB bzw. der 2. BKV anpassen. Das wäre die sauberste Lösung. Die aktuelle Regelung des MV hat nur den Vorteil für den Vermieter, dass er eine klitzekleine jährliche Abrechnung machen muss!! Sie hat aber den Nachteil, dass er auf einem Großteil des BK/NK sitzenbleibt, weil du diese Kosten einfach nicht bezahlen musst. So wird nicht erläutert, was sich hinter "Sonstige Nebenkosten" verbirgt. Da musst du nichts bezahlen. Heiz / Warmwasserkosten 30€ . Schwer vorstellbar, weil du ja beim Gasversorger direkt angemeldet bist. Da bliebe eigentlich nur der Bezug des Wassers für die Erwärmung durch deine Therme. Jahresverbrauch geschätzt: 50m³ x 6€ = 300€ verbrauchsbedingt abrechnungspflichtig.

Ein guter Vorschlag @Gerhart - D.H.

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Falls die Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich (§ 556 Abs. 2 BGB). Soweit der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Betriebskosten enthält, wird unterstellt, dass sie in der Miete enthalten sind.

Was sind Betriebskosten? Gemäß § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten "die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen".

Gibt es eine gesetzliche Regelung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter? Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Eine Regelung hinsichtlich der Betriebskosten findet sich dort nicht. Es ist somit den Vertragsparteien überlassen, eine entsprechende vertragliche Regelung auch im Hinblick auf die Betriebskosten zu finden, die dem jeweiligen Interesse der Parteien und den Umständen gerecht wird.

Die §§ 556, 556a BGB enthalten Regelungen für die Vereinbarung, Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten. Die Betriebskosten können danach in unterschiedlicher Weise auf die Mietpartei übertragen werden. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer Betriebskostenpauschale und der Pflicht der jährlichen Rechnungslegung. Es kann demnach vereinbart werden, dass der Mieter für die Betriebskosten entweder eine monatliche Pauschale oder Vorauszahlung leistet. Ist eine Vereinbarung über die Weitergabe der Betriebskosten nicht getroffen worden, so schuldet der Mieter die Zahlung auch nicht.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter für die Betriebskosten eine monatliche pauschale Zahlung zu leisten hat, kann der Vermieter die im vergangenen Jahr tatsächlich angefallenen Betriebskosten nicht abrechnen. Schuldet der Mieter hingegen eine Betriebskostenvoraus- bzw. -abschlagszahlung , so hat der Vermieter nicht nur das Recht, sondern auch die Verpflichtung, über die Betriebskosten des abgelaufenen Abrechnungszeitraums Rechnung zu legen. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.

Welchen Inhalt muss die Nebenkostenabrechnung haben? Nach Auffassung des BGH muss eine Nebenkostenabrechnung wenigstens folgende Angaben enthalten: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angaben und Erläuterungen des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Außerdem muss die Abrechnung klar übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar gestaltet sein.

Die Aufstellung der Gesamtkosten muss getrennt nach den jeweiligen Betriebskostenarten erfolgen. Für die Wirksamkeit der Abrechnung ist eine erkennbare Darstellung jeder einzelnen Betriebskostenposition erforderlich. Nur dann kann der Mieter leicht nachvollziehen, wie sich die Beträge der einzelnen Positionen zusammensetzen.

Zwingender Bestandteil der Nebenkostenabrechnung ist die Darstellung des Verteilerschlüssels für das gesamte Objekt und die jeweilige Mietereinheit. Werden verschiedene Verteilerschlüssel bzw. Umlageschlüssel verwendet, so müssen diese einzeln benannt und gegebenenfalls erläutert werden. Es reicht nicht aus, dem Mieter einen Prozentsatz oder Anteil an den gesamten Nebenkosten mitzuteilen, ohne darzulegen, wie sich dieser Anteil rechnerisch zusammensetzt. Wird nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet, müssen zunächst die Wohnflächen des Objekts dargestellt und sodann dargelegt werden, wie der Mieteranteil unter Zugrundelegung seiner Wohn- bzw. Nutzfläche ermittelt wurde.

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung? Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Dabei ist für den Fristbeginn der Zeitpunkt der Mitteilung maßgeblich. Es kommt also zur Fristwahrung nicht auf die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter an, sondern auf den Zugang beim Mieter innerhalb der Frist. Der Vermieter hat im Zweifel den Nachweis für den Zugang der Abrechnung zu erbringen. Gelingt ihm dies nicht und hat er die Frist schuldhaft versäumt, ist eine eventuelle Nebenkostennachforderung ausgeschlossen.

Ich möchte daher gerne wissen, ob der Vermieter verpflichtet ist seine Ausgaben selbst zu tätigen und uns diese im Anschluss in rechnung zu stellen.

genau das

Oder hat er hier recht und drückt uns weiterhin nur die Rechnungen in die Hand?

Nein das ist nicht korrekt.

Wir haben einen Mietvertrag von Haus & Grund.

Im Unterpunkt "Betriebskosten" sind ausschließlich:

Die monatlichen Vorrauszahlungskosten: aa) Heinzungs- und Warmwasserkosten - 30 € bb) die sonstigen Neben- und Betriebskosten - 10 cc) die Heinzungs- und Warmwasserkosten sowie die sonstigen Neben- und Betriebskosten - leer

angegeben.

§29 Besondere Vereinbarungen (aus dem Mietvertrag):

(Handschriftlich) Die Wartung der heizanlage-Gastherme wird 1 mal im jährlich durchgeführt, sowie die Emsisionsmessung und Reinigung des Kamins. Rechnung der Aufwendung geht direkt an Mieter.

Auf der Rechnung, die wir dieses Jahr erhalten haben, steht der Name meines Vermieters. Er ist ja auch der Auftraggeber. Kann ich trotz der angegeben Klausel die Rechnung zurück weisen? Zum Schornsteinfeger steht keine Zusatzvereinbarung.

Welche Frist sollte ich setzen, um die Nebenkostenabrechnung zu erhalten? Seit dem 15.07.2012 wohnen wir 1 Jahr in unserer Wohnung. Ich habe bisher nur mündlich danach gefragt. ich möchte beim Gespräch (seine Frau wird im Mietvertrag als sein Stellvertreter angegeben) eine schriftliche Aufforderung dazu abgeben.

Ich glaube folgender Punkt deiner Ausführung ist für mich noch ganz wichtig: Es kommt also zur Fristwahrung nicht auf die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter an, sondern auf den Zugang beim Mieter innerhalb der Frist. Der Vermieter hat im Zweifel den Nachweis für den Zugang der Abrechnung zu erbringen. Gelingt ihm dies nicht und hat er die Frist schuldhaft versäumt, ist eine eventuelle Nebenkostennachforderung ausgeschlossen.

Kannst du mir den bitte für einen Laien erklären?

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@kikaru

Die Nebenkostenabrechnung muß 12 Monate umfassen und der Vermieter muß einmal jährlich abrechnen, wobei der Vermieter den Abrechnungszeitraum frei wählen kann.

Zum Beispiel: Angenommen der Vermieter würde exakt vom 1.1.-31.12. abrechnen, dann wäre dies der Abrechnungszeitraum und da ihr am 15.7. eingezogen seid, würde euer Nutzungszeitraum für das Jahr 2011 am 15.7.beginnen und am 31.12. enden.

Der Vermieter könnte aber auch vom 1.7. - 31.6. abrechnen.

Der Vermieter muß die Nebenkostenabrechnung spätetens 12 Mon. nach Ende des gewählten Abrechnungszeitraums dem Mieter zustellen. Das wäre dann im ersten Beispiel der 31.12.2012 und im zweiten der 31.6.2012. Im letzten Fall wäre dann aber eine Nachforderung verfristet. D.h. Ihr müßtet nix mehr nachzahlen, aber ein evtl. Guthaben müßte Euch der Vermieter erstatten.

Der Mieter kann erst nach Ablauf der Frist zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung die Erstellung der Abrechnung anmahnen, also dann ab dem 1.1.2013.

Schornsteinfegergebühren können auf den Mieter umgelegt werden.

http://www.anwalt-mietrecht.de/aktuelles/fristen-bei-nebenkostenabrechnungen.html?nextstep=30

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@Nemisis2010

Ok den Part habe ich jetzt verstanden. Alle von mir aufgezählten Kosten sind umlagefähig, keine Frage. Das wir das bezahlen müssen steht nicht zur Debatte. Ich habe nur ehrlich keine Lust mir dir Arbeit zu machen, obwohl ich in einer Mietwohnung lebe. Dann kann ich auch Eigentum erwerben und mir den Stress selbst machen. Er verdient damit schließlich Geld.

Ist die von mir angesprochene Klausel im Mietvertrag ungültig oder ist diese bindend? Wenn sie bindend ist, möchte ich eigentlich sehr gerne eine Rechnung auf meinen Namen, was wohl schwer/schwierig ist, weil ich ja nicht der Auftraggeber bin, oder sehe ich das falsch?

Um den Hintergrund meiner Frage besser zu erklären... Wir wollen hier nicht mehr lange wohnen. Ich möchte keine Rechnung in vollem Umfang zahlen, wenn ich davon eventuell nur einen Bruchteil nutze. Deswegen möchte ich die Rechnung in den Nebenkosten zahlen, anteilig jeden Monat den "verbrauchten Anteil" dieser Rechnung.

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@kikaru

Du mußt ehrlich gesagt mit Deinem Vermieter die Sache dringend besprechen, denn er kann nicht einfach die Rechnungen mit der Aufforderung diese zu bezahlen an seine Mieter weiterleiten. Er muß grundsätzlich z.B. die Schornsteinfegergebühren, Grundsteuer, usw. vorauslegen. Der Vermieter kann diese Kosten dann natürlich in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Die Rechnungen können wahrscheinlich gar nicht auf Deinen Namen geschrieben werden, denn immer noch ist der Vermieter der Auftraggeber. Was soll dann auch der andere Mieter sagen, mit dem Du die Schornsteinfegerrechnung z.B. teilen mußt. Zwischenzeitlich ziehst Du dann aus ... neue Leute wieder ein ... usw. usf. - und am Schluß blickt dann keiner mehr durch.

Beispiel: Angenommen ihr zieht z.B. am 31.10.2012 aus - dann wäre Euer Nutzungszeitraum vom 1.1.-31.10. und der Vermieter kann dann z.B. wenn die Schorni-Kosten insgesamt 120,-€ betragen haben nur 45,-€ auf Dich umlegen. (die andere Hälfte zahlt ja der andere Mieter und Du nur Deinen Anteil vom 1.1-31.10.) Das gleiche gilt im übrigen für Wartungskosten, Grundsteuer usw. Leerstandkosten hat der Vermieter zu tragen oder falls die Wohnung dann wieder vermietet wird - dann vom neuen Mieter.

Falls der Vermieter bei der Erstellung der Betriebs-u. Nebenkostenabrechnung Hilfe braucht, kann er diese Tätigkeit ja an eine Hausverwaltung delegieren oder er wendet sich an Haus & Grund. (Er scheint ja dort Mitglied zu sein!-:)

Die Klausel bezüglich der Wartung der Heizung ist wirksam - auch wenn sie handschriftlich eingefügt wurde. -:) (kl. Scherz) Die Emissionsmessung und Reinigung des Kamins führt bei uns der Schorni durch.

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@Nemisis2010

Ok das baut mich auf. Ich glaub ich habe jetzt erstmal alle brandwichtigen Details, um gewappnet in das Gespräch zu gehen.

Nemisis direkt gilt mein aller herzlichster Dank! Ich habe mir schon einige Passagen von der tollen Seite, die du mir geschickt hast, kopiert und zusammen gestellt und auch aus deinen Texten. Ich hoffe das ist ok. Ich würde sie den gerne nach dem Gespräch weiterreichen, damit diese von Vermieter studiert und geprüft werden können. Vielleicht zieht er dann ja seine Aufgabe etwas ernster und hoffe das jetzt endlich bald auch die gewünschte Klärung eintritt.

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Es kommt darauf an was an Betriebskosten vereinbart wurde, Kalt- oder Warmmiete, zur Kaltmiete kommen noch die Betrribskosten (Nebenkosten) die sind in D. zZ im Durchchnitt pro qm/Mo. € 1,- die Warmen BK liegen bei € 1,25 pro qm/Mo.

Du willst sagen, die gesamten Betriebskosten einschließlich Heizkosten liegen zur Zeit in deinem Umkreis durchschnittlich bei 2,25€/m² Wohnfläche. Dem stimme ich auch zu.

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