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8 Antworten

Deine Beschreibung ist nicht ganz verständlich. Hast Du einen befristeten 2-Jahresvertrag als Mieter oder beim Job? Und Eigennutz oder Kapitalanlage?

Aber es fallen mir sofort ein paar Sachen auf:

  • 50.000 € für 2 Zimmer? Das ist keine Großstadt bzw. Einzugsgebiet? Die Lage scheint mir verdächtig zu sein, denke langfristig. Gibt es öffentl. Nahverkehr, Jobs, Entwicklungspotenzial der Lage / des Ortes? Sonst Finger weg, egal wie günstig. Da werden wohl die Mietkosten auch im Rahmen bleiben

  • 10.000 € Renovierung (Komplettrenovierung?) 2 Zimmer komplett renovieren oder sanieren? Auch Renovierung musst Du mit min. 15k rechnen, auch die Zeit die dafür benötigt wird und du nebenbei arbeiten musst und bis dahin auch zur Miete wohnst! Das geht nicht in einer Woche. Und Bad / Küche sind aufwändig. Vor allem renoviere so, dass es nicht das billigste ist, das bringt nix bei einer Immobilie

  • 100% Finanzierung Kapitalanlage ja, Eigennutz nein! Bei deinem Einkommen wird ohne weitere Sicherheiten eine Vollfinanzierung nicht oder nur mit Abschlägen (also höheren Zinsen) gehen. Kommt aber auch auf Deinen Job und deine Verbindung zur Bank an.

  • Kosten Kauf: Erwerbsnebenkosten ca. 1,5% Notar, 3,5%-5% Grunderwerbsteuer (je nach Region - in BW wird diese demnächst von den Grünen und Roten auf 4,5% erhöht), 3,57 bis 7,14 % Makler... je nach Region und Objekt. Dazu kommt noch die Grundsteuer, Instandhaltung Gemeinschaft und Rücklagen für Reparaturen sowie Instandhaltung deiner Wohnung/ Renovierung über die Jahre hinweg. Die Kosten sind erheblich höher denn als Mieter, ganz im gegensatz zu dem was die Leute immer meinen.

Mein Fazit: Finger weg von Vollfinanzierung bei Eigentum in dem Du selbst wohnen willst. Zum einen ist die Belastung hoch, es darf nix dazwischen kommen, damit du das Darlehen über Jahre hinweg bedienen kannst. Zudem kommen Nebenkosten (also brauchst Du a) 10-12% Nebenkosten als EK sowie die Renovierungskosten 15-20k als EK, dann sprechen wir über ca. 20-25k an EK bei einer ETW die 50k kosten soll, also 50% der Erwerbskosten). Dazu brauchst noch neue Möbel, Küche, Badausstattung... kommen nochmals 10-15k dazu, wenns nicht vom Sperrmüll holst. Und vergiss den Gedanken, alte Möbel die Du hast, dort reinzumachen, das wirst Du nach ner Renovierung nicht wollen...

Ich widerspreche also hier Goldfasan ganz klar, dass Eigentum selbstbewohnt zu 100% finanzierbar ist bzw. gemacht werden sollte. Wer das plant, muss sich nicht wundern, wenn er in Zukunft kein Geld mehr hat für Urlaub, Ausgehen, gutes Essen. Das Risiko und die Belastung langfristig ohne 30-40% EK (minimum!) ist bei Selbstnutz zu hoch - zum Vergleich einer Mietwohnung. Vor allem das gebundene Geld in Renovierung erhälst Du bei Eigennutz nicht zurück... Alles Geld das in die Immo investiert wird, ist weg und steigert den Wert um einen Bruchteil des eigenen Investments... und gerade in der Lage, die ich vermute...

Du wolltest persönliche Meinungen, das ist meine dazu ;) Weitere Infos und Tipps gern per PN.

Gruß

y

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Kommentar von abcd4321
09.07.2011, 15:52

Ich dachte auch an Vermietung der Immobilie, nicht an an Eigenbewohnung - sorry, hab ich vergessen dazu zu schreiben!

Also liege ich richtig mit der Annahme, das bei richtiger Kalkulation aller Kosten und der Kaltmiete sich die Wohnung von selbst tragen würde? zumindest größtenteils?

Ich habe die besagte Wohnung noch nicht besichtigt, es geht mir momentan nur um allgemeine Meinungen zu meiner Situation.

Nächste Woche werde ich das Objekt unverbindlich besichtigen, dann kann ich noch mehr dazu sagen..

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Also, Deine Frage ist missverständlich. Im Kontext könnte es auch Mietkauf sein, wie Du schreibst. Bist Du jedoch nur 2 Jahre befristet angestellt, birgt die Investition ein gewisses Risiko. Ich will hier keine Anleitung zum Prellen einer Eigentümergemeinschaft geben, weise nur darauf hin, dass bei Arbeitslosengeld II, sofern die Wohnung nicht die erlaubte Wohnfläche überschreitet, über die Arge betr. der Zinsen und der Regelungen über die Betriebskosten übernommen wird. Da würde ich mich mal genauestens informieren!

Vergleiche mal den Aufwand für die beiden Varianten Mieten oder Kaufen. zinsen-berechnen.de, liefert Dir alle Rechenmöglichkeiten.

Je nach Beruf und Qualifikation könnte es sein, dass die Befristung sich fortsetzt. Die Kreditgeber sehen das auch etwas differenzierter, als hier im Forum dargestellt.

Musst Du jedoch umziehen, dann hat sich das Thema eigentlich erledigt.

Bei Deinen Einkünften führt eine Vermietung kaum zu einer steuerlichen Einsparperspektive.

Die 10.000,- zu Beginn könntest Du als Eigennutzer vor Einzug noch in Werbungskostenansatz bringen, fragst dazu aber das zuständige Finanzamt. Aber bei dem geringen zu versteuernden Einkommen erscheint mir der Progressionsgewinn nach unten uninteressant.

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wie groß ist denn diese Wohnung und in welcher Stadt ist das. Der Kaufpreis ist allenfalls für eine Wohnung mit klar über 50 qm in einer Großstadt gerechtfertigt. Ob Du ohne Eigenkapital eine Hypothek erhältst, wage ich zu bezweifeln, mindestens 30% Eigenkapital müssen vorhanden sein und damit erübrigen sich bereits die anderen Fragen.

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Kommentar von ypsilonshome
09.07.2011, 10:18

Also woher Du dein Verständnis vom Kaufpreis der Immobilie nimmst frage ich mich gerade (@waltghaupt)

Ein Kaufpreis von 50.000 Euro nennst Du nur für Großstädte gerechtfertigt? Wenn von einer 2 Zimmerwohnung ausgegangen wird, kennst Du die realität in Ballungsgebieten sowie deren Preise aber mal gar nicht.

50.000 sind für Randgebiete und ländliche Gebiete ok - bei Ballungsgebieten wirst Du kaum unter 1.300.-/qm - und das dann in schlechten Lagen kommen.

Für eine 2 Zimmerwohnung mit ca. 50qm kannst Du in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Nürnberg in guten Lagen (und man sollte Immobilien ausschließlich in solchen Lagen bzw in Lagen mit Entwicklungspotenzial investieren) mit sehr viel an Kosten rechnen als die kolportieren 50.000 + 10.000 Renovierung.

Gutes kostet gutes Geld - keiner verschenkt was. Vor allem Immobilienbesitzer kennen den Preis und Wert Ihrer Wohnung meist ganz genau...

Und keine Frage kann wirklich hier beantwortet werden - dazu ist das Thema meist zu komplex. Es kommt auf viele Details an bei Käufer und Immobilie. Hier können nur Ratschläge und bestimmte Möglichkeiten aufgezeigt werden. Am Schluß bleibt es eine individuelle Lösung. :)

Sonnige Grüße y

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Hallo,

meine Antwort betrifft nur die Finanzierung:

Die Kaufnebenkosten sollten am besten aus Eigenmitteln bezahlt werden können, damit sich der Darlehenszins im Rahmen hält - also: Notar, Grundbucheintrag (zusammen ca. 1,5% des Kaufpreises), Grundwerbsteuer 3,5 bis 5% (je nach Bundesland) und evtl. Makler (3,57%) - evtl. "Sponsor": Eltern, Großeltern ? Für Immobilienkauf gibt man eher was als für ein Auto ;-)

Die Finanzierung für 50.000 Kaufpreis + 10.000 Renovierung empfehle ich in Anbetracht der heute immer noch historisch niedrigen Zinsen - siehe auch auf meiner Seite

http://www.hs-baufinanzierung.de

  • auf 20 Jahre fest mit 1% Tilgung (Tilgung kann höher angesetzt werden; mit Sondertilgungsrecht und Sonderkündigungsrecht für den Kunden nach BGB ab dem 11. Jahr).

Der Zins- und Tilgungsbetrag liegt dann bei 60.000 Euro Darlehen bei monatlich gerade mal 300 Euro , selbst bei einer Tilgung von 3% sind es mtl. nur 400 Euro.

Die Miete für eine 2-Zi-Whg. ist meist höher...

Also sehe ich hier kein Problem!

VG Heinz hs-Baufinanzierung (seit 1982)

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also pauschal kommen auf den eigtl. kaufpreis nochmal ca. 10% vom kaufpreis drauf (also bei 50.000€, 5.000€) davon ist ca. die hälfte maklergebühr und die andere grundbucheintrag, notarkosten, grunerwerbssteuer... (ohne makler fallen die kosten für den makler natürlich weg)

monatlich fällt dann noch ein hausgeld an. erkundige dich wieviel es beträgt (es kann auch schonmal, je nachdem was es beinhaltet gut 400€ sein) und was alles enthalten ist.

aber im algemeinen finde ich 50.000€ für eine renovierungsbedürftige 2-zimmer wohnung schon sehr viel.. kommt natürlich auch auf die stadt,lage und so an, aber trotzdem sehr happig...

und wenn du bis jetzt nur einen befristeten vertrag hast, würde ich dir erst dazu raten, wenn du festangestellt bist. wenn du nicht übernommen wirst und nicht sofort einen neuen job fndest, stehst du doof da..

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Rechne mach so 10% kaufnebenkosten, damit sich ne wohnung selber trägt, sollte der kaufpreis nicht höher als die13 fache jahresnettomiete sein, aber besser weniger, damit man rücklagen hat.

Nebenkosten zahlst du nicht viel mehr, als für ne mietwohnung, da steuern und versicherungen eh jeder vermieter umlegt, käme nur verwalter un instandhaltungsrücklage zu.

100% fremd zu finanzieren ist durchaus möglich und gar nicht so schlimm, wie alle behaupten.

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zu 100% fremdfinanzieren?? haha nie im leben ... und dann "nur" 1600??? was hast du denn bitte für sicherheiten, die du der bank als "sicherheit" anbieten kannst ??? o.O

ansonsten ist sowas immer fein, wenn du eine immobilie hast, nur heut zu tage hat man die miete erst nach sehr langer zeit raus .. also es ist nicht so, das du nach 10 jahren nur gewinn machst ... das ist ein irrglaube ...

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Der Preis ist m.E., abhängig von Lage, Größe und Standort durchaus nicht zu teuer, da braucht man sich in keiner Großstadt zu befinden...

Unabhängig vom Kaufpreis kämen, wenn die Geschichte über einen Makler läuft, noch etwa 7,5 - 9 % Nebenkosten auf dich zu, ohne Makler etwa 3,6 % weniger.

Und unabhängig davon sind 100% Finanzierungen zwar möglich, jedoch schwierig zu bekommen. Was ist, wenn du in zwei Jahren nicht übernommen wirst, und irgendwo arbeiten musst, wo du nur noch 1100 EUR verdienst...?

So ein Schritt will also gut überlegt sein.

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Kommentar von abcd4321
08.07.2011, 20:54

Und wenn man die Wohnung vermieten würde? finanziert sie sich dann nicht so gut wie von selbst?

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