Immobilienkauf - Finanzierung - Startkapital

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5 Antworten

Hallo Enemy74,

grundsätzlich bieten einige Banken die Möglichkeit an, bei selbstgenutzten Immobilien über den Kaufpreis hinaus zu finanzieren. Bei einem Immobilienerwerb sind nicht nur der Kaufpreis zu berücksichtigen, sondern auch die Erwerbsnebenkosten.

Diese beinhalten sowohl die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland variierend zwischen 3,5 - 6,5 %), sowie ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision (frei verhandelbar).

Beispiel: Kaufpreis 150.000 Euro, Finanzierung in Berlin (6 % Grunderwerbssteuer) Grunderwerbssteuer: 9.000 Euro Grundbuch- und Notarkosten (2 %): 3.000 Euro Maklercourtage (Durchschnittswert von 3,57 %): 5.355 Euro

= Erwerbsnebenkosten insgesamt 17.355 Euro

Gesamtkosten für die Finanzierung (Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten): 167.355 Euro.

Es empfiehlt sich aber mindestens diese Nebenkosten aus Eigenkapital zu Tragen. Denn dann stehen Euch viele Bankpartner für Eure Finanzierung zur Verfügung und ihr könnt vom aktuell günstigen Zinsniveau profitieren. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist natürlich Euer Zinssatz da die Bank geringeres Risiko einkalkulieren muss.

In Bezug auf die Finanzierungsmöglichkeiten möchte ich Euch gerne noch mitteilen, dass es sehr viele unterschiedliche Varianten gibt. Es würde diesen Rahmen übersteigen, wenn ich Euch diesbezüglich eine Auflistung oder Erläuterung beifüge. Ihr könnt Euch jedoch gerne über folgenden Link einen groben Überblick zu den unterschiedlichen Darlehensarten machen:

http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/darlehensarten/index.html

Ich empfehle Euch schon im Vorfeld eine Beratung durch Eure Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler in Anspruch zu nehmen. Für ein Beratungsgespräch ist es nicht zwingend erforderlich, dass ihr schon ein Objekt im Auge habt und die Anfrage auch darauf bezieht.

Anhand Euren Finanzierungsvorstellungen (monatlicher Rate oder Zinsfestschreibung/Sollzinsbindung) und Eurer Einnahmen- und Ausgabensituation lässt sich sehr gut, auch schon im Vorfeld, klären, wie hoch die maximal mögliche Finanzierungshöhe ist und welche Finanzierungsvariante zu Eurem Lebensstil und Situation passt.

Mit diesen Informationen seid Ihr optimal vorbereitet um Euch passende Objekte auszusuchen und auch direkt in die Besichtigungstermine zu starten.

Ich wünsche Euch alles Gute und viel Erfolg bei der Umsetzung Eurer Pläne und alles Gute für Euch!

viele Grüße,

Meryem

Interhyp AG

Also das kann man pauschal nicht sagen. Die Bank will eine Sicherung - die musst du irgendwie erbringen. Dafür wird in der Regel eine Hypothek aufgenommen und die Bank bekommt bei Nichtzahlung das Verwertungsrecht deiner Immobilie. Dies wird im Grundbuch eingetragen. Nennt sich Zwangsvollstreckung in das komplette Vermögen (ohne das die vor Gericht müssten o.ä.). Wenn die Bank deine Wohnung hoch genug bewertet ist es auch möglich ohne Eigenkapital zu finanzieren. Ich habe eine Immobilie gekauft und einen Kredit über 115% des Kaufpreises bekommen, da die Immobilie noch renoviert werden musste. Zusätzlich habe ich 21% Eigenkapital zur Begleichung des Kaufpreises investiert. In Summe wäre das (inkl. Sanierung) ein Eigenanteil von ca. 18% und ein Kredit von ca. 82%. Je höher deine Finanzierung um so schlechter ist aber auch der Zinssatz. Eine zusätzliche Sicherung in Form einer Risikolebensversicherung oder weitere Vermögenswerte zur Pfändung (außer der Immobilie selbst) könnten ebenfalls verlangt werden. Frage am besten bei mehreren Banken an und du wirst mit Sicherheit ziemlich unterschiedliche Angebote bekommen.

Es hängt davon ab:

In der Regel sollte als Minimum an Eigenkapital die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notarkosten, Grundbuchkosten) von 5- 14 % (je nach Bundesland, ob mit oder ohne Makler) sowie 10 % des Kaufpreises vorhanden sein. Ggf. macht die Bank eine Vollfinanzierung wenn der Kaufpreis günstig ist und die Relationen stimmen.

Bei der Kalkulation (auch abhängig vom Zustand/Alter der Wohnung bitte nicht nur die Rate mit der Kaltmiete vergleichen sondern auch noch berücksichtigen dass bei einer Wohnung normalerweise Rücklagen (Wohngeld) angespart werden müssen. Zudem die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen (z.B. besteht aktuell Renovierungsbedarf, stehen größere Belastungen für die Eigentümer an?).

Von der Finanzierungsform in der Regel zwei Modelle:

  1. Normale annuitätische Tilgung. Dann würde ich aktuell zumindet 10 Jahre bzw. bevorzugt 15 Jahre Zinsbindung (evtl. sogar 20 Jahre) wählen da die Zinsen nicht mehr viel tiefer fallen können. 2.Bauspardarlehen: Vorteil: gesicherte Zins für die gesamte Laufzeit; Nachteil: deutlich höherer Effektivzinssatz unter Berücksichtigung aller Faktoren

Letztendlich muss jeder selbst entscheiden welches Risiko man eingeht und es hängt von einem persönlich ab. Bei guten Chancen auf noch stärker steigendes Einkommen tendiere ich persönlich zum Annuitätendarlehen.

Du brauchst Eigenkapital (20-3%) und einen festen unbefristeten Arbeitsvertrag. Liegen die Voraussetzungen vor?

Glaub für die Finanzierung brauchst du ca. 20-30% Eigenkapital.

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