Immobilienfinanzierung: Bausparkasse oder Annuitäten-Darlehen?

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5 Antworten

Vorteile Annuitätendarlehen

  • Fester Zinssatz für die Dauer der Zinsbindung
  • fest kalkulierbare Rate
  • keine Bearbeitungsgebühren oder Darlehensgebühren
  • oft geringere Gesamtzinslast gegenüber Bausparsofortdarlehen ("endfällig gegen Bausparvertrag")
  • bei vielen Banken ist es möglich, eine Tilgungssatzänderungsoption mitzubuchen (du kannst während der Zinsbindungslaufzeit die Rate x mal ändern, z.B. in Zeiten mit geringerem Einkommen wie Elternzeit, aber auch höherem Einkommen wie z.B. nach einer Gehaltserhöhung)

Nachteile Annuitätendarlehen

  • Man kennt den Anschlusszinssatz nach Ende der ersten Zinsbindung nicht, ggf. kann das Zinsniveau dann deutlich höher sein (was zu einer höheren Rate und/oder Laufzeit führen kann)
  • Sondertilgungsoptionen müssen meist separat vereinbart werden (sind aber mittlerweile oft schon von vorneherein drin)
  • falls das Objekt vermietet wird, können durch die sinkende Zinslast jedes Jahr etwas weniger Darlehenszinsen bei der Steuer abgesetzt werden (nur für Vermieter! Nicht für Eigennutzer!)

Vorteile Bausparsofortdarlehen ("endfällig gegen Bausparvertrag")

  • Du kennst sowohl während der Ansparphase wie auch während der Bauspardarlehens-Tilgungsphase den Zinssatz ("Zinssatz bis zum letzten Cent bekannt"). Völlige Kalkulierbarkeit.
  • In der Bauspardarlehens-Tilgungsphase (also nach Zuteilung des Bausparvertrags) kannst du jederzeit kostenlos und unbegrenzt Sondertilgungen leisten

Nachteile Bausparsofortdarlehen ("endfällig gegen Bausparvertrag")

  • Gesamtzinslast oft höher als bei Annuitätendarlehen, da in der ersten Phase (endfälliges Darlehen gegen noch anzusparenden BSV) die Zinsen stets auf den Gesamtbetrag gezahlt werden. Bei dem Annuitätendarlehen hingegen zahlst du jeden Monat etwas geringere Zinsen, da dort ja jeden Monat getilgt wird
  • Es gibt oft eine Darlehensgebühr zum Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrags
  • Sondertilgungen sind meist nur während der Bauspardarlehens-Tilgungsphase möglich, nicht während der Ansparphase (hängt aber von der Bausparkasse ab, bei einigen wenigen geht das wohl)

==> Um es auf den Punkt zu bringen: Das Annuitätendarlehen ist flexibler und in der Gesamtzinslast oft günstiger. Das Bausparsofortdarlehen hingegen besser kalkulierbar (da du sowohl den Zins für die Ansparphase wie auch für die Bauspardarlehens-Tilgungsphase kennst), dafür aber in der Gesamtzinslast oft teurer.

Viele Banken bieten aus den genannten Gründen an, dass man die benötigte Darlehenssumme auch in mehrere Bausteine aufteilen kann. Wenn du zum Beispiel 200.000€ benötigst, könnte man 2/3 Annuitätendarlehen und 1/3 Bausparsofortdarlehen machen. Mein Tipp: Größer als die Hälfte sollte man das Bausparsofortdarlehen nicht machen, sonst schlagen die höheren Gesamtzinskosten dieser Variante zu stark durch. Damit hat man die Vorteile aus beiden Welten.

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Kommentar von Interhyp
04.10.2016, 13:35

Hallo khudo,

ich kann mich den Ausführungen und Schlussfolgerungen von JTKitzel nur anschließen. Alles in allem hängt die endgültige Entscheidung von Euren Bedürfnissen ab.

Viele Erfolg.

Anna

Interhyp AG

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Die detaillierte Antwort hat dankenswerter Weise @JTKitzel bereits erledigt.

Hier die kurze Antwort:
Wenn kein bestehender Bausparvertrag mit eingebaut wird und die Immobilie selbstgenutzt wird  dann ist ein Annuitätendarlehen das Optimale. Zinsbindung nach Gefühl und Ängsten - ich denke zwischen 10 und 20 Jahren ist alles ok.

Natürlich 5% Sondertilgungsrecht nicht vergessen.

Wenn Luft in der Finanzierung ist dann empfehle ich bei Arbeitnehmern eine Zinsbindung von ca. 10-15 Jahren und den parallelen Ansparvorgang (neben der Tilgung und auf freiwilliger Basis) in einen Riesterbanksparvertrag oder Riesterbausparvertrag.Die Zulagen und Steuervorteile (müssen individuell vorher ausgerechnet werden ob sie passen) bringen deutlich mehr als die Zinser derzeit und das angesparte Geld kann bei Eigennutzung zur Tilgung nach Ablauf der Zinsbindefrist hergenommen werden. Wenn man mit spitzem Bleistift rechnet ist das besser als Sondertilgung und flexibler. Aber selbstverständlich kann man auch mit der Erhöhung des Sondertilgungsrechts das Darlehen vorher herunterfahren.

Der Unterschied zwische Bank- und Bausparvertrag:
Banksparvertrag billiger (keine Abschlussgebühr) Zinsen praktisch nix genauso wie Bausparen aber hier bringen es halt die Zulagen und Steuervorteile. 

Bausparvertrag teurer durch die Abschlußgebühr aber die Möglichkeit zu einem jetzt kalkulierten Zinssatz ein Darlehen zu erhalten.

So bewahrt man sich Flexibilität die mir bei einem Bausparvertrag, besonders mit vorgeschalteten Darlehen, fehlt.

Noch nebenbei: Ich würde immer eine geringe Tilgung bei einem Annuitätendarlehen nehmen (aus Sicherheitsgründen). Wenn ich 1% vereinbart habe und meine Mehrrückzahlungsmöglichkeit über Einzahlung in einen Riestervertrag und/oder Sondertilgung mache dann kann das etwas teurer sein (durch den Aufschlag für das Sondertilgungsrechts). Es bringt mir aber im Problemfall wenn ich weniger verdiene, die finanzielle Planung nicht so wie erwartet klappt oder ähnliches deutliche Vorteile: Ich kann auf 1% Tilgung runterfahren ohne meine Bank fragen zu müssen. Und Banken zu fragen wenn man in der Klemme sitzt ist meist keine gute Verhandlungsbasis.

Meine kurze Antwort ist jetzt auch lang geworden.

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Muß der Bausparvertrag noch erst angespart werden?

Wie ist das mit den Kosten für die Zwischenfinanzierung?

Im Allgemeinen ist der Tilgungssatz eines Bausparvertrages höher d.h. Darlehen ist eine höhere Belastung aber eher abgezahlt.

Meine Meinung: Wenn im Moment der Bausparvertrag noch erst angespart werden muß, warum nicht gleich das Annuitäten-Darlehen? Dann wird ab sofort getilgt. Im Moment sind die Zinsen niedrig, also einen möglichst langfristigen Vertrag abschließen und eine angemessen hohe Tilgung nutzen.

Vorteil eines Bausparvertrages: gesicherter Zinssatz, Möglichkeit der außerplanmäßigen Tilgung, Nachteil: hohe Tildung (Belastung), Zuteilungszeitpunkt ?

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Annuitäten Darlehen ist vorzuziehen, weil es transparenter ist.

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Das müssen sie dort genau erläutern. 

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