Immobile kaufen ja oder nein?

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2 Antworten

Derzeit sind Immobiliendarlehen unter 1 % zu haben. Da würdest du in laufende Darlehen mit fast 5 % einsteigen?

Finanziere das Objekt zum günstigsten Zinssatz und zahle den Kaufpreis, der dem Objekt entspricht. Danach hat der Verkäufer genug Geld, um seine Darlehen selbst zu bedienen oder vorzeitig zu beenden.

Du könntest also 4 Wohnungen für 300000 € kaufen? Hört sich nach Schnäppchen an. Das wären dann also 4 von 9 Wohnungen. Wie sieht es dann mit den Mehrheitsverhältnissen in dem Objekt aus? Was steht an Sanierungsmaßnahmen an? In welchem energetischen Zustand ist das Haus?

Und am allerwichtigtsten: Wie ist die Lage, die Lage und die Lage?

Damit ist gemeint, ob die Lage in Zukunft zumindest dazu beiträgt, dass der Wert bleibt oder sogar steigt. Das mit dreimal Lage kannst Du ruhig wörtlich nehmen: Lage innerhalb des Landes, also wandern Menschen eher ab oder ist Zuzug zu erwarten. Lage innerhalb der Stadt, z. B. ruhige Wohnlage oder laute Hauptstraße, Eisenbahn, Einflugschneise? Und schließlich die konkrete Lage im Wohngebiet und die Ausrichtung der wichtigsten Hausseite. Also z. B. Balkone nach Süden oder Westen oder eher Nord/Ost. Wie ist die unmittelbare Umgebung? Würdest Du selbst dort wohnen wollen?

Auch noch wichtig: Was ist in Zukunft in der näheren Umgebung geplant. Das sind alles Faktoren, die man berücksichtigen muss.

Ob bei 16 % Hauskosten jährlich vom Ertrag am Ende auch wirklich nach 15 Jahren eine Refinanzierung des Kaufpreises + Darlehenszinsen und sonstige Belastungen des Kaufs drin sind, hängt auch davon ab, wieviel in den nächsten Jahren für Sanierungen des Hauses oder der einzelnen Wohnungen aufgewendet werden muss.

Ich habe mir vor längerer Zeit mal ein Excel-Kalkulationsmodell gemacht, das mir sehr schnell sagt, ob sich ein Objekt lohnt oder nicht. Dabei ist u. a. die Steuerbelastung auch ein Thema. Rechne mal mit rund 4000 € Steuern, bei nicht mal 20 % pers. Einkommenssteuersatz. Diese Last kannst Du nur drücken, wenn Du investierst. Möglichst Wert erhaltend oder Wert steigernd. Das Geld fehlt aber dann auch zur Refinanzierung des Kaufpreises.

Da muss also eine ganze Menge beachtet werden, aber eines ist aus meiner Sicht klar: Die Übernahme des Darlehens kommt nur in Frage, wenn dafür der Kaufpreis so niedrig ist, dass die Zinslast bis zum Auslaufen schon gedeckt ist.

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Kommentar von jjone91
30.11.2016, 18:40

Ja die Sache ist es ist nicht ein Kredit mit ca. 200.000Euro, sondern  4 Kredite mit 4,95% und restschulden mit jeweils ca. 50.000Euro für die der Verkäufer ca. 20-30.000Euro Vorfälligkeit zahlen müsste. Daher hatte ich Ihm Angeboten diese zu übernehmen. Natürlich ist der Zinssatz nicht allzu prickelnd.. und wie sie schon sagten würde ich heutzutage locker Zinssätze unter 2% bekommen.

Daher würde ich ja gerne wissen ob der Preis auf die Jahresnettokaltmiete (21.000Euro) rentabel ist bzw. fair ist.

Gibt es da nicht eine Faustformel nach der man grob gehen könnte?

Da ich finde ein Objeklt sollte sich innerhalb maximal 15 Jahren egal welcher Größe reamonisiert haben, sonst lohnt sich das Objekt auf langersicht gesehen einfach nicht.

Rücklagen sind genügend vorhanden als Sach- und Barwert

Die Lage ist als gut zu bezeichnen..die Wohnungen sind alle gut geschnitten..

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Da fehlen einfach zu viele Angaben um bei einer Kaltmiete von € 5,43 /m² ohne Nebenkosten und Höhe der umlagefähigen Beträge eine vernüntige Einschätzung geben zu können.

Die 16 % sind im Normalfall gut bemessen, können aber auch gerne mal auf 25 % steigen!

Lage

öff. Verkehrsanbindung

Mieterstruktur

Mieterfluktuation

soziales Umfeld

Rücklagen

Renovierungsmaßnahmekosten (fast keine sagt fast garnichts auls!)



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Kommentar von jjone91
30.11.2016, 18:31

Bahnhof, 5min zu Fuß erreichbar.  20min zur Autobahnauffahr A5 und A49.

Mieter sind nur ruhige Menschen ohne Kinder drinne und  die meisten schon mehr als 8 Jahre.

Rücklagen Privat sind mehr als genung vorhanden..in Sach und Bar Vermögen.

Ich würde nur gerne wissen wie ich am besten kalkulieren kann ob sich das Objekt rein von der erzielbaren Kaltmiete rentiert...ein Objekt sollte ja schon mind. 4% Rendite bringen damit sich das auch lohnt.

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