Ich möchte meine möblierte Wohnung kündigen. Der Vermieter behauptet eine Mindestvertragszeit von 2 Jahren. Wer hat recht?

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6 Antworten

Vermieter und Mieter waren sich bei Vertragsabschluss darüber einig, dass hier kein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen werden sollte sondern ein befristeter. Dazu hat der Vermieter schriftlich im Vertrag  zulässige Gründe nach § 575 I BGB genannt. Der Zeitpunkt der Befristung war vertraglich fixiert.

Befristete Mietverträge enden mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer ordentlichen Kündigung durch eine der Parteien bedarf. Daher wurde auch kein gegenseitiger Kündigungsverzicht vereinbart. Es kann auch nicht aus dem Vertragskonstrukt eine Mindestvertragslaufzeit erkannt werden, weil es diese Kategorie in Mietverträgen nicht gibt. Es bestand im gegenseitigen Einvernehmen eine festgelegte Vertragslaufzeit.

Daher kann der Mieter diesen Vertrag nicht ordentlich kündigen. Es besteht nur die Möglichkeit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung oder die Auflösung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen.

Vier Monate vor Ablauf des Mietvertrages jedoch kann der Mieter beim Vermieter anfragen, ob die Gründe der Befristung weiter Bestand haben. Darauf hat der Vermieter mit Monatsfrist zu erklären, dass die Befristungsgründe Bestand haben oder nicht. Es kann also durch dieses pro cedere geklärt werden, ob die Befristung weiterhin gültig ist oder ob durch Wegfall der Gründe das bestehende Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt wird.

Nun hat der Vermieter im Vertragstext mehrere Gründe genannt, die die Befristung erklären sollten. Einen dieser Gründe hat er sogar handschriftlich um die Bemerkung ergänzt, dass er die Absicht hat die Mietsache in eine Ferienwohnung umzunutzen. Daraus könnte nun geschlussfolgert werden, dass die Umnutzung der Mietsache keine zulässige Begründung für eine wirksame Befristung des Mietvertrages sei. In wieweit diese Umnutzung mit durchgreifenden Umbaumaßnahmen verbunden wäre, kann hier nicht beurteilt werden. Eventuell gibt es einen Bauantrag mit Antrag auf Nutzungsänderung, das zuständige Bauamt könnte dazu Auskunft geben.

Falls du nun als Mieter hier vor Ablauf der Befristung ordentlich kündigen willst, musst du dich auf eine Klage des Vermieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit Mietzahlung bis zum Ende der Befristung gefasst machen. Ausgang ungewiss.

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Kommentar von Alex20YMT
28.02.2016, 22:35

Vielen Dank für alle eure Hilfe.

Jeder Kommentar hat mir weitergeholfen. Die Antwort von Gerhart war für mich am objektivsten.

Mit ist nun klar, dass ich den befristeten Vertrag vom Inhalt her nicht richtig verstanden hatte - dass der Vermieter recht hat und dass es sich um eine Mindestlaufzeit handelt. Jetzt muss ich im Prinzip mit dem Vermieter klären, ob eine Auflösung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist.

Wenn nicht, muss ich weiterhin die Frage stellen, ob mein Jobwechsel zum Jahresanfang, seit dem meine tägliche Fahrt zur Arbeit um 100km länger geworden ist und das spätere Zusammenziehen mit meiner Frau als Begründung für den so genannten Härtefall ausreicht. Ein Verzicht auf die 2 Monats-Kaltmieten, die ich als Kaution hinterlegt hatte, könnte ich eventuell ins Spiel bringen...

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Ich möchte meine möblierte Wohnung kündigen. Der Vermieter behauptet eine Mindestvertragszeit von 2 Jahren. Wer hat recht?

Das kommt auf den Einzelfall an. Es gibt unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Befristung, nachzulesen hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html

Im Mietvertrag steht, dass "das Mietverhältnis auf die Dauer von 2 Jahren geschlossen wird, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigen, oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde." Mit der handschriftlichen Notiz, dass die Wohnung dann als Ferienwohnung genutzt wird.

Ob der angegeben Grund zutrifft, würde ich einen Fachanwalt beurteilen lassen.

Mein Verständnis war, dass ich nicht länger als 2 Jahre wohnen kann, also von einer maximalen Mietdauer. Der Vermieter behauptet jedoch, dass es sich hierbei um eine Mindestvertragslaufzeit handelt.

Es ist wie bei einem befristetem Arbeitsvertrag; es bedarf keiner Kündigung und die Laufzeit geht über die vereinbarte Zeit aber nicht kürzer.

Das Feld, wo ein Kündigungsverzicht hätte vereinbart werden können, ist im Vertrag weder angekreuzt noch ausgefüllt. Wortlaut: "Beide Parteien können eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist frühestens zum ___ erklären."

Das ist etwas anderes, es wäre ein gegenseitiger Kündigungsverzicht für z.B. die Dauer von zwei Jahren, nach den zwei Jahren oder zum Ablauf  der zwei Jahre, kann man kündigen oder der Mietvertrag läuft weiter; bei einer Befristung endet er automatisch.

MfG

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Der Vermieter "meint" hier einen Zeitmietvertrag abgeschlossen zu haben.

Dazu muß im Mietvertrag ein Grund angegeben sein.

Er hat zwar handschriftlich einen Grund für die Befristung angegeben, dieser ist aber unzulässig.

Als zulässigen Grund für eine Befristung  gilt ausschließlich Eigenbedarf für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen, Umbau/Abriss oder Bedarf für einen Angestellten des Vermieters.

Nutzung als Ferienwohnung ist nichts von alledem. Folglich ist die Befristung unwirksam und der Vertrag unbefristet.

Du kannst also jeder Zeit mit der gesetzlichen kündigen.

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Kommentar von imager761
28.02.2016, 08:26

Du kannst also jeder Zeit mit der gesetzlichen kündigen.

Falsch. Dass "das Mietverhältnis auf die Dauer von 2 Jahren
geschlossenwird, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigen, oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde" ist der Grund seiner Befristung n. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB, der bei Vertragsschluss so schriftlich mitgeteilt wurde und damit einen
qualifizierten Zeitmietvertrag hergibt :-O 

Selbst und gerade "mit der handschriftlichen Notiz, dass die Wohnung dann als Ferienwohnung genutzt wird": Würde sie dies von ihm selbst, soger als einer von weiterem Befristungsgrund n. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Sommerdomizil, Gästehaus, Anlageobjekt, ...

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Der Vermieter behauptet jedoch, dass es sich hierbei um eine Mindestvertragslaufzeit handelt.

Da hat er Recht: Der Vereinbarung nach handelt es sich (sogar wortwörtlich) um einen qualifizierten Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html

Der endet mit Ablauf der Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf oder er vorfristig ordentlich kündbar wäre.

Sofern du dich nicht auf einen Aufhebungsvertrag verständigen könntest, schuldest du bis zum Ablauf Mietzahlung.

Dem steht im Ggs. zu albatros' irriger Meinung nicht entgegen, dass der Eigemtümer nach Durchführung der Umbaumaßnahmen eine Vermietung an Feriengäste oder einen Verkauf plant, etwa um davon seine Kosten als Bewohner einer Pflegeeinrichtung zu bestreiten, in der er in 2 Jahren wohnen möchte oder seinen Lebensabend im sonnigen Ausland finanzieren möchte.

G imager761

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Der Vermieter meint, er hätte einen befristeten Mietvertrag für eine Laufzeit von 2 Jahren abgeschlossen. Eine Befristung ist aber nur dann wirksam, wenn diese mit einem von drei zulässigen gesetzlich festgeschriebenen Gründen erfolgt. Die Nutzung als Ferienwohnung gehört garantiert nicht dazu. Deshalb ist die Befristung unwirksam und du kannst die Wohnung jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Solltest du ein möbliertes Zimmer innert der Wohnung des Vermieters gemietet haben, könntest du bis zum 15. des Monats zum Monatsende kündigen.

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Kommentar von imager761
28.02.2016, 08:25

Deshalb ist die Befristung unwirksam und du kannst die Wohnung jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Falsch. Dass "das Mietverhältnis auf die Dauer von 2 Jahren
geschlossen wird, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigen, oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde" ist der Grund seiner Befristung n. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB, der bei Vertragsschluss so schriftlich mitgeteilt wurde und damit einen
qualifizierten Zeitmietvertrag hergibt :-O 

Selbst und gerade "mit der handschriftlichen Notiz, dass die Wohnung dann als Ferienwohnung genutzt wird": Würde sie dies von ihm selbst, soger als einer von weiterem Befristungsgrund n. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Sommerdomizil, Gästehaus, Anlageobjekt, ...

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Ich bin kein Experte, aber schon oft umgezogen.

Wenn du einen Mietvertrag mit auf 2 Jahre hast, dann kommst du da schlecht vor Ablauf von 2 Jahren raus.

Denn auf die Dauer von 2 Jahre abgeschlossen ist eine festgelegte Zeit für beide Seiten!

Sorry, ich glaub du kannst nicht früher gehen.

Ob eine andere Möglichkeit besteht aus dem Mietverhältnis vor Ablauf der 2 Jahre auszusteigen erfragst du  am besten beim Mieterschutz.

LG Mata

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