Ich möchte meine möblierte Wohnung kündigen. Der Vermieter behauptet eine Mindestvertragszeit von 2 Jahren. Wer hat recht?

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Vermieter und Mieter waren sich bei Vertragsabschluss darüber einig, dass hier kein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen werden sollte sondern ein befristeter. Dazu hat der Vermieter schriftlich im Vertrag  zulässige Gründe nach § 575 I BGB genannt. Der Zeitpunkt der Befristung war vertraglich fixiert.

Befristete Mietverträge enden mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer ordentlichen Kündigung durch eine der Parteien bedarf. Daher wurde auch kein gegenseitiger Kündigungsverzicht vereinbart. Es kann auch nicht aus dem Vertragskonstrukt eine Mindestvertragslaufzeit erkannt werden, weil es diese Kategorie in Mietverträgen nicht gibt. Es bestand im gegenseitigen Einvernehmen eine festgelegte Vertragslaufzeit.

Daher kann der Mieter diesen Vertrag nicht ordentlich kündigen. Es besteht nur die Möglichkeit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung oder die Auflösung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen.

Vier Monate vor Ablauf des Mietvertrages jedoch kann der Mieter beim Vermieter anfragen, ob die Gründe der Befristung weiter Bestand haben. Darauf hat der Vermieter mit Monatsfrist zu erklären, dass die Befristungsgründe Bestand haben oder nicht. Es kann also durch dieses pro cedere geklärt werden, ob die Befristung weiterhin gültig ist oder ob durch Wegfall der Gründe das bestehende Mietverhältnis unbefristet fortgesetzt wird.

Nun hat der Vermieter im Vertragstext mehrere Gründe genannt, die die Befristung erklären sollten. Einen dieser Gründe hat er sogar handschriftlich um die Bemerkung ergänzt, dass er die Absicht hat die Mietsache in eine Ferienwohnung umzunutzen. Daraus könnte nun geschlussfolgert werden, dass die Umnutzung der Mietsache keine zulässige Begründung für eine wirksame Befristung des Mietvertrages sei. In wieweit diese Umnutzung mit durchgreifenden Umbaumaßnahmen verbunden wäre, kann hier nicht beurteilt werden. Eventuell gibt es einen Bauantrag mit Antrag auf Nutzungsänderung, das zuständige Bauamt könnte dazu Auskunft geben.

Falls du nun als Mieter hier vor Ablauf der Befristung ordentlich kündigen willst, musst du dich auf eine Klage des Vermieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit Mietzahlung bis zum Ende der Befristung gefasst machen. Ausgang ungewiss.

Vielen Dank für alle eure Hilfe.

Jeder Kommentar hat mir weitergeholfen. Die Antwort von Gerhart war für mich am objektivsten.

Mit ist nun klar, dass ich den befristeten Vertrag vom Inhalt her nicht richtig verstanden hatte - dass der Vermieter recht hat und dass es sich um eine Mindestlaufzeit handelt. Jetzt muss ich im Prinzip mit dem Vermieter klären, ob eine Auflösung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist.

Wenn nicht, muss ich weiterhin die Frage stellen, ob mein Jobwechsel zum Jahresanfang, seit dem meine tägliche Fahrt zur Arbeit um 100km länger geworden ist und das spätere Zusammenziehen mit meiner Frau als Begründung für den so genannten Härtefall ausreicht. Ein Verzicht auf die 2 Monats-Kaltmieten, die ich als Kaution hinterlegt hatte, könnte ich eventuell ins Spiel bringen...

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@Alex20YMT

ob mein Jobwechsel zum Jahresanfang, seit dem meine tägliche Fahrt zur Arbeit um 100km länger geworden ist und das spätere Zusammenziehen mit meiner Frau als Begründung für den so genannten Härtefall ausreicht.

Nein, tut es nicht. Der VM mag dir bei Nachmieterstellung entgegenkommen, darf aber gleichwohl erwarten, dass du deine zweijährige Vertragsbindung ernst nimmst. Jedenfalls ernster als einen Jobwechsel oder Begründung einen Partnerschaft: N. h. M gelten nur drohende Arbeitslosigkeit nach Betriebsschliessung / arbeitgeberseitiger Entlassung, beengte Wohnverhältnisse mit Geburt eines Kindes oder Pflegetätigkeit eines nahen Angehörigen als berechtigtes Interesse, aus seinen seine Vertragspflichten entlassen werden zu können.

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Ich möchte meine möblierte Wohnung kündigen. Der Vermieter behauptet eine Mindestvertragszeit von 2 Jahren. Wer hat recht?

Das kommt auf den Einzelfall an. Es gibt unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Befristung, nachzulesen hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html

Im Mietvertrag steht, dass "das Mietverhältnis auf die Dauer von 2 Jahren geschlossen wird, weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigen, oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde." Mit der handschriftlichen Notiz, dass die Wohnung dann als Ferienwohnung genutzt wird.

Ob der angegeben Grund zutrifft, würde ich einen Fachanwalt beurteilen lassen.

Mein Verständnis war, dass ich nicht länger als 2 Jahre wohnen kann, also von einer maximalen Mietdauer. Der Vermieter behauptet jedoch, dass es sich hierbei um eine Mindestvertragslaufzeit handelt.

Es ist wie bei einem befristetem Arbeitsvertrag; es bedarf keiner Kündigung und die Laufzeit geht über die vereinbarte Zeit aber nicht kürzer.

Das Feld, wo ein Kündigungsverzicht hätte vereinbart werden können, ist im Vertrag weder angekreuzt noch ausgefüllt. Wortlaut: "Beide Parteien können eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist frühestens zum ___ erklären."

Das ist etwas anderes, es wäre ein gegenseitiger Kündigungsverzicht für z.B. die Dauer von zwei Jahren, nach den zwei Jahren oder zum Ablauf  der zwei Jahre, kann man kündigen oder der Mietvertrag läuft weiter; bei einer Befristung endet er automatisch.

MfG

Der Vermieter behauptet jedoch, dass es sich hierbei um eine Mindestvertragslaufzeit handelt.

Da hat er Recht: Der Vereinbarung nach handelt es sich (sogar wortwörtlich) um einen qualifizierten Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html

Der endet mit Ablauf der Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf oder er vorfristig ordentlich kündbar wäre.

Sofern du dich nicht auf einen Aufhebungsvertrag verständigen könntest, schuldest du bis zum Ablauf Mietzahlung.

Dem steht im Ggs. zu albatros' irriger Meinung nicht entgegen, dass der Eigemtümer nach Durchführung der Umbaumaßnahmen eine Vermietung an Feriengäste oder einen Verkauf plant, etwa um davon seine Kosten als Bewohner einer Pflegeeinrichtung zu bestreiten, in der er in 2 Jahren wohnen möchte oder seinen Lebensabend im sonnigen Ausland finanzieren möchte.

G imager761

Vermieter behauptet die Wohnung sei überbelegt und verweigert Zuzug von Familienmitglied - Was tun?

Hallo zusammen, vielleicht hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht oder kennt sich in der Materie aus, was die Rechtssprechung angeht, also:

2002 sind wir mit 2 Erwachsenen und 3 Kindern in eine 4 Zimmer Wohnung mit etwa 90 m² Wohnfläche gezogen. Ein Jahr später kam noch ein weiteres Kind hinzu und wir waren zu sechst. So weit so gut.

Nun bin ich vor einigen Jahren zum Studieren in eine andere Stadt gezogen und wollte jetzt wieder zu meiner Familie zurückziehen. Beim Bezirksamt habe ich erfahren, dass ich eine Wohnungsgeberbescheinigung vom Vermieter benötige, um mich anzumelden. Daraufhin meldete ich mich beim Vermieter und bekam prompt ein Schreiben, dass die Wohnung doch jetzt schon überbelegt sei und meine Aufnahme verweigert wird.

Ich war mir sicher, dass die Wohnung nicht überbelegt ist und habe mich im Vorfeld im Internet informiert und auch einige Gerichtsbeschlüsse zu dem Thema gefunden. Demnach benötigt ein Erwachsener wohl eine Wohnfläche von etwa 10 m² und pro Zimmer können bis zu zwei Personen wohnen.

Dann habe ich mich nochmals persönlich im Büro des Vermieters gemeldet , weil ich annahm, dass es sich um ein Missverständnis handelt. Denn ich war mir sicher, dass die Wohnung nicht überbelegt ist. Wie gesagt: in unserem Fall ohne mich 5 Personen auf 90 m² sind 18 m² pro Person.

Im Büro des Vermieters wurde mir gesagt, es handele sich nicht um ein Missverständnis und die Wohnung sei nun mal überbelegt.

Ich sprach an, dass es bis jetzt keine Probleme gegeben hatte und wir schon damals zu fünft aus einer kleineren Wohnung des gleichen Vermieters in eben diese größere Wohnung eingezogen sind. Warum wird genau jetzt behauptet, dass die Wohnung überbelegt wäre und warum kündigt uns der Vermieter nicht, wenn er denkt er wäre im Recht. Auch auf die oben genannten Gerichtsbeschlüsse wies ich hin.

Die Punkte, die ich ansprach, wurden ignoriert, runtergespielt. Es liege im Ermessen des Vermieters dies zu entscheiden und sie würden eine 3 Zimmer Wohnung ja auch nicht an eine 4 köpfige Familie vermieten. Die Kinder seien ja jetzt keine Kinder mehr und benötigten mehr Wohnraum. Pro Person müsse man ein Zimmer haben.

Außerdem sagte mir die Sachbearbeiterin des Vermieters, ich könne ohne weiteres bei meiner Familie wohnen solange keine Probleme entstehen. Das hat mich dann schon etwas verdutzt, erst zu behaupten die Wohnung wäre überbelegt, aber im gleichen Atemzug zu sagen ich könne dort wohnen. Wozu gibt es denn dann das Meldegesetz?

Wenn ich dort wohnen kann, warum wird mir dann die Aufnahme in die Wohnung verweigert? Und natürlich kommt es zu Problemen wenn ich mich beim Amt nicht anmelden kann und ohne Wohnort oder gültigen Perso dastehe. Auch diese Äußerungen wurden von ihr nicht wahrgenommen und sie werde das nicht mit mir ausdiskutieren.

Zum Schluss sagte ich, dass wir uns dann wohl vor Gericht sehen würden.

Wer weiß einen Rat oder hat ähnliche Erfahrungen gemacht? Wer ist im Recht? Wie sollte ich jetzt vorgehen?

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(2)Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. §545 BGB findet keine Anwendung

Verstehe ich das richtig das nach den der 2 Jahren das Mietverhältnis automatisch endet - Satz (2)?

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Danke für die Antworten vorab!

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b) Darf der Vermieter nur die Modernisierungskosten innerhalb unserer Wohnung zu 11 Prozent anrechnen und muss er nachweisen wie sich die Kosten zusammensetzen? Müssen wir solchen Modernisierung (keine energetischen) zustimmen, denn unsere Wohnung befindet sich in einm weitesgehend ordentlichen Zustand? Alle Fenster wurden von unserem alten Vermieter erst erneuert.. Dürfen andere Modernisierungen mitberechnet werden (Hausflur, Fassade usw)?

c) Der Vermieter möchte nicht einziehen und wir fallen auch nicht durch Mietrechtsverletzungen auf. Kann der Vermieter uns mit einer Frist von 3 Monaten kündigen um das denkmalgeschützte Haus komplett sanieren zu können? Es heißt hierzu als Kündigungsgrund:

Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung). Bsp. Notwendige Sanierung eines Altbaus.

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