Ich möchte mein Haus verkaufen. Was muß ich beachten?
Hallo Gemeinde!
Wir möchten evtl. unser Haus (Bj.2003) verkaufen. Jetzt wollte ich euch fragen, was muß ich alles beachten? Was für Unterlagen sollte ich bereithalten, Grundbuchauszug usw. Und wie lohnt es sich einen Makler einzuschalten oder ist es besser privat zu verkaufen. Schreibt mir bitte alles was euch so einfällt. Ich bin um jeden Hinweis dankbar.
Viele Grüße, Albi.
P.S. Man braucht auch so einen Energiepass, oder? Wo bekommt man den her?
Ach ja, und erweitert bitte meine Fragethemen, mir fielen nicht mehr ein. Danke.
6 Antworten
Aus mehrmaliger eigener Erfahrung: 1.) Da das Haus noch nicht so alt ist, müssen ja alle Unterlagen vorliegen - und genau die will auch ein Käufer haben. 2.) ganz tief in sich reingehen und nachsehen, was das Haus mindestens bringen muss - um z.B. Restschulden zu begleichen, den Lebensabend zu sichern, die Weltreise zu finanzieren, kurz: Die eigene Schmerzgrenze kennen - und dann eine Internetrecherche angehen um zu sehen, ob dieser Preis ind der Region auch bezahlt wird. Danach entscheiden, ob das Ganze überhaupt realistisch ist. 3.) Jeden Makler raushalten! Das erhöht m.E. nach die Verkaufschancen enorm. Zum einen machen die auch nix anderes, als in Immoscout und Co. Anzeigen zu schalten - kann man selber. Und ob Kaufinteressenten direkt beim Verkäufer anrufen und dann besichtigen oder beim Makler - und dann besichtigen - ist vom Aufwand gleich. Zuhause sein muss man auf jeden Fall. Der Hinweis "Kaufinteressenten aus eigenem Bestand" ist in den allerallermeisten Fällen Quatsch. Dann darf man nicht vergessen, dass im Normalfall allein der Käufer den Makler zahlt, d.h. z.B. in NRW, dass ein 250.000-Euro-Haus für den Käufer mal eben rund 9.000 Euro teuerer wird - wg Makler - ohne das der Verkäufer was davon hat. Wenn jemand also "nur" ein 250.000-Euro-Budget hat (zzgl. Grunderwerbssteuer und Notarkosten), dann kann er eigentlich nur 241.000 für das Haus zahlen. Also lieber als maklerfrei verkaufen, da bleibt ein viel besserer Spielraum zu Verhandlung. Gut für alle.
Ist nicht unbedingt richtig. Ein Makler, der seine Arbeit richtig macht, ist sein Geld durchaus wert. Wenn, und nur wenn, jemand die Arbeit eines Maklers (inkl. Verkaufen) richtig machen kann, dann kann er ohne Makler auskommen. Mehr dazu unter
http://www.youtube.com/watch?v=5bUlVkn5R38&feature=plcp
Gruß
Mirko Otto
...schreibt mit Sicherheit ein Makler....und bitte hier keine Beleidigungen ("Schwätzer") - anscheinend habe ich aber den wunden Punkt erwischt, nämlich das Problem, die Maklertätigkeit im Bereich von Privatverkäufen sinnvoll zu begründen.....
@ hasexl...Schwätzer ist in diesem Zusammenhang ja keine Beleidung sondern eine Tatsache. Schwätzer sind Personen, die irgendwelche Stammtischannahmen ohne wirkliches Hintergrundwissen einfach mal von sich geben. Ihr ausdrücklicher "Rat" den Verkauf ohne Makler zu bewerkstelligen zeigt wohl einen hohen Grad an Neid. Aber auch in diesem Beruf gilt, wer gut arbeitet darf auch gut verdienen. Lesen Sie doch mal die ganzen, oftmals "verzweifelten", Fragen hier zu Immobilien. WER kann diese denn tatsächlich RICHTIG beantworten?! Genau, NUR wir Makler. Das halbseidene "Wissen" kann etwaige Fragesteller schnell mal in Teufels Küche bringen. Die Antworten von Laien hier sind zu 95 % falsch und der Rest stimmt nur teilweise. Der Makler birgt für den Käufer auch eine Sicherheit. Der Privatverkäufer kann unangenehmes "vergessen", der Makler nicht. Auch neigen Privatverkäufer dazu die Immobilie zu hoch anzusetzen, was sich beim Autoverkauf ja auch oft wiedergibt, man ist ja mit dem Herzen dabei. Sie können ihr Brot ja auch selbst backen, oder das Auto selbst reparieren und stricken könnten Sie ja auch selbst....warum tun Sie das nicht?! Richtig, für alles gibt es einen Fachmann und nicht für alles hat man Zeit. Sie schreiben "aus eigener Erfahrung"....das glaube ich kaum, sonst wüssten Sie wie zeitintensiv ein Verkauf ist oder sein kann. Bevor ein Makler mit dem Interessenten einen Termin gemacht hat hat er schon viel Zeit in die Immobilie investiert unter unter Umständen wichtige Auskünfte eingeholt. Aber diese Leistung ist Ihnen ja nichts wert. Woher kommt denn Ihre Unzufriedenheit mit Maklern? Verdienen Sie zuwenig und der Makler zuviel? Wird Ihre Arbeit von Ihrem Chef nicht entsprechenend anerkannt und deswegen soll das bei Anderen auch so sein?! Ich weiss, mit Ihrer "Meinung" sind Sie ja nicht alleine, aber es ist schon seltsam....nach meinen Notarterminen sitze ich IMMER mit zwei ! zufriedenen und fröhlichen Parteien im Cafe oder im Restaurant.
.....-anscheinend habe ich wirklich - mit meinem Hintergrundwissen zahlreicher Verkäufe - den wunden Punkt erwischt, nämlich das Problem, die Maklertätigkeit im Bereich von Privatverkäufen sinnvoll zu begründen.....insofern kann ich das Wort "Schwätzer" gerne zurückgeben. Ansonsten sollten Sie sich fragen, warum ich wohl mit meiner Meinung in Sachen "Makler" nicht alleine bin....denn im Gegensatz zu "Brot backen", "Auto reparieren" und "Socken stricken" - Tätigkeiten, bei denen ich wirklich lieber den/die Fachmann/Fachfrau dransetze - kann ich "Meine Immobilie verkaufen" alleine, egal, was mir "Fachleute" erzählen......aber damit soll es jetzt auch gut sein. Es gibt ja genug Verkäufer, die die Musik bestellen, weil sie sie nicht bezahlen müssen, sondern das auf die Käufer abwälzen, denen damit Kaufkraft weggenommen wird....und solange das "Maklerhonorar" nicht von der Arbeitsleistung, sondern nur vom erzielten Verkaufspreis abhängt, kann mir keiner erzählen, das hier ehrlich zwischen den Interessen ausgeglichen wird....insofern: Gute Jagd!
....ohne das der Verkäufer etwas davon hat - Makler sichern den Kauf durch ihre Beraterhaftpflichtversicherung zusätzlich ab - für Verkäufer fast nahezu die sicherste Möglichkeit !
Im Übrigen ist eine professionelle Hilfe meist weitaus sinnvoller als es selber zu versuchen! Und ein guter Makler macht weitaus mehr als "nur" Anzeigen schalten! Aber leider gibt es auch viele Hausverkäufer die man unter den Punkt "möchtegernmakler" setzen kann und eh alles besser wissen ;-).
Nur mal so ein Rechenbeispiel aus kaufmännischer Erfahrung bei einer Provision von 9.000 Euro - bleiben dem Makler ungefähr 3-4000 Euro nach Abzug der Steuern und aller Kosten über....und dafür hat er meist eine gewaltige Portion an Arbeit damit gehabt!
www.ivd.de ist ein guter schritt um sich mal ausführlich und genau über das "Maklerdasein" zu informieren! In den meisten Ländern auf dieser Erde ist es nicht einmal erlaubt OHNE Makler zu verkaufen!
Ach ja, immer das gleiche. Die meisten denken man sieht den Makler nur 1 Std beim Termin und dafür bekommt er 20.000 € netto unversteuert und geht davon gleich dickes Auto kaufen oder 4 x im Jahr auf die Malediven..lol
Anbei die sechs häufigsten Fehler beim Privatverkauf:
Fehler Nr. 1 Mangelnde Planung
Häufig machen sich private Immobilienverkäufer nur wenige Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess bevor sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung an den Markt bringen. Dabei handelt es sich beim Immobilienverkauf um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite. Vermeiden es daher „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie detailliert. • Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein? • Wie setzte ich den Angebotspreis an? • Welche Werbemedien sollen genutzt werden? • Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher? • Welche Informationen gebe ich am Telefon? • Wie sichere ich die Finanzierung? • Zu welchem Notar werde ich gehen? • Welche Unterlagen halte ich bereit? • Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein? • Sind noch Pfandfreigaben einzuholen? • Wann soll die Immobilie übergeben werden?
Fehler Nr. 2 Falsche Hoffnungen wecken
Sie haben Ihre Immobilie sicherlich immer gut gepflegt. Im Laufe der Zeit haben Sie Zeit, Geld und Herzblut investiert, und Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach Ihrem persönlichen Geschmack gestaltet. Verkäufer neigen oft dazu, in der Werbung oder am Telefon das Verkaufsobjekt in glühenden Farben zu schildern, und schaffen so beim Interessenten oft falsche Vorstellungen über die Einrichtung oder den Zustand des Objektes. Geschmäcker sind nun einmal verschieden, und wenn der Interessent erst einmal ein Bild im Kopf hat das mit der Realität nicht im Einklang steht, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein. Das hat oft nichts mit objektiven Mängeln zu tun. Aber es hinterlässt den Eindruck falsch informiert worden zu sein. Eine schlechte Ausgangsposition für einen erfolgreichen Abschluss.
Fehler Nr. 3 Falsche Preiseinschätzung
Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer ihren Wert zu bestimmen. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt, und die kann zwischen verschiedenen Lagen, verschiedenen Immobilientypen und dem Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein. Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten. Eine ausführliche Marktanalyse ist hier unerlässlich! Orientieren Sie sich an den Angeboten der Konkurrenz, holen Sie Daten über bereits Verkaufte Objekte ein und vergleichen Sie genau.
Fehler Nr. 4 Fehlende Unterlagen
Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen Unterlagen bereit halten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben! Wichtig sind unter anderem: • Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten • Katasterkarte • Baubeschreibung • Bauzeichnungen • Energieausweis • Teilungserklärung bei Teileigentum • Abrechungen und Protokolle der WEG
Fehler Nr. 5 Mangelnde Erreichbarkeit
Der Immobilienmarkt bietet Interessenten derzeit eine große Auswahl an Angeboten! Ein Interessent wird nicht 10 mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt.
Fehler Nr. 6 Einschätzung der Verkaufsdauer
Die nötige Zeit für einen Immobilienverkauf wird häufig stark unter- und auch überschätzt. Beides kann fatale Folgen haben! Wer glaubt den Verkauf seines Hauses in vier Wochen abwickeln zu können, kommt schnell unter Druck, wenn der angepeilte Umzugstermin näher rückt und noch kein Käufer gefunden ist. Unter Druck ist der Verkäufer regelmäßig in der schlechteren Verhandlungsposition. Aber auch ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis! Eine Immobilie die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten wird, erweckt bei Interessenten den Eindruck eines Ladenhüters. Und wer möchte schon ein Haus kaufen, das sonst offensichtlich keiner haben will!
Wenn Sie diese Fehler vermeiden, sind Sie Ihrer Konkurrenz schon ein gutes Stück voraus. Viel Erfolg beim Verkauf!
Erst einmal ein großes Lob an den redner "NowakAG"...besser könnte ich es selber kaum ausdrücken.
Wir gehen mal davon aus, dass sie OHNE Makler und ganz alleine das Haus bewerben möchten, dann sollten Sie folgende Unterlagen heraussuchen:
- Flurkarte (bekommen sie als Eigentümer kostenfrei bei ihrem Katasteramt)
- Grundbuchauszug (alle Seiten)
- Grundrisse (wenn vorhanden)
- Liste erfolgter Arbeiten am Haus
- Liste erforderlicher Reparaturen
- Energiepass (kann von einem Gutachter erstellt werden und kostet im Normalfall um die 300-400 Euro - im übrigen bewertet dieser auf wunsch auch ihr Haus nach neutralen Vorgaben - die meisten Makler schaffen es nur grob oder dürfen nicht ausführlich begutachten weil sie keine Immobilienkaufleute sondern reine Maklerscheinträger sind)
- Heizungsart und Modell
- Ausstattung des Hauses (neutral)
das sind so die wichtigsten Dinge...dann inserieren und vorher sorgfältig überlegen für was es minimal weggehen soll!
Viel Erfolg
PS: Ich schreibe hier lediglich aus meinen persönlichen wie auch beruflichen Erfahrungswerten der letzten 12 Jahre Selbstständigkeit als Immobilienkaufmann, Ausbilder und Immobilienmakler mit 5 Büros und inzwischen 21 Angestellten. Das ist keine Rechtsberatung!
Ein Experte wie ein Immobilienmakler ist schon wichtig, weil du dich mit der Materie nicht auskennst und eventuell Fehler machen könntest.
Es gibt aber einen Anbieter wie bimmoj, worüber du einen kostenlosen Service in Anspruchen kannst. Dabei nutzt du das Wissen mehrerer Makler aus deiner Umgebung, ohne jeden einzelnen besuchen oder ein Vertrag mit dennen unterschreiben zu müssen.
für wen willst du denn Unterlagen bereit halten? Für einen Käufer? Unterlagen, die du beim Notartermin benötigst sind aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarte wäre nicht schlecht. Zeichnungen, Baubeschreibung, Reparaturrechnungen sind Dinge, die du erst beim Kauf übergeben solltest.
Wenn du weißt, für wieviel du dein Haus verkaufen kannst, brauchst du keinen Makler. Setz den Preis immer 10-15.000 € höher an, Käufer wollen handeln.
Schalt einfach eine Anzeige und dann guck was und wer kommt.
Wenn du groß keine Ahnung hast, dann nimm dir einen Makler.
Ja, ich dachte, ein möglicher Käufer möchte vllt dies oder das sehen.
jo mach das mal genau so und mit der Aussage und ich würde mich wundern wenn du überhaupt eine immobilie verkaufst ;-)
Wenn Sie die Arbeit eines Maklers darauf reduzieren, dass er Anzeigen schaltet und Besichtigungen durchführt, dann haben Sie sich mit der Maklerarbeit nicht wirklich auseinander gesetzt, sondern plappern nur den üblichen allgemeinen Quatsch nach. Ehe Sie solche ernstgemeinte Ratschläge an unerfahrene Ratsuchende weitergeben unterhalten Sie sich doch einmal mit jemanden, der zufrieden mit einer Maklerarbeit war. Dann gewinnen Sie neue Erkenntnisse und outen sich nicht als Schwätzer. Marktanalyse betreiben in dem man "tief in sich hineingeht und nachsieht (wo?) was das Haus mindestens bringen muss" ist mehr als lächerlich und eine Beweis Ihrer Ahnungslosigkeit