Hobby Werkstatt auf Bauernhof?

2 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Hallo bangbro55,

ich würde Deinem Kumpel dringend davon abraten, an Hobbybastler zu vermieten.

Das Problem ist, dass es sich bei der Lagerhalle vermutlich nicht um eine "richtige" Kfz-Werkstatt handelt, sondern eben um einen alten Stall oder eine alte Maschinenhalle. Damit fehlen wichtige Dinge wie z.B. ein Ölabscheider. Da beim Basteln an Kraftfahrzeugen zwangsweise Betriebsstoffe austreten, die sich nicht immer sofort auffangen lassen, kann das zu großen Problemen führen. Ich kenne viele Besitzer von Resthöfen, die genau da Probleme bekommen haben, dort stand die Polizei dann regelmäßig für Kontrollen auf dem Hof. Zudem müsste der Boden entsprechend versiegelt sein - denn wenn Kraftstoffe, Öle etc. z.B. in den Betonboden eindringen, dann werde irgendwann enorme Entsorgungs- und Sanierungskosten auf den Besitzer zukommen.

Bezüglich des Brandschutzes gilt es natürlich, die geltenden Vorschriften zu beachten. Z.B. die Lagerung von Gasflaschen, Betriebsstoffen etc.
Zudem müsste die Nutzungsänderung auch den Versicherungen angezeigt werden. Wenn die Halle bspw. dort noch immer als Stall geführt wird und es dann durch Arbeiten an einem Pkw zu einem Brand kommt, dann wird die Versicherung mit Sicherheit Probleme machen.

Ohne Baugenehmigung zur Nutzungsänderung ist das nicht zulässig. Und für diese Genehmigung gilt es viele Auflagen !

Ist eine Nutzungsänderung tatsächlich nötig?

Erstellt wurde im Jahr 2013 eine Lagerhalle mit Verwaltung.

In der Baugenehmigung steht unter "Art der Nutzung " Lagerung von Sanitär Artikeln

und

Unter "Art des Betriebes"
Lager+Büro

Jetzt möchte ich den Büroteil und einen Teil der Lagerhalle vermieten. Der neue Mieter lagert dort Druckfolien.

Seitens des Brandschutz müssen keine änderungen vorgenommen werden, das habe ich bereits geklärt.

Nach Rückfrage bei der Bauordnung besteht diese nach telefonischer Aussage auf eine Nutzungsänderung, wobei sich in meinen Augen der Nutzen : Lager und Büro keineswegs ändert.

Problem ist halt nur das ich dafür einen Architekten beauftragen müsste um meine Interessen zu vertreten da ich dafür keine Zeit und keine Kenntniss habe.

Was ist eure Ansicht in der Angelegenheit und was würdet ihr nun an meiner Stelle machen?

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Wir möchten gerne nach dem Kauf das Obergeschoss weiterhin vermieten, offensichtlich wurde die separate Wohnung im Obergeschoss aber nie offiziell genehmigt.

Im Internet haben wir leider keine passenden Antworten gefunden, daher bitten wir um eine kurze Einschätzung, ob wir nach dem Kauf die Wohnung ohne weiteres weiter vermieten können und was wir beachten müssen, wenn wir das Haus offiziell in ein Zweifamilienhaus umschreiben lassen? Was kommt da ungefähr an Kosten auf uns zu und ist dies ohne Probleme möglich? Derzeit ist es nach Aussage des Maklers so, dass beim Strom jeder einen separten Zähler hat, beim Gas und Wasser gibt es eine Aufteilung zw. Eigentümer und Mieter von 60:40.

Ganz herzlichen Dank im voraus für Eure Antworten und viele Grüße

Ralf

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haus gekauft: falsche Versicherung übertragt? was jetzt?

Wir haben ein Ferienhaus gekauft.

1° Wir informieren den Versicherer, dass wir das Haus auch als Ferienhaus nutzen wollen und auch vermieten wollen (wie die vorherigen Eigentümer), worauf wir einige Vorschläge bekommen. Bei der Diskussion der Vorschläge, 1,5 Monate nach der Registrierung im Grundbuch stellen wir (zusammen mit dem Versicherer) fest das die Versicherung von die vorherigen Eigentümer um eine Versicherung für ständigen Bewohnung handelt, obwohl es sich tatsächlich um ein Ferienhaus handelt das vermietet wurde, was wir mit dem Haus auch machen wollen.

2° Angesichts des daraus resultierenden großen Risikos für uns (und in der Vergangenheit für die vorherigen Eigentümers), lassen wir –nach vergleich mit anderer Angebote – der Versicherer wissen, dass wir die Versicherung nicht übernehmen wollen.

3° Als Reaktion und weil wir uns nach einem Monat nicht entschieden hatten die Versicherung zu kündigen, wurde die Versicherung des vorherigen Eigentümers an uns übertragt wie Versicherung für ständigen Bewohnung!

 Es ist uns nicht bekannt, ob die vorheriger Eigentümer falsche Angaben gemacht haben oder ob der Versicherer eine falsche Versicherung abgeschlossen hat, aber die Versicherung entspricht nicht der Realität.

Fragen

1° kann ein Versicherer eine falsche Versicherung übertragen und uns auferlegen?

2° Da der Versicherer seit mehr als einem Monat informiert ist, dass das Haus nicht ständig bewohnt ist, sondern als Ferienhaus dient, Kann davon ausgegangen werden, dass der Versicherer diese Art der Nutzung kennt und sich daher im zukünftigen Schadenfall nicht darauf beruft um die Schadenfall zurückzuweisen.

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Ich würde gerne nach Mallorca im Sommer, aber meine Tochter möchte unbedingt Ferien auf dem Bauernhof machen - kann man das irgendwie kombinieren?

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Spekulationssteuer auch fällig, wenn neues Eigentum erworben wird?

Ein frohes neues Jahr allerseits!

Wir haben folgende - etwas verzwickte - Eigentumssituation: Im Jahr 2000 sind wir in ein Haus als Mieter eingezogen, das wir dann 2007 käuflich erworben haben. 2010 haben wir uns beruflich verändert und mussten wegziehen - haben aber unser Eigentum behalten und seitdem vermietet. 2010 sind wir an unserem neuen Lebensort widerum zuerst zur Miete eingezogen und haben dann 2013 auch dieses Haus gekauft. Nun - 2015 - steht möglicherweise wieder ein Umzug an und damit möglicherweise ein erneuter Erwerb eines Hauses.

Da wir aber nicht Vermieter von zwei Häusern sein möchten, kommt jetzt unser Problem... unser Lebensweg ist so verlaufen, dass wir lieber das Haus verkaufen möchten, das wir 2000-2010 bewohnt und seit 2007 gekauft bzw. seit 2010 vermietet haben.

Das jetzige Haus möchten wir gerne behalten und langfristig vermieten.

Da wir das Haus am ersten Ort ja bisher nur 8 Jahre besitzen (2007-2015), davon 5 Jahre nun vermieten, wird wahrscheinlich "Spekulationssteuer" fällig, die in unserem Fall wahrscheinlich richtig wehtun würde.

Daher die Frage: ist es möglich, die Kosten für den Hauskauf 2015 dem "Gewinn" aus dem Verkauf des anderen Hauses gegenüberzustellen?

Heißt: wenn wir aus dem Verkauf von A) einen Gewinn von 100.000,- € haben, müssten wir ja normalerweise 40% - also 40tsd Euro an Steuern abdrücken. Wenn wir aber nun C) zu einem Preis von ca. 350tsd erwerben... - fällt dann die Steuer auf die 100.000,- € weg, weil man ja letztlich 250tsd mehr ausgegeben als eingenommen hat (in 2015)?

Oder bleibt uns nichts anderes übrig, als B) zu verkaufen, also das Haus, in dem wir jetzt wohnen und das uns seit 2013 gehört, das wir eigentlich behalten und vermieten wollen?

Wirtschaftlich gesehen macht halt langfristig das Behalten von B) viel mehr Sinn als das Behalten von A). Wenn allerdings so viel "Spekulationssteuer" fällig wird, dann...

kann mir einer diese Frage beantworten?

(kurz gefasst: wie vermeide ich die Spekulationssteuer bei einem Haus, das ich noch keine 10 Jahre besitze?)

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