Hauskauf Nebenkosten der Vermieteten Wohnung anpassen?

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4 Antworten

Welche Möglichkeiten haben wir als neue Hausbesitzer von dieser kleinen Pauschalen Nebenkostenabrechnung zu einer Verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung zu wechseln?

Wenn der Mieter nicht mit den Veränderungen einverstanden ist - gar keine. Eine einseitige Mietvertragsänderung zu Lasten des Mieter ist nicht möglich. Durch den Hauskauf habt ihr den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Einen neuen Mietvertrag mit geänderten Konditionen muß die Mieterin ebenfalls nicht unterschreiben. Warum sollte sie auch, wenn sie sich dann "schlechter" stellt?

Selbst wenn Du den Rat von @Schlawiner Sued beherzigst und neue Zähler einbaust, kannst Du den Mieter letztlich nicht zwingen, eine Abrechnung nach Verbrauch zu akzeptieren.

Noch ein Tipp: Falls sich im Lauf der Zeit das gemeinsame Zusammenleben im Zweifamilienhaus als schwierig herausstellt, habt ihr als Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht gem. § 573 a BGB. Das heißt, ihr könnt den bestehenden Mietvertrag ohne Begründung kündigen. Die bestehende Kündigungsfrist verlängert sich dann um 3 Mon.

Miezemauz 24.10.2014, 16:02

ok... dann haben wir aber die Möglichkeit die Nettokaltmiete (Im Rahmen der gesetzlichen Grenzen natürlich) zu erhöhen und für uns selbst, so eine Mehrbelastung zu entschärfen. Die Größte Angst der guten Dame ist eben, dass Sie aus der Wohnung muss. Im Prinzip haben wir ja auch nichts dagegen. Nur eben diese hohen Kosten, die sie verursacht und wir zahlen müssen stören sehr.

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Was mir auch auffällt, ist, dass im Mietvertrag (Vordruck den man so kaufen kann) unter §3 Punkt 1. Die Netto-Kaltmiete mit 260,00 € angegeben wird. Bei §3 Punkt 2. (Betriebskosten) aber auf eine "vereinbarte Brutto-Kaltmiete" bezug genommen wird.

Naja. im Internet habe ich noch folgendes gefunden:

BGB § 560 Veränderungen von Betriebskosten (1) 1Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (2) 1Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. 2Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. (3) 1Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. 2Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich denke dann müssen wir das Gespräch mit der Mieterin/dessen Tochter suchen und den Sachverhalt erklären. Dann eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale schriftlich begründet verfassen und ihr zu kommen lassen.

Wir sind halt wegen des über 8500 kwh Verbrauch der Heizungswärmepumpe geschockt, obwohl nur die Omi das Haus in dem Zeitraum bewphnt hat.

Nemisis2010 24.10.2014, 17:22

Bei §3 Punkt 2. (Betriebskosten) aber auf eine "vereinbarte Brutto-Kaltmiete" bezug genommen wird.

Brutto-Kaltmiete = Kaltmiete plus die kalten Betriebskosten und bedeutet, daß Warmwasser und Heizung nicht in diesem Betrag enthalten sind und abgerechnet werden können.

http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/bruttokaltmiete.html

Die Nebenkostenpauschale von 60,00€ empfinde ich für sehr sehr wenig, wenn darin Heizung und Warmwasser enthalten ist.

ist es auch. Denn die in Deutschland durchschnittlichen Betriebskosten betragen zwischen 2,- und 3,-€ pro qm/Monat, und zwar unterschiedlich nach Region und persönl. Verbrauch.

Der Mietvertrag ist hier widersprüchlich - ich empfehle Euch eine Mitgliedschaft bei "Haus & Grund" - dort könnt ihr den Mietvertrag auch mal vorlegen.

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anitari 25.10.2014, 08:45
Ich denke dann müssen wir das Gespräch mit der Mieterin/dessen Tochter suchen und den Sachverhalt erklären. Dann eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale schriftlich begründet verfassen und ihr zu kommen lassen.

... soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Keine vertragliche Vereinbarung über die Anpassung der BK-Pauschale - Keine Erhöhung

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Welche Möglichkeiten haben wir als neue Hausbesitzer von dieser kleinen Pauschalen Nebenkostenabrechnung zu einer Verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung zu wechseln?

Dafür mußt du nur dafür sorgen dass Warm- und Kaltwasser für den Untermieter separat gemessen werden können. Also wen nicht schon vorhanden Zähler einbauen. Die Kosten dafür kannst der Mieterin auch nicht aufs Auge drücken und kann je nach vorholender Installation, auch richtig ins Geld laufen.

Aber täusche dich nicht. Omis können sehr sparsam sein. Meine Mutter hat in einer 80qm Wohnung weniger als 60€ verbraucht. Und die war Lüftungsweltmeisterin. :-) Der Schuß könnte auch nach hinten los gehen.

Ich meine, der Vorbesitzer hatte sicher auch nichts zu verschenken und wird sich seinen Teil zu der Regelung schon gedacht haben. Ich denke der kennt seine Installationen sehr genau und weiß was eine Umstellung kosten würde.

Also informiere dich gut. und ohne Geld in die Hand z nehmen bekommst du keine 100%ige Verbrauchmessung hin. Du kannst ja selbst ,mal überschlagen wie lange es dauern würde bis sich die Investition dann rentiert, zumal du die losten dafür allein tragen mußt und nicht auf die Vermieterin umlegen kannst..

Miezemauz 24.10.2014, 15:41

Die Hauptwohnung war seit Mitte 2013 unbewohnt. Der Verkäufer hat nie in dem Haus gewohnt. Vom Verkäufer haben wir einen Verbrauch der Wärmepumpe Heizung von 8543kwh (01.07.13-18.10.14) genannt bekommen. Ich empfinde das als sehr viel für eine einzige Person. Nimmt man einen kw-Preis von 25 cent an sind das für den Zeitraum 2153,75 € Der Zähler ist nur für die Wärmepumpe.

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SchlawienerSued 24.10.2014, 15:49
@Miezemauz

Der Verbrauch war nicht nur von der Mieterin verursacht. Die leere Wohnung mußte zumindest im Winter auch beheizt werden. Und während des Leersandes waren da ganz sicher auch über lange Zeiträume Fenster offen um das Haus zu durchlüften. Und? Gehen von der Wärmepumpe den schon separate Leitungen für die Haupt- und Einliegerwohnung ab, oder mußt die alle erst neu verlegen lassen?

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Miezemauz 24.10.2014, 18:45
@SchlawienerSued

selbst wenn der Verbrauch nicht nur der Mieterin zu zu schreiben ist, beträgt der Nebenkostenanteil, den die Mieterin zahlt für Heizung,Warmwasser und Müll zusammen nur 960€. Allein die Heizung hat ja scheinbar 2153 € gekostet. (16 Monate). Die Leerstehende Wohnung ist zwar größer aber selbst wenn sie minimal geheizt wurde in den Wintermonaten kann ja nicht mehr verbraucht werden als eine bewohnte Wohnung.

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Das ist praktisch eine Warmmiete. Sowas ist eigentlich verboten AUSSER bei Häusern mit Einliegerwohnung.

Aus der Sache wirst du auch kaum rauskommen; kannst allenfalls die Nebenkosten ab sofort laufend an steigende Energiekosten anpassen. Aber eine schlagartige Verteuerung käme einer Kündigung gleich; da greift der Kündigungsschutz. Aber sooo niedrig kommt mir die Kostenpauschale gar nicht vor.

Miezemauz 24.10.2014, 15:26

Seit 2011ist der Strompreis angestiegen. Kann ich mit der Mieterin bzw mit dessen Tochter (die hat den Mietvertrag im Auftrag unterschrieben) nicht einen neuen Mietvertrag aufsetzen, in der halt ab 1.01.15 Die Heizkosten separat abgerechnet werden? Wir könnten ja evtl einen weiteren Zähler einbauen um den genauen Verbrauch ab zu rechnen.Ich möchte die reinen mietkosten garnicht erhhöhen es geht mir nur darum, dass wir nicht Ihre Nebenkosten mit bezahlen müssen...

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Miezemauz 24.10.2014, 15:26

Seit 2011ist der Strompreis angestiegen. Kann ich mit der Mieterin bzw mit dessen Tochter (die hat den Mietvertrag im Auftrag unterschrieben) nicht einen neuen Mietvertrag aufsetzen, in der halt ab 1.01.15 Die Heizkosten separat abgerechnet werden? Wir könnten ja evtl einen weiteren Zähler einbauen um den genauen Verbrauch ab zu rechnen.Ich möchte die reinen mietkosten garnicht erhhöhen es geht mir nur darum, dass wir nicht Ihre Nebenkosten mit bezahlen müssen...

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SchlawienerSued 24.10.2014, 15:40
@Miezemauz

Kann ich mit der Mieterin bzw mit dessen Tochter .....

Du kannst es VERSUCHEN. Aber dazu müßte die Tochter die Änderung zuerst mal akzeptieren. Und warum sollte sie das zu Lasten ihrer Mutter tun?

Würdest du das an ihrer Stelle denn tun?? :-))

Zähler kannst du jederzeit einbauen. Dagegen ist nichts zu sagen. Dann kannst du auch die Abrechnung umstellen und eine Vertragsänderung bezüglich der Nebenkosten erzwingen.

Nur sei vorsichtig. Das muß sich nicht lohnen. Gerade bei Einliegerwohnungen kannst du nicht davon ausgehen, dass für diese Wohnung bereits separate Zugänge liegen die nicht mit der Hauptwohnung verbunden sind. das könnt ein nicht gerade kleiner Auftrag für einen Installateur werden.

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Miezemauz 24.10.2014, 18:54

Ich empfinde die 60 € monatlich an Heizkosten und Warmwasserkosten und Müll schon gering. Warmwasser rechnet man ja ca. 0,25 cent pro m², Heizung 0,99 cent pro m². Das wären einmal 17 Euro für Warmwasser und 67 € für Heizung. Nimmt man die Müllgebühren dazu 4€/Monat ca. ist das dann hochgerechnet eine Differenz von 424€ bei diesen drei Positionen.Andere Nebenkosten wurden scheinbar nicht umgelegt.... Ich sehe es eigentlich nicht ein die Kosten für die Omi zu übernehmen nur weil der Verkäufer das nicht richtig kalkuliert hat -.-

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gekicher16 25.10.2014, 14:30
@Miezemauz

Wenn du meinst dass der Verkäufer das komplett falsch kalkuliert hat dann musst du eben von dem Kauf abstand nehmen - oder richtig verhandeln.

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