Hausbau ohne Eigenkapital mit Schufa?

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11 Antworten

Hallo,

also

1. Schufa ist nicht gleich Schufa, da kommt es ja auf deinen Score an, was man aus der Ferne mit der Angabe "stehe in der Schufa" nicht bewerten kann.

2. Generell geben Banken den "guten" Zins nur für einen bestimmten Satz des Beleihungswertes. Dieser wiederum ist meist nur 70% des eigentlichen Marktwertes. Für den Rest werden also höhere Zinsen fällig. Die aktuell günstigen "Werbezinsen" von unter 2% gehen meist nur mit Eigenkapital, guter Bonität und auf 10 Jahre. Was passiert in 10 Jahren, wenn noch nicht viel getilgt ist und wir evtl. wieder bei Standardzinsen von 4-6% liegen? Deine Rate verdoppelt sich schnell!!!!! Hat sich dein Nettogehalt bis dorthin entsprechend erhöht oder deine Ausgaben sich mit 5 Kindern gesenkt?

3. Um einen Kredit in Höhe von 300.000 €, falls man den überhaupt bekommt, mit 900 € pro Monat in 25 Jahren abzubezahlen, dürfte das Kreditinstitut faktisch keine Zinsen verlangen. Selbst bei nur 2,5%, ich bezweifle, dass du mit den geschilderten Voraussetzungen einen solchen Zinssatz über 25 Jahre erhältst, würdie die Laufzeit der Raten rund 47 Jahre dauern!!!! Um einen solchen Kredit in 25 Jahren zurückzuzahlen wären eher 1.300-1.500 € pro Monat für Zins und Tilgung fällig!!!! Einfach mal den hier nutzen: http://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

4. Eigenleistungen, die sog. "Muskelhypothek" erkennen Banken nur bis zu einem gewissen Anteil an. Hier sollte "Mann"  sich auch nicht überschätzen. Einsparpotenzial liegt erfahrungsgemäß bei max. 10-15% der Bausumme, auch wenn wikipedia hier "im Einzelfall bis zu 30%" angibt. Der Fokus liegt hier auf "EINZELFALL"!!! Außerdem: auch unentgeltlich bauen kostet zumindest Material, die Baugenossenschaft und deine eigene Versicherung. Nicht unterschätzen!

5. Du willst jetzt groß bauen und evtl. sind zwei der fünf Kinder in 10-15 Jahren aus dem Haus. Dann hast du noch x Jahre den großen Kredit an der Backe und hast Hobbyzimmer!

6. Es kommt natürlich neben deiner Arbeits- und Kredithistorie auch auf deine aktuelle Jobsituation uns sonstige Einnahmen (Kindergeld, Unterhalt, ALG II, etc. an.)

7. Du schreibst nicht, wo du dich um Eigentum bemühen willst. Auch das spielt eine große Rolle, da München nicht mit der Lausitz vergleichbar sind. Je nach Gegend kann, bei entsprechend realistischen Ansprüchen, auch ein Haus für unter 150.000 € erworben werden, in dem man gut wohnen kann!

8. Bei einer Vollfinanzierung von 300.000 € kannst du "nur" rd. 270.000 für das Haus ausgeben, da je nach Bundesland für Grunderwerbsteuer + Notar + Makler rd. 10% des Kaufpreises einzurechnen sind.

9. Förderung gibt es zwar, aber nicht mehr wie früher mit der Eigenheimzulage. Zuschüsse gibt es für den Erwerb von Wohneigentum, max. noch über Länderprogramme: Schau mal hier: http://www.foerderdatenbank.de/

Die KfW fördert natürlich auch, meist über zinsverbilligte Kredite, z.B. https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-%28124%29/

In einzelnen Programmen gibt es auch Zuschüsse, direkt oder in Form von Tilgungszuschüssen. Damit sind aber auch erhöhte energetische Standards bei der Sanierung gekoppelt, so dass das u.U. nicht in Frage kommt.

Du siehst. So einfach ist das Thema nicht. Da hilft es nur, dass du dich gut damit beschäftigst, um nicht mit deiner Familie auf der Nase zu landen.

Vom Gefühl her würde ich schätzen, dass du von keiner seriösen Bank die 300.000 € als Vollfinanzierung bekommst, wenn nur mit hohen Zinsen bzw. kurzen Zinsbindungen!

Tipp: lass dich von einer Verbraucherzentrale beraten, bevor du zu einer Bank gehst!

Gruß

C

P.S.: beangato hat mit seiner Einstellung wahrscheinlich einen guten Ansatz für dich erwähnt. Manchmal geht eben nicht alles, was man gerne hätte zu dem Zeitpunkt, in dem man es gerne hätte.

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kabelaffe84 20.12.2015, 18:10

Hallo, Danke für die Ausführliche Beantwortung.

Es geht um das Bundesland nrw genau genommen geht es so um den Bereich zwischen Dortmund und Münster.

In meiner Schufa stehen keine Kredite oder sowas es sind alles kleinere Beträge grob geschätzt 15 Gläubiger Gesamtsumme ca. 3000€.

Mittlerweile habe ich mich etwas genauer damit Beschäftigt  und 300.000 ist etwas hoch gegriffen es sind   ca. 250.000 € wert. Zu finanzieren wäre 275.000€  wegen notar etc. laut Rechner bekommt man einen Förderdarlehen von 159.000€ beispielsweise bei der Stadt Lünen.

Aber so wie ich das verstanden habe bekommt man diese Förderdarlehen NUR bei Neubau oder Anbau also nicht bei Kauf eines Hauses.

Zu den Eigenleistung würden der komplette Innenausbau gehören ausser Wasser/Sanitär und Heizung.

Materialkosten gibt es so gut wie keine da ich aus dem Baugewerbe komme und man hier gut tauschen kann.

Das mit dem Eigenkapital ist schon richtig, was mich halt an dieser ganzen Aktion stört sind diese verschenkten 12000€ Miete im Jahr.

Ich habe jetzt auch mit meiner Freundin mal einen Kassensturz gemacht und wir hätten dann im Monat knapp 3700€ Nettogehalt inklusive alles was man so bekommt also Gehalt, Kindergeld etc.

Davon sind noch keine Abgaben abgezogen.

Ich wünsche Ihnen auf jedenfall Frohe Weihnachten und einen Guten Rutsch ins neue Jahr

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CSchreiner 04.01.2016, 11:55
@kabelaffe84

Zum Förderdarlehen:

Die Eigentumsförderung NRW (um die handelt es sich doch?) wäre natürlich eine Ergänzung. Jedoch gelten hier Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen, um förderfähig zu sein. Bei einem Haushalt von 2 Erw. und 5 eigenen Kindern wären dies rd. 43.370 €. Da dürftet ihr bei 3.700€ selbst bei 5*Kindergeld drüberliegen, oder?

Das Förderdarlehen geht auch bei Erwerb von vorh. Wohnraum, siehe unter  brd(punkt)nrw(punkt)de/planen_bauen/pdf/eigentumsfoerderung_text(punkt)pdf

Allerdings komme ich dort nicht auf die 159.000 €, sondern selbst mit Stadtbonus in Lünen nach Modell A (zinslos) auf lediglich 63.000 €, selbst mit dem zus. Starterdarlehen auf max. 71.000 €!

Zur Schufa:
Kredite müssen nicht schlecht sein. Die Bonität hat ja etwas mit "Zurückzahlungsgarantie" zu tun. Deshalb sind Kredite, die regelmäßig und ohne Ausstände getilgt wurden/werden sogar besser, als z.B. eine blanke Schufa. Der Score ist relevant.

Tipp: Datenübersicht nach § 34 BDSG kostenfrei von der Schufa zukommen lassen und ggf. fehlerhafte Einträge löschen lassen.

Zum Kassensturz:

Relevant ist nicht das, was man am Monatsanfang als Eingang hat, sondern was man am Ende nach Abzug aller Kosten noch übrig hat. 3.700 € hören sich erstmal viel an. Wenn man überlegt, dass ein Kind bereits ohne KiTa-Platz schnell mehrere Hundert € pro Monat benötigt, relativiert sich das schon schnell.

Deswegen hier der Tipp: Mehrere Monate klassisch Haushaltsbuch führen. Dann wisst ihr, was ihr zusätzlich zur eingesparten Miete noch für Zins und Tilgung übrig hättet. So eine Aufstellung kommt auch bei Banken gut an (wenn sie gut ausgeht :-) )

Zur Eigenleistung/Kosten:

Aber nicht vergessen, dass gerade günstigere, ältere Häuser meist auch höhere Nebenkosten verursachen als eine Mietwohnung.

Und auch zum Tauschen von Material im Baugewerbe, muss man ja eine Gegenleistung erbringen oder einen Tauschgegenstand haben. Ganz ohne Aufwand/Kosten geht das also nur im Falle von Materialdiebstahl, den ich hier aber mal nicht unterstelle.

Gerade Heizung/Sanitär/Wasser, das du machen lassen willst, ist bekanntlich nicht ganz günstig!

Ich wünsche euch auf jeden Fall viel Erfolg bei eurem Familienprojekt und hoffe, dass Ihr sauber rechnet, damit der Traum kein Albtraum wird.

vg

C

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Das halte ich für völlig ausgeschlossen. Ohne Eigenkapital ein Haus bauen zu wollen ist ohnehin schon mehr als riskant und unangenehm. Bei so einer Aktion kommen mehr unerwartete Rechnungen, als du dir vorstellen kannst.

Wenn überhaupt kommt nur ein gebrauchtes Haus in Frage, was in einem ordentichen Zustand ist. Alles andere ist waghalsig.

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Kaltmiete ist nicht gleich die Rate. In der Kaltmiete sind noch die objektbezogenen Nebenkosten wie Gebäudeversicherung, Reparaturrücklagenbildung, Müllentsorgung etc. pp. enthalten. Das macht gut und gern einen Hunderter oder mehr im Monat aus. 

Praktischer Tipp: Bleiben Sie in einer kleinen und billigen Wohnung und fangen Sie an, mit der Differenz (Geplante Rate+Kaltnebenkosten) - Miete Eigenkapital zu bilden. 

Probieren Sie einfach die nächsten zwei oder drei Jahre aus, ob die Ratenhöhe für Sie tragbar ist. Dann lösen Sie mit den ersparten Rücklagen die bisherigen offenen Posten ab. 

Danach machen Sie weiter mit sparen - bis Sie ca. 60.000 € zusammen haben. Je nach Miethöhe dürfte das ja einige Zeit dauern. Sollte zwischendurch nichts an Überraschungen passiert sein, sind inzwischen auch die Kinder aus dem Haus. 

Dann können Sie mit dem Geld und einer Finanzierung ein Haus erwerben. 

Mit der geschilderten aktuellen Schufa-Situation dürfte jetzt aber keine vernünftige deutsche Bank Ihnen zu tragbaren Zinssätzen und Raten eine Vollfinanzierung anbieten, das verbietet schon allein das Risikomanagement.

Chancen hätten Sie ggf. nach einem Wechsel Ihrer Staatsangehörigkeit auf Griechisch bei der EZB. Die finanzieren dort ja ohne auch nur im Ansatz auf die Rückzahlbarkeit zu achten ...

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Eine Vollfinanzierung mit einem Schufa-Eintrag und einer Vermögensauskunft? Ich glaube, du kannst es dir sparen, bei einer Bank nachzufragen.

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mit Schufa bekommst kein Kredit

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"Ev" !!! Eidesstattliche Versicherung wegen offener Schulden, die fruchtlos gepfändet wurden- Vergessen Sie diesen Quatsch mit einem Hausbaukredit mal ganz schnell wieder!

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kabelaffe84 20.12.2015, 17:56

hallo, naja doch wurden sie dann duch eine Gehaltspfändung, aber soviel ich weiß bleibt diese 3 Jahre bestehen auch wenn Schuld getilgt ist

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Du hast schon Schulden und willst noch neue aufnehmen? Solltest Du ganz schnell vergessen.

Eine Wohnung mit 2 Kinderzimmern sollte ja wohl ausreichen.

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kabelaffe84 19.12.2015, 19:13

mit 2 Kinderzimmern für 5 Kinder?

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beangato 19.12.2015, 19:22
@kabelaffe84

Natürlich - eins für die mädchen, eins für die Jungen. Die Zwillinge können doch erst mal mit im Schlafzimmer schlafen.

Ich hab 3 Kinder - 2 Mädchen und 1 Sohn. Bis mein Sohn 11 war, schliefen alle in 1 Zimmer. Dann zog ich um. Meine beiden Mädchen haben sich 1 Zimmer geteilt, bis das ältere 16 war. Dann zog mein Sohn aus.

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wieviel bürgen hast du denn?

ich würde nicht bürgen wollen?

denn kredit hat was damit zu tun das man das geld wieder zrück bekommt pus zins?

also ich gaube nicht das du heute für 300 000 eine neues haus bekommst.

je unsicherer der kedit ist desdo öher der zins und gebühren.

gaube nicht das das gut geht.

aber man soll nie nie sagen. ich würde vorher mal bei schuldenberater nach tipps fragen oder auch die verbraucher zentale


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kabelaffe84 19.12.2015, 19:16

naja meine Partnerin und mich bis jetzt, es war halt nur mal so ne idee weil ich Mietpreise jenseits der 1500€ warm so als Single nie gewohnt war

naja  Sicherheit wäre ja das Haus

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robi187 19.12.2015, 19:23
@kabelaffe84

haus ist eine ganz normal sicherheit wenn es zur versteigeung kommt und alle gebühren weg sind ist das haus statt 500 000 nur noch 200 000 wert? was mehr ist wäre ja gut . aber so rechnen die banken wohl?

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das ist ein schöner Traum der in Erfüllung gehen wird wenn du im Lotto einen Sechser mit Zusatzzahl hast. Ich drücke dir die Daumen!

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kabelaffe84 19.12.2015, 19:17

Ich rede vom finazieren nicht vom koffer auf den Tisch legen :D aber Träumen darf man ja

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Biberchen 20.12.2015, 11:27
@kabelaffe84

wenn du kaufen willst, da bekommst du Häuser die wesentlich billiger sind, du muß nur viel Leistung und Zeit investieren. Ich hatte ein Haus (allerdings mit nur 90m² Wohnfläche) für 6000,-€

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Ich bin kein Banker habe aber täglich mit Bauherren zu tun, die Finanzierungen brauchen. Für meine Begriffe ist es völlig aussichtslos. 1. Schufa und 2. kein Eigenkapital.

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Das fragst du am besten bei deiner Bank nach, hier kann dir niemand sagen wie deine Bank entscheidet.

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kabelaffe84 19.12.2015, 19:10

meine Bank ist die Sparkasse und da brauch ich garantier nicht hingehen :) aber tips wären schön also am besten Banken die nur sowas machen

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