Haus kaufen in dem man zur miete wohnt.....

3 Antworten

Hallo,

Das Gutachten gilt normalerweise als Grundlage für den Kaufpreis. Also ist es völlig sinnlos, wenn man dem Käufer die Einsicht verweigert. Natürlich gibt es keine rechtliche Grundlage auf Herausgabe des Gutachten,aber ich wäre sehr mißtrauisch.

Denn in einem ordentlichen Gutachten findet man Hinweise auf den aktuellen Zustand der Immobilie z.B. ob Sanierungsstau besteht oder irgenwelche teuren Reperaturen wahrscheinlich in Zukunft auf Sie zukommen werden.Des weiteren werden wertmindernde Eintragungen im Grundbuch berücksnichtigt z.B ob ein Wohnrecht, Wegerecht etc. besteht.

Abgesehen davon würde ich auf eine Aufstellung der tatsächlichen Mieteinahmen und Mietrückstände bestehen, nebst Kopien der Mietverträge und einen aktuellen Grundbuchauszug.

Erst dann lässt sich beurteilen ob die Immobilie markgerecht oder zu teuer ist und welche Rendite pro Jahr erwitschaftet werden kann. Aber bitte nicht die reinen Mieteinnahmen ansetzten sondern die laufenden Kosten abziehen.

Also Rückstellungen, Versicherungen , Grundsteuern usw. grob kann man von ca. 25 % ausgehen . Jetzt kann man die bereinigte Miete ins Verhätnis zum Kaufpreis stellen und so beurteilen ob es ein lohnendes Inverstment ist, oder man lieber die Finger weg lässt. Lohnend ist auch relativ der eine ist mit 3% zufrieden der andere erwartet 4%.

Nun kann man sich ausrechnen, wann sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Erst dann kann man von Gewinn sprechen.

Freundliche Grüße

Nicolas Vilela

Immobilienmakler und Sachverständiger

Erstens mal Kosten berechnen: zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 - 5,5 % vom Kaufpreis je nach Bundesland), Notargebühren, Gebühren für den Eintrag beim Grundbuch (wichtig, ohne GB-Eintrag keine rechtliche Anerkennung, daß die Wohnung Dir gehört!), Maklergebühren werden bei Direktverkauf vermutlich nicht anfallen. Später fällt die Grundsteuer an (jährliche Steuer, wird von der Gemeinde üblicherweise in Vierteljahresbeträgen kassiert) - dafür kann Dir der Verkäufer seinen eigenen Grundsteuerbescheid zeigen, die Höhe ändert sich nur bei baulicher Änderung wie Umbau oder Renovierung. Auch zu Hausversicherungen, üblichen Nebenkosten etc. kann Dir der Verkäufer seine eigenen Unterlagen zeigen, es ist Dir überlassen, ob Du z. B. die Versicherungen weiterführen oder dir eine andere Gesellschaft suchen willst. Da Du selbst drin wohnst, hast Du ja schon einen Teil der Daten in den Abrechnungen Deiner eigenen monatlichen Nebenkosten. Ein Gutachten ist teuer, deshalb sollte es selbstverständlich sein, daß Du es auch für eine Einsichtnahme nutzen kannst, nachdem es schon da ist, wenn der Verkäufer die Einsichtnahme verweigert, ist das "verdächtig". (mehr dazu z. B. unter http://www.mmueller-immobilienbewertung.de/marcus_mueller_gutachten.html )

komische sache : die lassen für viel geld ein gutachten erstellen (für wen denn?) und zeigen es nicht dem käufer?

bevor du viel kohle für ein haus ausgibst, solltest du dich professionell beraten lassen.

die laufenden kosten kannst du ergoogeln -

vergiss nicht : eigentum verpflichtet, macht immobil und immense schulden.

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Ich danke euch ganz sehr für die Beantwortung und hoffe, schon vor dem Termin mit unserem Notar etwas Konkretes zu erfahren.

Edit: Wir waren beim Notar. Im Grunde lässt sich dieser Fall nicht ausschließen. Durch Testament kann lediglich abgesichert werden, dass im Todesfall eines Ehepartners das Eigentum auf den anderen Partner übergeht und bei dessen Todesfall beispielsweise wieder an die Eltern, sodass das Haus nicht an die Seite der Familie geht, die mit dem Bau des Hauses nichts am Hut hatte. Dies ist vor allem wichtig, weil: Sollte das Ehepaar bei einem Autounfall sterben, stirbt die Frau nachweisbar eine Minute früher, fällt das Erbe an den Mann, dieser stirbt ebenfalls und somit würde das Erbe an die Eltern und Geschwister des Mannes übergehen. Dies soll in diesem Fall vermieden werden und lässt sich durch das Testament regeln. Kleiner augenzwinkender Tipp vom Notar: Sobald ein Kind da ist, kann das Erbe beiderseitig auf das Kind übertragen werden, somit dürfte man auch bei einer eventuellen neuen Ehefrau relativ gut abgesichert sein ;)

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