Häuser verkaufen oder lieber Vermieten?

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10 Antworten

Kommt drauf an.

Ich persönlich vermiete lieber, da ich gute Objekte mit Wertsteigerungspotenzial gerne behalte. Diese Philosophie betreibe ich auch in meinem Geschäft, sei es als Versicherungs- oder Immobilienmakler.

Ich sensibilisiere meine Kunden dahin, dass sie weg von Geldwerten gehen und die Sachwerte wie Aktien(fonds) und Immobilien halten sollen. Die goldene Gans sollte man nicht schlachten.

Wer die Sache des Vermietens professionell angeht wird auch keine Probleme haben mit Mietausfällen, Mietnomaden, Leerstand oder sonstigem Rotz.

Alle von mir und meinen Partnern verkauften Immobilien beinhalten für unsere Kunden (Vermieter) exakt eine einzige laufende Pflicht, nämlich die "Bilanzen" der Immobilien in die Anlage V der Einkommensteuererklärungen zu übernehmen.

Mit nichts anderem hat der Kunde einen Berührungspunkt (außer vor Kauf eben Besichtigung, Finanzplanung, Notar- und Banktermin), wenn er das nicht will. Stichwort: Sondermietverwaltung!

Es kommt bei Immobilien eben zu einem Großteil auf die Lage an. Schrott Standort führt oft zu Schrottmietern. Keine Verwaltung führt zu Arbeit und dann ist die Immobilie keine Kapitalanlage mehr und auch kein passives Einkommen.

Ich erhoffe mir durch den Beamtenstatus ein geringen persönlichen Steuersatz.

Auch Beamte haben Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§ 19 EStG) und bei entsprechendem Verdienst auch Steuersätze von 40% und mehr. Ein zu versteuerndes Einkommen von zB. 50.000,- € wird beim Beamten zu der gleichen Steuerlast führen wie beim Angestellten oder Selbständigen.

Vermietung oder Verkauf von Immobilien schiebt dich natürlich nach oben in der Progression.

Nayes2020 11.08.2016, 11:08

Wenn man eine Mietverwaltung ins Boot holt lohnt sich das dann überhaupt noch? wenn ich überlege das ich vielleicht 600€ im Monat Mieteinnahmen habe und mit dieser eben laufende Kosten wie Instandsetzung UND eben der Verwalter bezahlt werden muss, frage ich mich ob das aufgeht. Ein mehrparteinhaus wo der Verwalter ein Objekt verwaltet aber eben mehrere Mieteinnahmen entstehen. das schon eher.

Wie sieht es aus wenn man mehrere Objekte verteilt hat? Kümmert sich dann immernoch ein Verwalter drum oder muss ich mehrere Verwalter für die verschiedenen Objekte organisieren?

Wenn ich die Verantwortung komplett abgebe habe ich natürlich keine Verantwortung.. aber auch keine Kontrolle. Ich mache mir Sorgen das es am Ende nicht so aussieht das ich laufend nur Rechnungen vom Verwalter bekomme und garnicht so richtig nachvollziehen kann wofür und warum.

Ich will es nicht mies reden auch wenn es sich so liest. ich kann mir das nicht so gut vorstellen.

Hier haben einige ja als Vermieter schlechte Erfahrungen gemacht. weiß natürlich nicht inwiefern welche. Aber die Aussage das die Gesetze immer mehr auf Mieter zu Lasten der Vermieter eingeht stimmt ja schon.

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Nayes2020 11.08.2016, 11:08
@Nayes2020

Aber vielen Dank für den Beitrag. Vielleicht kannst du mir da etwas die Angst vorm Vermieten nehmen

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kevin1905 11.08.2016, 11:32
@Nayes2020

Wenn man eine Mietverwaltung ins Boot holt lohnt sich das dann überhaupt noch?

Hier kommt es natürlich drauf an was die tun und in welchem Verhältnis die Kosten zur Mietrendite stehen. Die Mietrendite ist wieder abhängig vom Standort.

Standorte mit geringem bis gar keinem Mietsteigerungspotenzial nehmen wir nicht ins Portfolio auf.

Es hängt auch etwas vom Finanzierungsmodell ab. Oft sind die Objekte vollfinanziert und der Kunde trägt nur die Kaufnebenkosten.

Kosten und Einkünfte gleichen sich in etwa aus zu Beginn des Vertragsverhältnis (bei einem Überschuss hat man eben Zusatzeinkommen, bei einem geringen Verlust einen Steuervorteil). Das ändert sich aber mit der Zeit. Bitte bedenke, dass unser Vertriebsansatz grundsätzlich auf Langfristigkeit ausgelegt ist (Mind. 10 Jahre).

wenn ich überlege das ich vielleicht 600€ im Monat Mieteinnahmen habe und mit dieser eben laufende Kosten wie Instandsetzung UND eben der Verwalter bezahlt werden muss, frage ich mich ob das aufgeht.

Das ist Teil der Vorabplanung. In Exposé und Kostenmodellrechnung sieht der Kunde aber die einzelnen Positionen, was davon umlagefähig ist und was nicht. Steuerlich relevant ist dabei im Grunde alles außer die Instandhaltungsrücklage.

Ist wieder eine Thematik bei der Objektwahl. Bei Neubauprojekten arbeiten wir auch mit Leuten zusammen die ähnliche Qualifikationen haben wie du, eben damit man quasi ausschließen kann, dass größere Investitionen am Gemeinschaftseigentum in den nächsten 10-15 Jahren anstehen würden.

Bei Bestandsimmobilien achten wir ebenfalls darauf wie viel ist im Topf und wie sind Dach und Heizung, etc. Wenn dort voraussichtlich in den nächsten 10 Jahren was fünfstelliges ansteht, nehmen wir die Hütte nicht auf.

Wie sieht es aus wenn man mehrere Objekte verteilt hat? Kümmert sich dann immernoch ein Verwalter drum oder muss ich mehrere Verwalter für die verschiedenen Objekte organisieren?

Die Verwaltung ist, wenn nicht explizit anders gewünscht, immer Bestandteil unseres Angebots. Welche Verwaltung zuständig ist kommt drauf an, an welchem Standort wir sind.

Wir haben Objekte hauptsächlich in Dresden, Bamberg, Raum Stuttgart, Raum Frankfurt (direkte Satelliten). An jedem dieser Standorte haben wir 1-2 Firmen die die Verwaltung übernehmen.

Wenn ich die Verantwortung komplett abgebe habe ich natürlich keine Verantwortung.. aber auch keine Kontrolle.

Nochmal. Bei uns gibt keiner Kontrolle ab.

Der Ansatz für den Kunden ist so viel oder wenig wie er selbst möchte. Wenn er Begehung, Eigentümerversammlung etc. mitmachen will, kann er das. Muss aber nicht.

Sicher gibt es auch Verwaltungen, die da etwas zwielichtiger arbeiten. Die Gefahr als Privatperson mit nicht all zu hoher Erfahrung daran zu geraten, ist sicher präsent und auch nachvollziehbar.

Dass Wohnraumvermietung engen gesetzlichen Bestimmungen unterliegt ist korrekt, aber wenn man alles beachtet, ist das kein all zu großes Problem.

Es ist eine komplexe Materie und man hat zwei Möglichkeiten. Entweder man eignet sich Fachwissen (sehr viel davon) an und organisiert bzw. delegiert alles selber oder man sucht sich eben Partner die dies für einen (kostenpflichtig natürlich) übernehmen.

Der Denkansatz ist der gleiche, den ich Gründern mit auf den Weg gebe, wenn ich sage spart nicht beim Steuerberater. Die Alternative ist, dass man unheimlich Zeit investiert um die Steuerthematik zu lernen und die Buchhaltung selbst zu machen, statt Geld zu verdienen!

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Nayes2020 11.08.2016, 14:31
@kevin1905

Natürlich da hast du Recht. Wer sich nicht auskennt muss eben Partner mit ins Boot holen. das ist klar.

Wie gesagt meine Kommentare lesen sich negativer als es gemeint ist. Was eben Vermietung etc angeht das ist absolutes Neuland für mich.

Vielen Dank für deinen Beitrag

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kevin1905 11.08.2016, 14:33
@Nayes2020

Immer wenn es um sehr viel Geld geht und um ein gewisses Risiko sollte man sich die Zeit nehmen und sicher gehen, dass man das alles versteht. Was nicht klar ist hinterfragen.

Kunden die keine Fragen haben sind mir suspekt.

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schelm1 11.08.2016, 15:18
@Nayes2020

@nayes2020


Wenn ich die Verantwortung komplett abgebe habe ich natürlich keine Verantwortung.. ...

Sie geben nie die Verantwortung ab! Das merken Sie spätestens, wenn es gegen den Vermieter erfolgreich  gerichtet Mieterklagen gibt oder die Zwangsversteigerung überraschend ins Haus steht!

Was Sie schlimmstenfalls vernachlässigen, ist Ihre persönliche Verantwortung und Ihr finanzielles Risiko für Ihre Immobilien!

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Gewerbe ist garnicht schlimm. Die Gewerbesteuer kannst du von der Einkommemsteuer absetzen, sodaß die Sache unter dem Strich nicht teurer wird. Die Klimmzüge mit der 3 Objekte Grenze fallen dann auch weg.

Nayes2020 12.08.2016, 10:02

Vielen dank

Vielleicht mach ich das einfach wenn es gut läuft. Dann könnte ich meine Brüder auch als offzielle Arbeitskräfte einstellen oder?

Ich werde mich auf jeden Fall beraten lassen vielen dank für deinen Input

Du würdest dann auch lieber verkaufen als vermieten?

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lesterb42 12.08.2016, 10:12
@Nayes2020

Ich wohne in einer Gegend, in der man sich das nicht immer aussuchen kann. Eigendlich wollte ich kaufen und verkaufen. Hat aber nicht immer geklappt, sodass ich jetzt auf einer Reihe von Wohnungen sitze, die aber sehr ordentlich vermietet sind.

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Ich bin da ganz klar auf der Seite des Verkaufens! Ich war selber mal Vermieter, ich hab gesehen bzw gemerkt was das für Probleme mit sich bringt. Als Vermieter ist man heutzutage nämlich gesetzlich gesehen der Gelackmeierte. Jeder spricht von Mieterschutz aber wer schützt eigentlich den Vermieter?! Gerade wenn du mehrere Mietobjekte parallel laufen hast krigst du das alleine niemals gebacken. Du must Hausmeister beschäftigen, alles verwalten, Buchhaltung betreiben...Ich würd das nicht mehr wollen und ich hatte nur eine Wohnng ;-)  Dann wirklich besser gewinnbringend verkaufen und du bist die Pflichten los.


Nayes2020 11.08.2016, 09:22

Ja diese Gedanken habe ich nähmlich auch. Man hat ja dann wirklich Jahrzente Verpflchtungen. Aber ich wollte mal mehrere Meinungen hören.

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Deine Grundeinstellung ist falsch. Du willst Geld verdienen, aber nicht soviel, dass du davon Steuern zahlen musst? Dann kannst du es gleich bleiben lassen. Letztendlich musst du im Kopf die Entscheidung treffen, ob du im Geiste weiter ein Staatsdiener oder ein Unternehmer sein willst.

Was ist dir lieber? 5.000,- Euro Mieteinnahmen im Jahr oder 50.000,- Euro Gewinn aus dem Verkauf des sanierten Gebäudes? Das ist die Frage, die du dir stellen solltest. Wer 100.000,- Euro Steuern zahlen muss, hat auch mindestens 250.000,- Euro Einnahmen gehabt.

Also, fang mit heruntergekommenen Eigentumswohnungen an, die du dir leisten kannst, renovier die, mach bei Verkauf Gewinn und kaufe danach die nächste größere Wohnung. Danach Einfamilienhäuser und danach Mehrfamilienhäuser. Such dir einen guten Steuerberater, der dir dabei hilft.

Vermieten bedeutet Ärger und Kosten und lohnt sich erst ab mehreren bis vielen Wohneinheiten.

Nayes2020 12.08.2016, 09:16

Haha vielen dank für deinen Beitrag.

Nein es war auch nicht so gemeint das ich nicht soviel Geld verdienen will wegen Steuern etc.^^
 Ich habe wohl das etwas blöd formuliert. mir geht es darum was sich eben mehr lohnt. WEGEN den Steuern. Und vielleicht die Erfahrung von anderen hören.

So wie du es beschreibst war auch mein Plan. klein anfangen mit einer "Bruchbude" und eben den Gewinn reinvestieren usw.

Im besten Fall erhoffe ich ja das ich einmal finanziere und den Gewinn einfach nur reinverstiere. sodass es was getrenntes ist von meinem Gehalt quasi.

Steuerberater ist sowieso klar. habe ich schon erwähnt das Frauchen im Finanzamt arbeitet^^ aber ich werde natürlich einen Fachmann brauchen.

Ja ich habe eben die Sorge ob Vermieten nicht zuviel Ärger bedeutet. das sind eben meine bedenken.

Kannst du vielleicht eine Aussage treffen was es mich kosten würde wenn ich soviele Häuser verkaufe das es eben zum Gewerbe wird? ich habe im Netz nichts gefunden. so eine hausnummer damit ich weiß womit ich rechnen muss.

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jsch1964 12.08.2016, 15:49
@Nayes2020

Das Finanzamt muss den Eindruck haben, dass Du das als Hobby betreibst und die Einnahmen sollten sich am besten unterhalb der Unsatzssteuerpflicht bewegen. Dann wird es wahrscheinlich nicht als Gewerbe eingestuft. Wenn Deine Frau beim Finanzamt Deine Steuererklärung prüft, dürfte das kein Problem sein. :-)

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Dann pass mal gut auf, das Finanzamt lässt sich nämlich nicht so leicht austricksen. Wenn Du ein Haus auf Deinen Namen eintragen lässt, und Deine Brüder am Verkaufserlös beteiligst, wird zumindestens Schenkungssteuer bei Deinen Brüdern fällig. Wenn ihr das x-Mal durchzieht, könnte das FA Euch eventuell Gestaltungsmissbrauch vorwerfen.

Das kannst Du als angehender Beamter bestimmt gut gebrauchen!

Steuerberater fragen!


Nayes2020 11.08.2016, 09:29

Wieso austricksen?

Wir sind 3 eigenständige Menschen die eben auch eigenständige Familien, Gehälter, usw haben.

Die sind ja nicht bei mir eingestellt. Wieso soll das dann ein Trick sein? Klar liest sich das so erstmal. Aber eigentlich ist es doch rechtens wenn eben das 2. Haus meinem Bruder gehört als mir. Irgendwem muss es doch gehören und warum sollte das immer ich sein?

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Nayes2020 11.08.2016, 09:30
@Nayes2020

Außerdem zahle ich ja alle Steuer die eben zu zahlen sind.

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DinoSauriA1984 11.08.2016, 09:36
@Nayes2020

Ich bin davon ausgegangen, dass Deine Brüder sich an den Kosten des Erwerbs und der Sanierung beteiligen - und dann auch einen Teil des Erlöses bekommen. In dieser Konstellation würde ich das als Umgehungstatbestand bezeichnen. Wenn Ihr das alles zusammen macht SEID ihr mindestens eine BGB-Gesellschaft. Und im Zusammenhang mit der Immobiliengeschichte auch eine gewerbliche!

Was sich wie ein Trick liest, ist auch einer ;-)

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Ich würde zum Verkauf raten, da ich aus eigener Erfahrung die Komplikationen des vermietens kenne.

Das mit dem günstigen Steuersatz wegen Beamtenstatus kannst Du aber vergessen, denn das hat keinen Einfluss darauf.

Auch das mit dem "auf verschiedene Namen laufen lassen" kann sehr problematisch sein. Wenn ihr zu dritt so ein Projekt durchzieht und euch auch den Gewinn teilt, das aber nur auf bestimmte Namen laufen lässt um Steuern zu sparen, dann ist das Steuerhinterziehung (und sogar eine recht auffällige, denn das Finanzamt wir über alle Immobilien-Verkäufe automatisch informiert)

Nayes2020 11.08.2016, 09:56

Ok danke. Ja ich war mir nicht sicher ob das Einfluss darauf hat. Habe mich mit den Details noch nicht sooo beschäftigt.

Nein so in dem Sinn war das nicht gemeint das wir Steuervorteile erschleichen wollen. Es geht nur um diese Grenze von den 3 Häusern. Das wir irgendwie die Spekulationssteuer und Verschenkunssteuer drücken wollen das war nicht geplant.

Ich gehe sowieso von aus das ich nicht mehr als 3 Häuser in 5 Jahren schaffe. selbst wenns nur auf meinen Namen wäre. War mehr so der Sicherheitsfaktor falls es doch 4 Häuser sein sollten. Bzw je nachdem wer das Haus mit seinem Kapital eben kauft.

Ein Steuerberater und ein Makler kommt sowieso mit ins Boot das ist klar.

Mir gehts erstmal um das Model. Verkauf oder eben Vermieten.

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Also hier im Norden sind die Zeiten zum Erwerb von Immobilien definitiv vorbei! Es gibt nichts. Außer extrem überteuerten Schrott. Selbst wenn jemand so etwas vorhätte wie du wäre es mangels Immobilien nicht praktikabel

osito80 12.08.2016, 06:07

woher wissen Sie, das Nayes2020 eine Schrott Immobilien hat ? Kennen Sie ihn persönlich ?

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Nayes2020 12.08.2016, 09:20
@osito80

Ich habe im moment garkeine Immobilie. Außer das private Haus wo ich eben lebe.

Ich habe noch kein... Geschäftsmodell und das ist noch in Arbeit.

Ich möchte eben vorher genug Wissen haben im Bezug auf Steuern, Gebühren usw.

Der Immo Markt.

Und nochmehr auf die Sanierung. Ich möchte eine Excel Datenbank erstellen mitder ich bei besichtigungen Direkt eine Prognose stellen kann um zu kalkulieren lohnt sich der Einkaufspreis oder ist er eben noch zu hoch.

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MuttiSagt 12.08.2016, 09:48

Wenn es bei euch Häuser zu kaufen gibt, dann wäre da ja ne Sache. Kaufen, sanieren, verkaufen? Warum nicht. Oder kaufen, 5 Jahre vermieten, dann verkaufen? Es ist aber auch immer eine Sache, ob sich dann ein Käufer findet. Bzw ein Verkäufer

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Nayes2020 12.08.2016, 10:07
@MuttiSagt

Also hier gibts Häuser zu kaufen und teils auch sehr günstig. man muss eben manchmal warten und suchen aber ich denke es zwingt mich ja keiner ein haus zu kaufen.

Ein Käufer findet sich wenn der Preis stimmt und das ist das was ich eben vor einen kauf kalkurieren will

Ich nehme den Verkaufspreis

Rechne Beträge für die Sanierung und zahle sie drauf. diese nehme aus Erfahrungswerten die ich Datenbanken zusammen fasse.

dann rechne ich noch Notar und Makler dazu

Steuern und Beträge

Meine erwünschte Gewinnmage

eben alle ausgaben die anfallen

und habe ja dann eine Verkaufssumme. diese vergleiche ich dann mit Objekten ähnlicher Lage und Standard usw. Und kann dann das Risiko abschätzen ob ich einen Käufer finde oder nicht. wenn mir das risiko zu groß ist dann kauf ich eben nicht.

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"Ich erhoffe mir durch den Beamtenstatus ein geringen persönlichen Steuersatz" Der Steuersatz hat mit dem "Beamtenstatus" nichts zu tun. Gar nichts. Ob ein Beamter oder ein Gewerbetreibender ein identisches  zu versteuerndes Einkommen von X € haben führt nach § 32a EStG zur selben tariflichen Einkommensteuer.

Nayes2020 11.08.2016, 10:40

Ja aber der Steuersatz ist nicht nur vom Einkommen sondern von den Abgaben abhängig oder? habe mich noch nicht so groß mit den Abgaben von Beamten beschäftigt aber meine Vermutung ist das sie eben bestimmte Dinge nicht zahlen müssen bzw weniger zahlen müssen.
Aber es war ja nur eine Vermutung

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Omikron6 11.08.2016, 10:46
@Nayes2020

Was heißt "Abgaben von Beamten"? Meinst du Steuern? Es gibt keinen besonderen Einkommensteuertarif für Beamte! Diese Märchen, dass beamte keine Steuern oder weniger Steuern zahlen, ist nicht totzukriegen. Ich bin  seit über 40 jahren beim Finanzamt und erlebe immer wieder, wie dieser Unfug verbreitet ist. Als verbeamteter Leher zahlst du keine Sozialabgaben von deinen Bezügen. Sozialabgaben sind aber keine Steuern.

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Nayes2020 11.08.2016, 11:00
@Omikron6

Ja ich meine auch nicht die Einkommenssteuer^^ Sondern die Sozialabgaben. Ich war halt nicht sicher ob das zur Rechnung bei trägt.

Ich wollte nicht andeuten das Beamte weniger Steuerprozente haben. Sondern das bestimmte Teile einfach wegfallen.

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kevin1905 11.08.2016, 11:01
@Nayes2020

Deine Aufwendungen, die du in der Anlage Vorsorgeaufwand steuermindernd berücksichtigen lassen kannst, sind wohl geringer weil außer den auf GKV-Leistungen entfallenden PKV-Beitragsanteilen nichts verpflichtend zu zahlendes anfällt.

Aber nochmal:

  • Wenn ich als hauptberuflich Selbständiger Untermehmer ein zu versteuerndes Einkommen von z.B. 50.000,- € erwirtschaften würde.
  • Und du hättest als Beamter und Vermieter das gleiche zVE wie ich

müssten wir beide dem Staat 12.636,- € Einkommensteuern zzgl. 694,98 Solidaritätszuschlag zahlen.

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Deswegen habe ich überlegt einfach nebenher als Lehrer mit meinen
Brüdern Häuser zu kaufen und diese natürlich gewinnbringend zu
verkaufen.

Der Immobilien- und Finanzhai dürfte Ihen aus seiner langjährigen Praxis antworten:

"Ihre Überlegung dürfte nicht am Fachwissen sondern dem fehlenden Kapital scheitern!

Die Immobilien- und Finanzabenteuer von zwar angeblich  fachkundigen, aber in Konstellation "blutigen Anfängern", stützt keine Bank mit Geld!

So natürlich, wei Sie dies in Ihrem jugendlichen Eifer vermuten, ist "Gewinnmachen" in der heutigen Zeit, speziell im Immobiliensektor, nun auch wieder nicht!"

Nayes2020 11.08.2016, 14:40

Mit Verlaub ich denke als Bauing. weiß ich sehr wohl das der Bau und Immobiliensektor ein schwieriger Markt ist und ebenso wieviele Fallstricke es in der Sanierung gibt. Falls Ich den Anschein erweckt habe das es ein leichtes ist Häuser gewinnbringend zu verkaufen bitte ich um Entschuldigung

Da ich ich aber eben kein Bauherr bin der nur Putz sieht, sondern eben auch hinter den Putz sehen kann, ist wohl die Gefahr einer Fehleinschätzung geringer. Ich würde auch 0 Risiko eingehen, da dies eben einfach ein Zusatzeinkommen darstellt und ich keine Käuser kaufen muss. Wenn ich nicht zu 100% überzeugt bin, kauf ich einfach nicht. Zwingt mich ja keiner.

Das mit dem Kapital ist natürlich eine andere Sache. das ich morgen kein Haus kaufen kann ist klar.

Aber wenn Frau und ich beide zusammen ein Einkommen von fast 4500€ Netto haben, sollte es doch nicht unmöglich sein genug Kapital für eine Finanzierung anzuhäufen. Voralem da ich im Moment schon mietfrei wohnen könnte. Aber das ist eine andere Geschichte.

Finanzierung ist natürlich ein Aspekt woran alles scheitern kann, im Moment geht es mir aber darum erstmal das Gedankenmodell aufzustellen und mich für die Option Verkauf oder Vermietung zu entscheiden.

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schelm1 11.08.2016, 15:11
@Nayes2020

Nun meine Frage an die Finanzhaie hier, Häuser privat verkaufen oder lieber vermieten?

Sie haben den "Finanzhai" gefragt und ein solcher, aus dem Immobilienbereich hat geantwortet!

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letzenendes ist es eine Frage des Standortes und dem Wertsteigerungs Potential der Immobilie.

Wo stehen die Häuser ?  Gibt es irgendwelche Altlasten ( z.B. Vormerkungen und Belastungen im Grundbuch, Erbaurecht oder Denkmalschutz) ?

Wieviel sind die Immobilien wert ?  Lässt sich dieser Wert in der Zukunft steigern (  z.B. im Ballungszentrum ) ?  oder eher nicht ( z.B. abgelegen mitten im bayrischen Wald)?

Bequemer ist es natürlich, die Immobilie zu verkaufen.

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