Gültigkeit eines Vertrages zwischen ETG und Verwalter

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2 Antworten

Nein, der Vertrag ist nicht gültig. Auch die Verwalterbestellung nicht.

Der Verwalter der zum 1. November 2000 bestellt wurde ist schon seit dem 31.10.2005 aus dem Amt. Der Beschluss aus der Verwalterbestellung aus dem Jahre 2009 ist nichtig. Rückwirkend kann kein Verwalter bestellt werden! (OLG Hamm (WE 1996, 33 = DWE 1995, 125)).

Insofern steht natürlich dem Verwalter auch kein Verwalterentgelt für die rückwirkende Bestellung zu. Daran würde auch ein Verwaltervertrag nichts ändern, weshalb ich deinen Anwalt nicht verstehe, warum er dir das nicht erklärt hat.

Last not Least ist der Verwaltungsbeirat nur dann berechtigt für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vertrag zu unterzeichnen, wenn er zuvor von der Wohnungseigentümerversammlung durch eine entsprechende Beschlussfassung dazu ermächtigt wurde. Das geht aus dem von dir geschilderten Ablauf nicht hervor, weshalb du natürlich auch aus diesem Grund nicht an den Vertrag gebunden bist. Wäre alles ordnungsgemäß gelaufen, könnte dich der Verwalter jedoch zur Unterschrift zwingen, falls ein bestandskräftiger Beschluss über die Annahme des Verwaltervertrages existiert. Hievon kann aber in deinem Fall nicht die Rede sein.

Mein Rat daher: Rede ein ernstes Wort mit deinem Anwalt inwieweit er im Wohnungseigentumsrecht fit ist (Mein Eindruck ist hier Gegenteilig) und wechsel ihn ggf. In jedem Fall aber solltest du dafür werben den Verwalter zu wechseln. Denn ein Verwalter der nicht einmal weiß, welche Beschlüsse zulässig, anfechtbar oder gar nichtig sind, ist sein Geld nicht wert. Erst recht keine übertariflichen 30,- € im Monat, sondern bestenfalls 5,- € wenn er dir monatlich das Auto wäscht.

Hier noch ein Aktuelleres: OLG Köln · Beschluß vom 8. November 2006 · Az. 16 Wx 165/06

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Puh, hier geht's ja mal wieder richtig an's Eingemachte.

Ersteinmal stimme ich Immo zu, daß nach Rechtsprechung/Urteil des OLG Hamm aus 96 eine rückwirkende VW-Bestellung nichtig ist, dies wird bis heute von der vorherrschenden Rechtsmeinung geteilt und vertreten.

Nun gibt es da aber noch das Brandenburgische OLG, welches zu einem abweichenden Urteil gekommen ist:

Der Beschluss über eine rückwirkende Bestellung des Verwalters ist allenfalls anfechtbar, nicht jedoch nichtig (Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 27.11.2007, 13 Wx 9/07).

Was aber immer auch in der Vergangenheit war, Fakt wird doch wohl sein, daß sich der Verwalter in 2009 o. 2010 erneut hat wählen und bestellen lassen, abermals wohl im Wortlaut des Beschlußantrages auf Vertragsgrundlage des allen WEern vorliegenden und bekannten VW-Vertrages.

Der VW-Vertrag wird nicht mit den einzelnen WEern geschlossen, sondern mit dem teilrechtsfähigen Verband, für das rechtswirksame Zustandekommen des Vertrages besteht kein Formzwang (für die Praxis empfiehlt sich natürlich die Schriftform).

Man könnte nun also einen durch geäußerte Willensbildung und Annahme durch den VW einen konkludent zustandegekommenen und rechtswirksamen Vertrag zwischen VW und Verband (Organtheorie) annehmen.

Ob nun das unterzeichnete Exemplar Rechtswirksamkeit entfaltet, da es evtl. nicht von dem Bevollmächtigten der Gemeinschaft unterzeichnet wurde (wurde der Beirat per Beschluß zur Unterzeichnung ermächtigt, bleibt die Frage zurück, ob es sich bei einem 2köpfigen Beirat um einen sog. Rumpf- o. Schrumpfbeirat handelt, oder aber halt um gar keinen existenten, da dieser nach § 29 WEG zwingend aus 3 Personen zu bestehen hat), kann also für Deine Fragestellung, ob du diesen gegen Dich gelten lassen mußt, dahingestellt bleiben, da der spätestens in 2009/2010 zwischen den Parteien zustandegekommene Vertrag möglicherweise lediglich der Schriftform entbehrt. Ein hier möglicherweise vorliegender Fehler kann auch durch nachträgliche Einholung der korrekten Unterzeichnung geheilt werden, ein entspr. Bevollmächtigungsbeschluß ist ja unangefochten gefaßt.

Ich finde es mehr als schwierig, Deine Frage mit Ja o. Nein zu beantworten und halte mich diesbezüglich auch zurück. Die Argumentation Deines RAs interessiert mich natürlich brennend, Info hierüber wär klasse.

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