Gewinnbringend in Immobilien investieren?

8 Antworten

Ich will hier noch was zum Thema Vollfinanzierung sagen- der Rest wurde ja schon ausführlich beschrieben. Vollfinanzierungen gibt es in Ausnahmefällen durchaus noch- z.B. für Beamte oder Spitzenverdiener (kenne persönlich genau zwei solche Fälle)- die einen solchen Spitzenverdienst über einen langen Zeitraum nachweisen können- die Zinsen sind dann aber natürlich dennoch sehr hoch. Für Normal- und Gutverdiener geht überhaupt nichts unter 10 Prozent Eigenkapital für Kaufpreis- und Nebenkosten- und das auch nur mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und nicht als totaler Berufsanfänger. In deinem Beispiel müsstest du nach einigen Jahren Berufserfahrung mit einem unbefristeten Vertrag mindestens 50ts Euro vorweisen können. Bei nur 10 Prozent bekommst du natürlich aber auch nicht die top Zinssätze. Generell ist bei dieser Kaufpreishöhe ganz erheblich was an Zinsen zu bezahlen, was auch in die Kosten-Nutzen-Rechnung einfließen muss. Und nicht zu vergessen sind Mietausfälle und Instandhaltungskosten. Steht die Wohnung mal längere Zeit leer oder die Miete wird nicht gezahlt darf man auch nicht zu knapp kalkuliert haben. Eigentum ist dennoch gut- sinnvoll wäre es wohl, wenn du zunächst genug Eigenkapital für eine selbstgenutze Wohnung sparst und erst im zweiten Schritt nach Kapitalanlagen suchst.

Da solltest du nochmal mit jemandem drüber sprechen, der davon mehr versteht als du.

Der Steuerkniff funktioniert nicht.

  1. kannst du nur Kosten und Einnahmen für die Mietwohnung geltend machen. Deine selbstgenutzte Immobilien ist steuerlich nicht relevant.
  2. Kannst du für die Mietwohnung die Tilgung nicht geltend machen. Rückzahlung von Darlehen gehört nicht zu den Kosten.
  3. 12.000 x 40 Jahre = 480.000 EUR. Zinsen willst du nicht zahlen? Grob über den Daumen kommen da weitere 200.000 EUR auf dich zu
  4. Ohne Eigenkapital bekommst du den Kredit wahrscheinlich nicht.
  5. 40 Laufzeiten für Darlehen gibt es nicht. Wenn du 10 oder 15 Jahre wählst, und bei einer Prolongation das Zinsniveau gestiegen ist, fliegt dir die ganze Finanzierung um die Ohren. Dann kann sich deine Rate locker verdoppeln oder verdreifachen.

Die ganze Idee ist vollkommen unausgegoren. Was studierst du? Mit Finanzen hat das hoffentlich nichts zu tun.

zu 1. das weiß ich, ich wollte auch nur die Mietwohnung steuerlich geltend machen.

zu 2. soviel ich weiß kann man das? Also Zinsen und Tilgung von der Steuer absetzen

zu 3. die 480000€ waren inklusive der zinsen gemeint

zu 4. dazu kann ich leider nichts sagen. Wieviel EK würde man denn benötigen?

zu 5. warum gibt es keine 40 Jahre Laufzeit? Ich habe Banken gesehen, die solche Laufzeiten vergeben.

Ich studiere Maschinenbau, das hat auch nichts mit Finanzen zu tun.

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@MrWoody

Edit: zu 2. oder sind das nur die Zinsen die man absetzen kann?

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@MrWoody

Ja, nur Zinsen sind Kosten. Etwas zurückzuzahlen, was man vorher bekommen hat, sind keine Kosten.

Für 480.000 inkl. Zinsen für 40 Jahre bekommst du nicht einmal eine Wohnung, geschweige zwei.

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@archibaldesel

wieviel davon würden denn ca für die zinsen drauf gehen?

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Ich will genug Geld in Form eines Kredits aufnehmen, um damit zwei Immobilien zu kaufen. Z.B. 480.000€ (inkl. der Zinsen), so dass ich für beide Wohnungen in etwa 240.000€ zur Verfügung habe.
Bei einer Laufzeit von 40 Jahren müsste ich so 1000€ im Monat abbezahlen

Dein ganzes Konstrukt fällt schon mit dieser Milchmächenrechnung zusammen. Wenn in den 480.000 Kredit schon der Zins enthalten ist, und dein Tilgungsplan eine monatliche Rate von 1.000 Euro vorsieht, bei einer Laufzeit von 40 Jahren, dann stehen dir zu Beginn nicht annähernd 240.000 Euro pro Immobilie zur Verfügung, sondern bestenfalls, bei großzügiger Rechnung, knapp 270.000 Euro insgesamt.

Die Differenz zu 480.000 Euro ist nämlich das, was du während deiner 40 Jahre Laufzeit als Zinsen zahlst.

Welche Sicherheiten hast du? Wie viel Eigenkapital? Wie sähe die Situation aus, wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate ausfallen? Hast du Nebenkosten und mögliche Sonderkosten bedacht?

Als Sicherheiten hätte ich nur meinen Job. Arbeitslosigkeit ist in der Branche sehr unwahrscheinlich und der Lohn eher steigend. Eigenkapital hätte ich zu Beginn wenig. Ist es kluger dann ein paar Jahre zu sparen und erst dann zu investeieren? Mietausfälle könnte ich mit meinem Einkommen decken, zumindest ein paar Monate lang. Und Nebenkosten hatte ich mit eingerechnet.

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@MrWoody

Wenn du sonst nichts vorzuweisen hast, dann bleibt dir keine andere Wahl als Eigenkapital anzusparen. Ein Job ist keine Sicherheit, Arbeitslosigkeit ist niemals auszuschließen, oder kannst du dir sicher sein, in Zukunft niemals krank zu werden?

Wenn du Mietnomaden hast, kann die Miete auch mal ein ganzes Jahr ausbleiben. Wenn du sie erfolgreich rausgeklagt hast, darfst du die Wohnung dann erstmal für ein paar Wochen/Monate renovieren. Alles schon erlebt.

Dein Kenntnisstand ist etwas dünn; deine Planung sehr naiv. Du solltest dir erstmal ein paar Grundkenntnisse in diesem Bereich aneignen und dir währenddessen Eigenkapital ansparen. Dann lässt du dich von jemandem beraten, der mehr Erfahrung darin hat, als du. Vor allem die Sache der Finanzierung ist äußerst fragwürdig.

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@Diodeicieli

Ich habe wirklich nicht besonders viel Kenntnisse darin, deshalb hab ich hier mal nachgefragt. Danke für die Tipps :)

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Eigene Mieteinnahmen versteuern, wenn man selbst auch Miete zahlt?

Hallo, meine Frau und ich wohnen zur Zeit zur Miete und möchten unsere Ersparnisse in eine Immobilie investieren. Zwei Möglichkeiten haben wir: Entweder wir wohnen selber in unserer neu erworbenen Wohnung oder vermieten sie.
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Guten Abend,

in etwa 2 Jahren möchte ich in Immobilien investieren und fange mittlerweile damit an mich zu informieren.

Erstmal zu meiner Wenigkeit: Ich bin derzeit 23 Jahre alt, komme aus NRW und schließe meine industrielle Ausbildung vrs. Januar 2017 ab, da ich am verkürzen bin. Sobald ich meinen Festvertrag bekomme, liegt meines Monatsgehalt bei ca. 3.000€ Brutto + Schichtzuschläge für die Nachtschicht, also etwa 2.000€ Netto + 200€ bis 400€ Netto. Sonderzahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld zähl ich hier mal nicht auf, gibts aber auch. Ich will mir erstmal etwas Eigenkapital ansparen i.H. von ca. 30.000€ & und sobald ich dies hab in eine Wohnung investieren Kaufpreis 80-100.000€

Meine Frage ist nun was ich versteuern muss, was ich davon absetzen kann und wie viel ich nun tatsächlich zurückbekomme, sobald ich in Immobilien investiere.

Fangen wir mal an: Kaufpreis: 100.000 Eigenkapital: 20.000+Kaufnebenkosten 10.000 = 30.000, also die 10.000 investiere ich nicht in die Immobilie, sondern lege diese fürn Notar etc zur Seite. Darlehen: 80.000 Zins... sagen wir mal 2% Tilgungssatz: 1% Laufzeit: 20 Jahre, sollte dass sinnvollste für ne langfristige Investition sein denk ich mal. Korrigiert mich bitte wenn ich falsch liege. Die Gesamtsumme liegt dann doch etwa bei 132.000€ oder? Insgesamt hätte ich also 112.000 von der Bank bekommen und müsste diese abzahlen auf 20 Jahre, somit wär ich bei 5600€ p.a. Nach ner Zeit sinken meine Zinsen ja und ich tilge mehr vom den 80.000 die ich von der Bank wollte. Ich rechne mal mit 5.600 p.a. auf 20 Jahre durch und nehme für die Rechnung einfach mal an, dass die Zinsen gleich bleiben, auch wenns nicht der Fall ist. Also 1.600€ Zinsen pro Jahr. Diese dürfte ich theoretisch ja von den Steuern absetzen können. Da ich ja nicht selbstständig bin, zahle ich meine Steuern ja dann immernoch monatlich, aber zum Ende des Jahres kann kann ich diese 1.600€ Zinsen ja absetzen von meinem Jahresbruttogehalt (36.000€) und meinen Mieteinnahmen (sagen wir mal 6% vom Kaufpreis) 6.000€ Gesamtbrutto: 42.000€ - Steuern (ca 1/3)= 28.140 Netto. 13.860€ sind also Steuern. Diese 1.600€ hätte ich dann doch theoretisch davon abziehen können und hätte dann auch nur 12.260€ versteuern müssen und somit aufs Nettojahresgehalt gerechnet alleine schon hierdurch 29.740€ gehabt, richtig? 2% vom Kaufpreis kann ich je nach BJ der Immobilie jährlich abschreiben über nen diversen Zeitraum, also nochmal 2.000 weniger zu versteuern bzw. Rückzahlung am Ende des Jahres 》31.740€ Netto, 10.260€ Steuern. Hausgeld, sagen wir mal 250€ und 50€ kann ich auf den Mieter umlegen, somit hätte ich 2.400 p.a. bezahlt, also Jahresnetto 34.140€, 7.860€ zu versteuern. Es gibt natürlich noch viel mehr zu versteuern. Komme ich beim zum versteuernden Betrag auf 0€/% oder sogar ins +, kriege ich dann was wieder? Funktioniert es mit den Steuern so in etwa oder liege ich komplett daneben? Kann ich ansich nur die MWST oder die KOMPLETTEN Beträge absetzen?

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