Gefahren einerTeilungsversteigerung

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3 Antworten

Von Amts wegen muss nur die 5/10 Grenze beachtet werden. Das heisst, den Zuschlag muss das Gericht versagen, wenn das Meistgebot (einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte) nicht 5/10 des Verkehrswertes erreicht.

"Gefahren" sind einzelfallabhängig.

Hallo Wewido,

bei der Teilungsversteigerung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft gibt es niemanden, der das Recht hätte, die Versagung des Zuschlags bei Nichterreichen der 7/10-Grenze zu verlangen, es kommt also nur die 5/10-Grenze in Betracht, die von Amts wegen zu beachten ist – allerdings auch nur im ersten Termin. Bei einem Folgetermin fallen dann beide Grenzen.

Bei einer Teilungsversteigerung besteht ein Risiko, welches bei einem freihändigen Verkauf nicht besteht. Bei einem freihändigen Verkauf würde nämlich der zwischengeschaltete Notar dieses Risiko ausschließen.

Stellen Sie sich bitte einmal vor, irgendein Dritter (oder die Gegenseite) habe Ihr Grundstück ersteigert und den Zuschlag erhalten. Damit ist er nunmehr ab sofort Eigentümer des Grundstücks, und das, obwohl er sein Gebot noch nicht einmal bezahlt hat. Das Gebot ist nämlich vom Prinzip her nicht mehr als ein Versprechen, es auch bezahlen zu wollen. Ob das aber auch geschieht, darum dürfen Sie erst einmal bangen. Das ist also anders, als wenn man ein Grundstück "freihändig" über einen Notar verkauft. Der Notar würde nämlich vermittels seines Anderkontos sicherstellen, dass die Eigentumsumschreibung erst erfolgt, wenn der Kaufpreis auch gezahlt ist.

Das Risiko besteht also darin, dass der Ersteher durch den Zuschlag unmittelbar Eigentümer wird, der Steigpreis aber erst etwa acht oder zwölf Wochen später bezahlt werden muss.

Das Gebot soll nämlich erst bis zum Verteilungstermin bezahlt werden, und der liegt geraume Zeit nach dem Versteigerungstermin. Diese Zeitspanne ist so gemeint, dass sie dem Ersteher Gelegenheit gibt, sein Gebot zu finanzieren. Aber womöglich hat sich der Ersteher verkalkuliert und hatte gedacht, er werde das Gebot finanzieren können, dann gelingt es ihm aber doch nicht. Vielleicht findet er keine Bank, die bereit ist, ihm ein entsprechendes Darlehen zu geben, weil seine Bonität nicht so gut ist, wie er gedacht hatte. Dann kann er sein Gebot nicht bezahlen.

Zum Verteilungstermin soll also das Geld „auf dem Tisch des Gerichts liegen“, auf dass es verteilt werden kann. Doch was passiert, wenn der Ersteher sein Gebot nicht bezahlt? Das ist leider gar nicht so selten. Man sollte meinen, das Gericht würde ihm dann das Grundstück wieder wegnehmen. Das geschieht aber leider nicht, sondern der Ersteher bleibt Eigentümer und bleibt weiterhin verpflichtet, sein Gebot zu bezahlen – was er ja offensichtlich nicht kann.

Wenn zum Verteilungstermin „der Tisch des Gerichts leer ist“, das Gebot also nicht bezahlt wurde, dann tut das Gericht etwas sehr Böses. Das Gericht möchte sich nämlich mit der Sache nicht weiter befassen müssen. Für das Gericht soll das Verfahren trotzdem abgeschlossen sein. Das Gericht möchte die Akte zuklappen können.

Das Gericht verteilt in diesem Falle nämlich ganz einfach das nicht vorhandene Geld, indem es schlicht die Forderung, die das Gericht ja noch gegenüber dem Ersteher hat – dass er nämlich wie versprochen sein Gebot bezahlen solle – auf die Alteigentümer überträgt. Damit haben die Alteigentümer also anstatt des Geldes eine Forderung auf dieses Geld gewonnen. Damit lässt das Gericht die Alteigentümer allerdings ziemlich im Regen stehen. Es sagt den Alteigentümern damit nämlich eigentlich nichts anderes, als dass sie doch bitteschön selbst hinter ihrem Geld herlaufen sollen. Das Gericht möchte sich mit so profanen Dingen wie dem Eintreiben des Geldes nicht befassen müssen.

Durch diese Forderungsübertragung erlangen die Alteigentümer zwar sofort einen vollstreckbaren Titel gegen den Ersteher, sie werden also nicht erst lange gegen diesen klagen müssen, sondern können sofort einen Gerichtsvollzieher in Marsch setzen – nur wird das leider nicht viel nützen. Denn der Gerichtsvollzieher wird bei dem Ersteher das Geld ja auch nicht finden, weil der Ersteher es schlicht nicht hat.

Neben dieser Forderungsübertragung wird zur Sicherung der Alteigentümer zu deren Gunsten auch noch eine Sicherungshypothek in Höhe der Forderung an rangbereiter Stelle ins Grundbuch eingetragen. Diese Sicherungshypothek ist so gemeint, dass die Alteigentümer daraus die Vollstreckung in das Grundstück gegen den Ersteher betreiben können. Und genau das wird in der Praxis die einzige Möglichkeit für die Alteigentümer sein, - hoffentlich – an ihr Geld zu kommen. Aus der Sicherungshypothek heraus können die Alteigentümer nämlich die Zwangsversteigerung des Grundstücks gegen den Ersteher betreiben. Die Sicherungshypothek gibt ihnen das Recht dazu.

Fortsetzung siehe nächste Antwort - Text ist zu lang geworden

Hier ist die Fortsetzung:

Es würde sich dann also an die Teilungsversteigerung nahtlos eine Zwangsversteigerung anschließen, die man deshalb auch Wiederversteigerung nennt. Das Verfahren dieser Wiederversteigerung wird natürlich genau wie zuvor schon das Verfahren der Teilungsversteigerung etwa ein Jahr oder auch 1,5 Jahre in Anspruch nehmen. Und in all dieser Zeit ist und bleibt der Ersteher aber Eigentümer, obwohl er sein Gebot gar nicht bezahlt hat.

Sobald der Ersteher aber nun bereits Eigentümer des Grundstücks geworden ist, so kann er natürlich mit diesem Grundstück alles tun, was ihm gefällt. Das ist ja gerade das Wesen des Eigentums, dass man damit machen kann, was man will. Er kann also all das tun, was einem Eigentümer so an Möglichkeiten offen stehen: Er kann es beleihen, belasten, verpfänden, vermieten, verpachten, er kann es verkaufen (hat aber immer noch sein Gebot gar nicht bezahlt).

Es gibt allerdings ein Mittel, wie man dieses Risiko ausschließen bzw. abmindern kann. Sehen Sie dazu bitte unter www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

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