geerbte Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, muss das Wohnrecht berücksichtigt werden?

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8 Antworten

Offenbar ist dem Miterben im Testament des Erblassers zusätzlich zu seinem Erbteil als sogen. Vorausvermächtnis das Wohnrecht zugewendet worden. Wenn er dieses Wohnrecht=Vorausvermächtnis nicht in Anspruch nehmen will, kann er entweder schlicht darauf verzichten und von einer Eintragung des Rechts in das Grundbuch Abt. II (auf das er Anspruch hätte) absehen, so dass der Verkauf des Hauses durch die beiden Erben dann ohne weitere Probleme vonstatten gehen und der Erlös hälftig geteilt werden könnte. Er könnte seine Mitwirkung an dem Verkauf aber auch davon abhängig machen, dass ihm der rechnerische Wert des Wohnrechts, auf dessen Eintragung im Grundbuch er verzichtet, aus dem Verkaufserlös zusätzlich zu seiner Hälfte gezahlt wird. Das könnte für den anderen Miterben eine nicht unerhebliche Einbuße bedeuten; denn der kapitalisierte Wert des Wohnrechts errechnet sich aus der fiktiven Jahresmiete multipliziert mit einem vom Lebensalter des Berechtigten abhängigen Multiplikator. Die Hälfte dieses Betrags (die andere Hälfte hätte er als 1/2-Miteigentümer fiktiv selbst zu tragen !) müsste ihm zusätzlich zu Hälfte des Erlöses für das Wohnrecht ersatzweise gezahlt werden. Aber wenn zwischen beiden Erben Einvernehmen und eine insgesamt gute verwandtschaftliche oder freundschaftliche Beziehung besteht, müsste man sich auch darüber einigen können, dass beide je die Hälfte des Erlöses bekommen und dass Sie als Erbe zu 1/2 aus Ihrer Erlöshälfte ihm eine Art Entschädigungsbetrag von ein paar Prozent für den Verzicht auf das Wohnrecht zahlen, wenn er das überhaupt haben möchte.

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Der zweite Erbe (ebenfalls 50%) hat auf seinen Teil zusätzlich ein Wohnrecht geerbt.

Wohnrechte sind gerade nicht erblich. Es kann höchsten sein, das der Erblasser den 2. Erben ein Wohnrecht im Sinne eines Vermächtnisses eingräumt hat. Hierbei ist zu beachten, das die Möglichkeit ein Haus zu bewohnen gerade den wirtschaftlichen Wert des Hauses darstellt.

Der zweite Erbe (ebenfalls 50%) hat auf seinen Teil zusätzlich ein Wohnrecht geerbt.

Die Frage ist warum der Erblasser da überhaupt zwei Erben einsetzt, bzw. das Haus per Vermächtnis nicht gleich den 2. Erbe zuschreibt.

Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt oder erlischt es da der Miterbe ja ebenfalls verkaufen möchte?

Da hat der 2. Miterbe freie Hand. Solange ein Wohnrecht für das Haus besteht, ist es prakisch kaum zu verkaufen. Insoweit muß sich der 1. Miterbe mit den 2. Miterben einigen, wobei der 1. schlechte Karten für eine Verhandlung hat.

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Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt

Ja, aber das entscheidet der Wohnrechtinhaber, ob er freiwillig auf mehrere zehntausend Euro verzichtet.

oder erlischt es da der Miterbe ja ebenfalls verkaufen möchte?

Nein, es bliebe bestehen. Daher wird der Käufer Löschung dieses Rechts verlangen.

Der Wohnrechtinhaber kann dafür natürlich einen Wertersatz seines  unetgeltlichen Nutzungsrechts beanspruchern, der einer fiktiven Jahresmiete mal eigener Lebenserwartung entspräche - genau das wurde ihm ja zugesichert: Du kannst hier lebenslang mietfrei wohnen.

G imager761

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Der Wohnberechtigte kann den Verzicht auf sein Wohnrecht im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrages oder auch vorher entgeltlich oder wenn er nicht sonderlich geschäftstüchtig wäre, auch unentgeltlich mit beurkunden lassen. Dem vom Wohnrecht dann unbelastetem Gesamtverkauf stünde so nichts mehr im Wege.

Das Wohnrecht ist ein wichtiges zu bewertendes Gut, das der Berechtigte finanziell auskosten kann, auch im Verkaufsfall.

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Kommentar von bini2004
12.02.2016, 17:46

Das Wohnrecht ist im Testament vermerkt und noch nicht im Grundbuch eingetragen. Der Miterbe möchte beim Verkauf aus der Immobilie ausziehen. 

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Kommentar von bini2004
12.02.2016, 19:04

...er möchte halt einen Ausgleich für das Wohnrecht. Wir wollen uns gütlich einigen...die Frage ist einfach nur: was ist angemessen???

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Das Wohnrecht erlischt nicht, sofern es im Grundbuch eingetragen ist. Es muss die Löschung vom Berechtigten bewilligt werden. Das sollte hier kein Problem darstellen.

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Kommentar von schelm1
12.02.2016, 19:20

Es muss die Löschung vom Berechtigten bewilligt werden. Das sollte hier kein Problem darstellen.

Na, wenn man da nicht kräftig Honig auf Seiten des Berechtigten saugen kann!?!

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wenn er mit verkaufen will, warum sollte da was angerechnet werden, es muss nur gelöscht werden

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Kommentar von bini2004
12.02.2016, 17:41

...aber ein eingeräumtes Wohnrecht stellt doch einen Wert da

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Grundsätzlich kann der anderen auf sein Wohnrecht verzichten. Andererseits steht hinter dem Wohnrecht ein gewisser wert, sodass der Inhaber des Wohnrechtes rechnerisch mehr als 50% und Sie weniger als 50% geerbt hätten.

Hierfür müsste erst einmal der Wert des Wohnrechtes berechnet werden:

Lebenserwartung (siehe amtl. Sterbetafel) minus Lebensalter

Der Kapitalwert entspricht der restlichen Lebenszeit mal der jährlichen Miete abgezinst mit 5,5%

Bei einem 50-jährigen Mann wären das entsprechend  14,832 * Jahresmiete z. B. 6.000 € = 88.992 € (Wert des Wohnrechtes.

Auf Basis des Wertes des Wohnrechtes und dem Verkehrswert der Immobilie bzw. dem Verkaufspreis könnte anschließend ein angemessenes Verhältnis für die Auszahlung des Erlöses berechnet werden.

Natürlich stehen andere Aufteilungsmöglichkeiten oder eine Aufteilung von 50:50 nach Vereinbarung weiterhin offen.

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Er bekommt nicht mehr, denn er will ja auch verkaufen. 

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Kommentar von schelm1
12.02.2016, 17:46

Großer Irrtum! Er braucht nicht zu verkaufen, wenn man ihn für das im Grundbuch Abtl. II eingetragene Wohnrecht nicht angemessen entschädigt!

Fühlt er sich benachteiligt, könnte er das Haus sogar in die Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschft bringen! Da hätte er verdammt gute Karten, das Haus im Hinblick auf das im Verfahren bestehen bleibende Recht, für "n´en Appel und ´n Ei " anzusteigern um es dann selber, frei von jeglicher Belastung, teuer zu verkaufen.

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