Frist Mieterhöhung

6 Antworten

Nach lesen der verschiedenen anderen Antworten hier eine Zusammenfassung: 1. Die Vermieterin muss beweisen, dass Dir der Brief noch im Januar zugegangen ist. Behaupten reicht nicht aus. Beweisen geht bei persönlichen Einwurf über glaubhaften Zeugen. 2. Kam der Brief tatsächlich erst im Februar, ist das Erhöhungsverlangen von der Frist her falsch und somit unwirksam. Du müßtest auch im Mai nicht zahlen. 3. Sind Vergleichsmieten genannt, kannst Du natürlich recherchieren, ob diese zutreffen können oder Du bestreitest es einfach.

Empfehlung für Dich: Wenn Du grunsätzlich der Meinung bist, dass die Mieterhöhung schon berechtigt sein kann, dann zahle ab 1.5. Wegen 65 € wird die Vermieterin am Ende keinen Aufstand machen. Zahlst Du die Erhöhung nicht oder die Vermieterin will das Geld ab 1.4. bereits, muss die Vermieterin einen Rechtsanwalt einschalten. Dieser wird dann entscheiden, ob noch mal ein korrektes Mieterhöhungsverlangen aufgesetzt werden muss oder ob sie gleich auf Zustimmen klagen wird. Das könntest Du alles abwarten und aussitzen, aber am Ende kann es auch sehr teuer werden.

Deshalb: Wenn im Grunde nichts gegen die Erhöhung ab 1.5. spricht, zahle ab 1.5. die erhöhte Miete und gut ist's.

Um ehrlich zu sein finde ich nicht das es gerechtfertigt ist wobei ich noch suche was gehobene Ausstattung ist und ob meine Wohnung überhaupt darunter fällt. Und dann ist es nicht immer so einfach mit der guten Dame und bis dato bin ich immer diejenige die nachgibt dem Frieden Willen aber irgendwann sehe ich es halt nicht mehr ein, Sie will vermieten dann muss Sie es richtig tun und nicht einfach mal so.

Was muss denn bei Vergleichsmieten angegeben werden? Die Angaben die mir gegeben worden sind so dürftig das ich nicht prüfen kann ob die Lage, Ausstattung und auch Beschaffenheit übereinstimmt mit meiner Wohnung.

Und bezgl der Frist bin ich auch noch nicht schlauer :( ist es denn wirklich so das diese neu beginnt wenn mir ein neues MEV zugestellt wird weil in dem anderen Daten falsch/unvollständig waren, finde da nur dürftige Auskünfte in Netz

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@browni2012

Zwischen zwei Mieterhöhungen bezw. ab Vertragsbeginn sagt das LG Görlitz WM 97, 378 soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten diese sind zwischenzeitlich zulässig)Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Bekommt er vorher eine neue Mieterhöhung, dann ist sie unwirksam ( BGH RE WM 93, 388). Der Vermieter muss also, wenn er die Miete anheben will, nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform begründen, d.h. er muss für seine Forderung maßgebliche Gründe mitteilen. Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt, bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss im Mieterhöhungsschreiben auch deutlich zum Ausdruck kommen, das der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Wenn das Schreiben den Eindruck erweckt, das der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann, ist die Erhöhung unwirksam. Eine stillschweigende Zustimmung liegt vor, wenn der Vermieter auf Grund einer Einzugsermächtigung, die der Mieter für die alte Miete erteilt hatte, den erhöhten Mietzins abbuchen lässt und der Mieter erst nach 5 Monaten widerspricht. Stimmt der Mieter innerhalb der Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung zu klagen. Der Mieter sollte seine Zustimmung natürlich nicht von „Lust und Laune“ abhängig machen. Wenn die Mieterhöhung in Ordnung ist, hat der Vermieter einen gesetzlichen (und damit auch einen gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Wer seine Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen teueren Prozess. Jeder Mieter sollte daher, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt und seine Zustimmung daher angebracht ist prüfen können. Hierfür hat der Mieter 2 Monate Zeit (den Monat in dem der Brief kommt, sowie die beiden nächsten Monate) ob die neue Miete tatsächlich der üblichen Preise am Ort ist.

Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn – die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist.

– die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind und

– die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% (15%) erhöht.

http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel

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@werbon

werbon hat Dir damit schon recht ausführlich beschrieben, worauf es ankommt.

Hier noch ein paar praktische Hinweise: Du schreibst:

finde ich nicht das es gerechtfertigt ist

Aber darauf kommt es leider nicht an, sondern nur auf die Fakten. Letzten Endes kommt es darauf an, was ein Gericht findet.

was gehobene Ausstattung ist

Such Dir von irgend einer Stadt in Deiner Nähe im Internet den Mietspiegel, falls es für Deine Gemeinde/Stadt keinen gibt. In einem qualifzierten Mietspiegel ist normalerweise auch ein Bewertungsbogen dabei, mit dem man seine eigene Wohnung anhand vieler verschiedener Kriterien hinsichtlich Lage und Ausstattung checken kann. Daraus ergibt sich dann für Dich, ob Deine Wohnung eher mittlere oder schon gehobene Ausstattung hat.

Was muss denn bei Vergleichsmieten angegeben werden?

Die genaue Adresse und Lage einer Vergleichswohnung innerhalb des genannten Hauses, aber kein Name der Bewohner. Ohne das, ist es nichts.

Du wirst damit in die Lage versetzt, dieses Haus aufzusuchen, ggf. sogar bei den Bewohnern zu läuten und nachzufragen. Vielleicht lassen sie Dich auch zum Umsehen in die Wohnung. Wenn Sie Dich nicht reinlassen, hast Du erst einmal Pech gehabt, aber vielleicht klappt es bei einer der beiden anderen. Notiere dann alles, was Deiner Meinung nach nicht als Vergleich passt oder die gravierenden Unterschiede zu Lage und Ausstattung, die erkennen lassen, dass es sich nicht um eine vergleichbare Wohnung handelt.

ist es denn wirklich so das diese neu beginnt wenn mir ein neues MEV zugestellt wird weil in dem anderen Daten falsch/unvollständig waren, finde da nur dürftige Auskünfte in Netz

Es ist so! Die Vermieterin hat nun erst einmal keine andere Chance, als mit anwaltlicher Hilfe ein wasserdichtes Mieterhöhungsverlangen aufzusetzen. Eventuell muss sie dazu neue Vergleichswohnungen suchen. Das könnte dauern. Wenn sie es schafft, Dir das MEV noch in diesem Monat zu zu stellen, hast Du bis Ende Juni Zeit, um Dich zu entscheiden. Diese Zeit dient nicht nur dazu, um Deine eigene Recherche durch zu führen, sondern auch um ggf. eine neue Wohnung zu suchen.

Entscheidest Du Dich dafür, die neue Miete zu akzeptieren, musst Du nur ab dem fraglichen Zeitpunkt die neue Miete bezahlen. In dem Beispiel ab 1. Juli.

Entscheidest Du Dich dagegen, gib der Vermieterin Bescheid oder zahl die alte Miete weiter.

Mittelweg: Erkläre der Vermieterin nach der eigenen Recherche, dass Du bereit wärst, aufgrund Deiner Ergebnisse, die halbe Erhöhung zu akzeptieren, beispielsweise schon ab 1. Mai oder 1. Juni. Vielleicht akzeptiert sie es und Du hast die hohe Erhöhung erst einmal für 1 Jahr abgewendet.

Akzeptiert sie es nicht, warte mit Deiner Entscheidung weiter und teile ihr am Ende der Frist mit ob Du akzeptierst oder nicht. (s. o.)

Falls Du nicht akzeptierst und Du bist Dir sicher, dass die Vergleichswohnungen nichts taugen, könntest Du es riskieren, auf Zustimmung verklagt zu werden. Man trifft sich dann vor Gericht und der Richter wird sagen, er hätte keine Ahnung über die örtlichen Mieten. Man braucht einen Gutachter. Und er wird fragen, ob man das Kostenrisiko hinnehmen würde? Falls ein Gutachter zum Einsatz kommt, wird er prüfen, ob die Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind und möglicherweise ermittelt er auch das passende Mietniveau. Am Ende kommt vielleicht eine niedrigere Erhöhung raus und die Kosten werden anteilig aufgeteilt. Vielleicht war dann der Gutachter so teuer, dass man auch die hohe Erhöhung hätte hinnehmen können.

Deshalb: Lieber vor Gericht einem Vergleichsvorschlag zustimmen, der normalerweise sowieso niedriger als die Vermieterforderung ist. Falls die Vermieterin keinem Vergleich zustimmen will, kann man immer noch, um das Kostenrisiko zu vermeiden, am Ende doch noch der Erhöhung zustimmen. Überigens: Ohne eigenen Rechtsanwalt sollte man nicht vor Gericht erscheinen. Auch das bedeutet Kosten.

Ein Vergleichsvorschlag könnte z. B. auch lauten, dass man einer stufenweisen Erhöhung zustimmt. Jetzt einen Teil und irgendwann später den Rest (nach 1 oder 2 Jahren) und dann wüßte man zumindest, wie man in den nächsten 2 bis 3 Jahren dran ist.

Oder der Vorschlag: Jetzt eine niedrigere Erhöhung und dann Mieterhöhung jedes Jahr nach dem Verbraucherpreisindex (Indexmiete).

All das ginge bei Gericht, aber warum das nicht schon vorher versuchen? Beide Seiten würden jede Menge Kosten sparen und wüßten künftig, woran sie sind.

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@bwhoch2

Hi, ok Danke damit komme ich schonmal viel weiter :)

Na ja das MEV kam bereits im Februar von einer Anwältin deshalb frage ich ja so genau weil diese ja eig wissen sollte was sie da tut :/

Muss im der MEV nur stehen "mittlere Ausstattung" oder "gehobene Ausstattung" oder muss es etwas präziser sein (Bad mit Fenster, Fusbodenbelag, Heizungsart, etc.)

Bezgl der Adresse werde ich die genaue Anschrift fordern da es so ja nicht prüfbar für mich ist

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@browni2012
Bezgl der Adresse werde ich die genaue Anschrift fordern da es so ja nicht prüfbar für mich ist

Genau das solltest du nicht tun! Du erreichst damit, dass der Vermieter dir postwendend ein korrigiertes MEV zusendet! Es ist doch nicht deine Aufgabe, den Vermieter zu qualifizieren um dir dann ein formal korrektes MEV zuzusenden!

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@albatros

Ok wie sollte ich deiner Meinung nach das Schreiben aufsetzen? Du hast damit schon Recht, wieso sollte ich dem VM bzw dem Anwalt sagen was falsch ist

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Wenn Du grunsätzlich der Meinung bist, dass die Mieterhöhung schon berechtigt sein kann, dann zahle ab 1.5. 

Es geht zunächst hier doch nicht darum, ob das MEV berechtigt ist sondern ob es wirksam bzw. hier unwirksam ist. Alles Andere ist derzeit uninteressant.

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Wurde im Mieterhöhungsverlangen der Mieter aufgefordert der Erhöhung zuzustimmen? Falls nicht ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Der Vermieter muss also nochmals dieses Verlangen mit neuer Frist stellen.

Was das Datum betrifft, ab wann die ME gelten soll, so liegst du richtig. Ab 1.Mai 2014 ist korrekt. Dabei spielt es keine Rolle, ob das MEV bis 3. Werktag oder am letzten Tag des Monats zugestellt wurde.

Ergänzung: Das Mieterhöhungsverlangen ist nur dann wirksam, wenn es den formalen Voraussetzungen entspricht (Abstandsfrist, Aufforderung zur Zustimmung, Begründung). Ist Vergleichsmiete angegeben, müssen drei Vergleichswohnungen angegeben werden (Adresse, gleiche Ausstattung, gleiche Lage, gleiche -neue- Miete) Wie sieht es damit aus?.

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@albatros

Hi,

Die Frist ist falsch, Zustimmung wird gefordert und Begründung ist auch angegeben allerdings wird gesagt das meine Wohnung gehobener Standard ist und hier stellt sich die Frage was darunter zu verstehen ist??

Ich wohne im Souterrain, Baujahr 2006, 2 Zimmer mit 49qm, Bad o. Fenster mit Badewanne, Fußbodenheizung, keine Einbauküche oder anderen Möbel, kein Kellerraum, keine Garage bzw Stellplatz und durchgängig gefliest. Als vergleichbare Objekte bekommen ich drei Wohnungen angegeben allerdings nur mit dem Ort und nicht der genauen Adresse

1: 2ZKB, 52qm, Soutterrain, Baujahr 2012 2: 2ZKB, 60qm, Soutterain, kein Baujahr 3: 2ZKB, 50qm, 2OG, kein Baujahr Ist das ausreichend?

Da die Frist falsch ist, habe ich die Erhöhung abgelehnt und zwei Monate nichts mehr gehört und jetzt fordert man erst das ich trotzdem zum April zahlen soll, als ich das abgelehnt habe wurde mit gesagt ich bekomme eine neue Erhöhung mit Datum 01.05. und deshalb die Frage, ist das korrekt oder beginnt die Frist nach BGB neu nachdem mir die neue Erhöhung zugestellt wurde?

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@browni2012

Badewannem, Fußbodenheizung sind Kriterien für gehobene Ausstattung - nicht zu verwechseln mit Lage. EBK ist dabei nicht gefordert. Die Fußböden spielen eine Rolle. Auch das Baujahr deutet eher darauf hin, dass gehobene Ausstattung gegeben ist.

Falsche Frist bedeutet, Mieterhöhungsverlangen nicht korrekt. Vergleichswohnungen ohne genaue Adresse = chancenlos für den Vermieter. Das Mieterhöhungsverlangen ist Dir praktisch nicht zu gegangen. Ein erneutes Verlangen jetzt zum 1. Mai wäre ebenso unwirksam.

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