Finanzierung von Immobilie als Kapitalanlage

9 Antworten

Wozu die Banken in Amerika in der Lage sind, hat man ja in den letzten Jahren schmwerzlich festgestellt.

Aber mit 35 % Eigenkapital, kannst du ohne weiteres ein Objekt erwerben, dass anschließend vermietet werden soll. Dann kommt es auf den Verkehrswert des Objekts an.  Also die Vermietbarkeit. Dein aktuelles Einkommen ist dann weniger wichtig.

Calvinsimon hat schon die Frage gut beantwortet - die USA sind hier kein Maßstab, denn da gelten andere Regeln im Wertzuwachs - hier in Deutschland kannst du aber nur noch in Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt mit Wertzuwächsen rechnen - überall sonst stagnieren seit Jahren die Immobilienpreise - in kleineren Orten gehen sie sogar rapide in den Keller - also ist die Immobilie für die Bank ja auch nur eine "relative" Sicherheit, die zum Zeitpunkt einer Versteigerung möglicherweise weniger wert ist als zum Kauftermin, mal davon abgesehen, dass ein Versteigerungserlös immer nur einen Teil des tatsächlichen Wertes bringt. Die Bonität auch als Selbständiger wird unter anderem auch vom Baujahr der Immobilie beeinflusst: Ist sie "gebraucht" musst du mehr Eigenkapital mitbringen, weil in der Regel mehr Instandhaltungskosten erwaretet werden als bei einem Neubau. Ausserdem lässt sich Erstbezug bzw. Neubau immer besser vermieten - denn auch wenn die Bank kein Rechtsverhältnis mit den Mietern hat, wird sie trotzdem auf die Vermietbarkeit achten. Aber auch dabei gibt es immer Mittel und Wege die Regeln der Bank zu umgehen - die wären allerdings in einer Grauzone und aus Haftungsgründen werde ich die sicher nicht hier öffentlich erklären.

Deutsche Banken erwarten in der Regel ein Eigenkapital von 60%. Dann hat man gute Chancen auf sog. erstrangige Mittel, d.h. die Bank uebernimmt 40% als Hypotheken oder Grundschulden zu bsten Konditionen. Darueber hinaus bekommt man durchaus Kredit, muss allerdings mit schlechteren Konditionen rechnen.

Der Mieter ist fuer die Bank von untergeordneter Bedeutung, da sie ja keinerlei rechtliche Handhabe gegen ihn hat, sondern der Eigentuemer der Schuldner ist und somit dessen Bonitaet ausschlaggebend ist.

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Die Bank errechnet den Beleihungswert aus dem Verkehrwert, der sich wiederum aus dem Sachwert und dem Ertragswert ergibt. Bei deutschen Banken wird in der Regel mit einem Mietausfallwagnis von 30% gerechnet- das bedeutet natuerlich, dass fuer die Bank der Ertragswert wesentlich geringer ausfaellt, was sich sowohl in den Beleihungsgrenzen, als auch in den Konditionen negativ bemerkbar machen kann.

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Hausfinanzierung - was sieht die Bank lieber - Mehr Eigenkapital oder keine Verbindlichkeiten?

Hallo ihr Lieben!

ich habe vorhin schon eine etwas andere Frage gestellt, aber mit gleichem Hintergrund.

Und zwar wollen mein Mann und ich in der nächsten Zeit ein Haus kaufen (wahrscheinlich noch dieses Jahr, wenn alles klappt).

Jetzt ist es so, dass wir noch ein 4-Jahres-Darlehen für unser Auto laufen haben, läuft bis 05/2013. Monatliche Belastung sind 275 Euro.

Wir hatten Ende letzten Jahres schon mal bei einer Hauskauffinanzierungs-Anfrage erlebt, dass der Banker ziemlich gezuckt hatte, wegen dieser laufenden Verbindlichkeiten, die wir noch zwei Jahre (damals noch 2,5) haben. Das hatte dem so gar nicht gepasst, das hat man deutlich gemerkt.

Jetzt ist die Frage: Was ist der Bank lieber bei einer Hausfinanzierung - die laufende Verbindlichkeit oder eben ein etwas geringeres Eigenkapital?

Mein Mann und ich verdienen übrigens inzwischen recht gut, dennoch ist das Eigenkapital noch ziemlich klein, weil wir eben erst seit kurzem gut verdienen... auf der anderen Seite war uns mit unserem aktuellen Einkommen auch schon eine 100%-Finanzierung zugesagt worden (hatte dann leider doch nicht geklappt).

Wäre schön, wenn mir jemand aus seiner Erfahrung mitteilen könnte, ob es Sinn macht, den Kredit vorzeitig zu tilgen, oder ob die Raten kein Problem sind, wenn das Eigenkapital dementsprechend höher ist.

Vielen Dank für alle Antworten!

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Kredit für Eigentumswohnung trotz schlechtem Score?

Bevor ich mich auf den Weg zur Bank mache, hoffe ich ihr könnt mir vorher Tips geben. Ich habe in den letzten Jahren mehrere Kleinkredite genommen, diese sind teilweise abbezahlt.. oder sind innerhalb der nächsten 2 Jahre abbezahlt. Aufgrund anderer Finanzierungen und leben auf Pump ist deshalb mein Schufa Score im Keller :-) Ich habe mittlerweile ein hohes Einkommen von etwa 3500 / Netto und möchte eine Immobilie 100% finanzieren. Abzüglich aller Kosten könnte ich den Kredit ohne Probleme abbezahlen.

Habe ich überhaupt die Chance einen Kredit zu vernünftigen Konditionen zu bekommen oder bewertet die Bank blind nach irgendwelchen Auskunftsdateien oder wird das individuell bemessen.

Eigenkapital ist keines vorhanden, eine zweite person zur Absicherung wird es auch nicht geben.

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