Eintrag im Grundbuch Recht auf Zwangsversteigerung

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Grundsätzlich kann jeder, der einen vollstreckbaren Titel hat, die Zwangsversteigerung betreiben. Hier kommt es maßgeblich darauf an, wie das Vertragsverhältnis ausgearbeitet ist. Aus einem anderen Beitrag habe ich entnommen, dass ein Darlehensvertrag besteht. Wurde diese Forderung mit einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert? Ist im Darlehensvertrag kein Rückzahlungszeitpunkt vereinbart, wird dieses mit Kündigung fällig. Wird daraufhin nicht bezahlt, kann ein Titel gerichtlich erlangt werden. Bei dinglichen Rechten besteht aber meist schon ein Titel, da oft gleichzeitig eine dingliche Unterwerfungserklärung abgegeben wird. Dass dein Bekannter aber darauf geachtet hat, bezweifle ich jedoch. Besteht nun eine Hypothek an deinem Grundstück, kannst du, da die Hypothek mit der Forderung verknüpft ist, die Einreden, die du gegen die Forderung hast, auch gegen die Hypothek geltend machen (Fälligkeit nicht eingetreten). Besteht eine Grundschuld, ist es etwas komplizierter, da die Grundschuld an sich an keine Forderung gebunden ist und abstrakt besteht. Wurde die Grundschuld also infolge eines Darlehensvertrages bestellt, geht man immer davon aus, dass zumindest konkludent ein Sicherungsvertrag abgeschlossen worden ist, der die Gegenseite verpflichtet, die Grundschuld nur geltend zu machen, wenn der Schuldner seinen Pflichten aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Durch dieses Konstrukt nähert sich die Grundschuld an die Hypothek ein wenig an. Das Fazit ist also erst einmal, dass er einen Titel benötigt.

Nehmen wir nun an, dass dein Bekannter dies alles beachtet und rechtmäßig die Zwangsvollstreckung, hier die Zwangsversteigerung, betreibt. Dann kommt es wieder darauf an, welchen Rang er im Grundbuch inne hat. Ich nehme einfach mal an, dass er den letzten Rang hat, da die Bank(en) dir wohl sonst keinen Kredit gewährt hätten. Betreibt er in diesem Fall alleine die Zwangsversteigerung (ich gehe davon aus, da du die anderen Kredite bedienst), muss der potentielle Ersteher im Zwangsversteigerungstermin die vorrangigen Grundpfandrechte übernehmen. Dies sind allein vom Kapitalwert schon einmal 105.000 Euro. Dazu muss der Ersteher noch sein Bargebot bezahlen, das sich hier hauptsächlich aus den Zinsen für oben genannte Rechte ergibt, da ich davon ausgehe, dass niemand sonst Anmeldungen einreicht. Wenn man großzügig ist, kann man deshalb noch 40.000 bis 50.000 Euro Zinsen dazu rechnen. Wären wir also bei einem Mindestbargebot von etwa 55.000 Euro, wenn man die Gerichtskosten noch dazu addiert, die noch vor den Zinsen bedient werden. Das ergibt für den potentiellen Ersteher einen wirtschaftlichen Mindestaufwand von 160.000 Euro. Da das Grundstück nach eigenen Aussagen 200.000 Euro wert ist, wäre dies noch im Rahmen. Ob sich dennoch Interessenten finden lassen würden, kommt unter anderem auch auf die Lage an.

  1. Rang Bank 85000 €
  2. Rang Finanzamt ca. 46000 € 3.+4.Rang Verwandte ca. 75000€ Wovon nur der mit 50000€ Bares sehen will. Dachte mir bereits, das erstmal die Banken und das Finanzamt bedient werden müssen. Und ob sich das dann noch lohnt, wenn 160000€ bei ner 80 er Jahre Hütte in nem kleinen Kaff negativ stehen zu versteigern bezweifele ich. Habe nämlich auch so argumentiert, dass dann nur das Haus weg ist, aber keiner einen Nutzen davon hat.
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@darki1988

Dann ist die Belastung ja noch höher als zunächst angenommen. So sieht es für den Bekannten natürlich noch schlechter aus. Allerdings muss man erwähnen, dass er natürlich auch einen persönlichen Anspruch aus dem Darlehensvertrag hat und andere Arten der Zwangsvollstreckung, wie die Pfändung beweglicher Sachen, Lohn- und Kontpfändung betreiben kann.

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Hey Besorg dir ein anwalt der muss nicht teuer sein der hilft dir besser als online User

Was für ein Vertrag besteht mit dem Verwandten? Wie wurde die Rückzahlung vereinbart?

Es besteht ein Darlehensvertrag, es wurde aber noch nie etwas bezahlt, da der Besitzer noch immer das Haus abbezahlt und noch einige Jahre an die Bank zahlen muss. Es war bis dato also kein Kapital für eine Rückzahlung da.

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@darki1988

In dem Darlehnsvertrag muss doch auch die Rückzahlung geregelt sein. Der Verwandte kann ja nicht einfach herkommen und sagen, "ich will jetzt mein Geld zurück."

An welcher Stelle im Grundbuch steht denn die Grundschuld über 50'? Wenn das Haus für weniger als 150' versteigert wird (und das ist nicht unrealistisch so wie du es beschrieben hast), dann bekommt er u.U. seine 50' auch nicht komplett zurück. Ist ihm das klar?

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@Heidrun1962a

Wenn der Gläubiger sein Geld nicht komplett aus der Versteigerung bekommt, hat er immer noch die persönliche Forderung in Höhe des Restes. Er kann dann z. B. den Gerichtsvollziehr losschicken oder die Konten und das Gehalt pfänden.

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@Morelle

Der aktuelle Besitzer ist alt und kurz vor der Rente, wird aber so wenig kriegen, dass es vermutlich auf Grundsicherung hinauslaufen wird. Da ist nix zu holen, darum auch der Übertrag des Hauses.

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@Heidrun1962a

Das ist ihm nicht klar, aber habe ich auch schon drauf hingewiesen... Ich denke da wird nur das persönliche Gespräch helfen um eine Lösung zu finden.

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