Eigenheim ohne EK; Kredit über 160.000 €

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8 Antworten

Hallo floeckchen08,

gerne möchte ich Dir Deine Frage beantworten:

Bei einer Immobilienfinanzierung wird eine Grundbucheintragung auf dem Objekt vorgenommen. Je höher die Darlehenssumme gegenüber dem Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie ist, desto höher ist auch der Zinssatz da die Banken das Geschäft risikoreicher bewerten. Grundsätzlich gibt es einige Banken, die den Kaufpreis und weitere Kosten bei selbstgenutzten Immobilien finanzieren. Es werden jedoch bei der Konstellation keine Top-Zinsen vergeben, so dass eine gute Bonität vorausgesetzt wird.

Wenn sich der Kaufpreis des Hauses auf 145.000 Euro beläuft, fallen zwischen 5.100 Euro bis 9.500 Euro Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland variierend zwischen 3,5 - 6,5 %) an, sowie ca. 3.000 Euro Notar- und Grundbuchkosten (2 %) und eine eventuell anfallende Maklerprovision (frei verhandelbar). Eine zusätzlicher Finanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, wie z. B. Deinem Autokredit, ist dann in der Regel nicht möglich da der zu finanzierende Betrag deutlich den Marktwert der Immobilie übersteigt.

Unter folgendem Link kannst Du Dir einen ersten Überblick verschaffen, wie hoch der Finanzierungsbedarf bei Deiner Einkommenssituation ausfallen darf: http://www.interhyp.de/Budgetrechner

Die Einbringung von Barmitteln ist nicht immer zwingend notwendig. Du hast uns mitgeteilt, dass Du eine Lebensversicherung besitzt. Sollte es sich bei dieser um eine Kapital-Lebensversicherung handeln (im besten Fall ist bereits etwas eingezahlt), dann gibt es unter Umständen auch die Möglichkeit diese als Zusatzsicherheit zu hinterlegen. Sollte es Schwierigkeiten bei der Rückzahlung des Kredites geben, kann die Bank auf diese Kapital-Lebensversicherung zugreifen. Somit verschaffst Du der Bank zusätzliche Sicherheiten (außerdem dem Haus) und Dir die Möglichkeit zu einem besseren Zinssatz die Finanzierung zu erhalten.

Ich empfehle Dir, Dich durch Deine Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten zu lassen. Nur so kann konkret geklärt werden, ob Deine Finanzierungspäne realistisch umzusetzen sind (hierbei kann dann auch die Einkommenssituation berücksichtigt werden).

Ich wünsche Dir viel Erfolg bei der Umsetzung und alles Gute!

viele Grüße,

Meryem

Interhyp

floeckchen08 11.03.2014, 15:45

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich sehe meinen Traum schon in die Zukunft schwinden. Aber auch nicht so schlimm, habe ja keinen Zeitdruck. Gehen wir jetzt mal von dem Fall aus, ich warte noch 2 bis 3 Jahre und spare mir ein bisl was zusammen. Sagen wir mal ich lege mir monatlich eine Summe von 150 € zur Seite. Wie gehe ich hier am besten vor, bzw. welche Sparmethode bringt mir am meisten was in Hinblick auf ein Häuschen in den nächsten 2 Jahren?

Vielen Dank

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Interhyp 11.03.2014, 16:00
@floeckchen08

Hallo floeckchen08,

wenn Du kein Zeitdruck hast und bereit bist Deinen Plan zeitlich nach hinten zu priorisieren, ist es absolut zu empfehlen sich erst einmal Kapital anzusparen.

Wie und mit welchen Sparprodukten Du bestmöglichst Rücklagen bilden kannst, lässt sich am sinnvollsten in einem Beratungstermin mit Deiner Hausbank oder mit einem unabhängigen Vermittler, der auch Sparprodukte anbietet, klären.

Lieben Gruß,

Meryem

Interhyp

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Candlejack 12.03.2014, 22:47
@floeckchen08

150 EUR brauchst Du gar nicht anfangen. Das sind 1.800 im Jahr, da hast Du in 5 Jahren 9.000 zusammen. Das reicht dann gerade für die Nebenkosten OHNE Makler.

Nimm Rate X für eine reelle Finanzierung und ziehe davon Deine Kaltmiete ab. Die Differenz sparst Du nebenbei an. So bildest Du Eigenkapital und merkst nebenei, ob die rate geht. Denn wenn es nicht geht, dann lässt Du es bitte bleiben, denn eine Finanzierung bindet Dich 20-30 Jahre an diese Rate. Deswegen heißt so ein Konzept auch "Finanzierung auf Probe" ;-)

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Das haut keinesfalls hin! - Vergessen Sie es ganz schnell wieder! Keine Bank finanziert sowas! Schon der Gedanke, in eine langfristig angelegte Finanzierung konsumtive Güter einzubinden, wie einen PWK, ist von der Fristenkongruenz des Wirtschaftsgutes Auto grober Unfug! Der Wagen ist längst Schrottreif, da läuft dessen anteilige Finanzierung noch immer in der Hausfinanzierung mit.

Im Übrigen dürfte die mtl. Belastung alleine für das Darlehen bei rd. € 780 mtl. liegen. Da sind die übrigen Kosten, die so ein Gebäude mit sich bringt noch nicht berücksichtigt!

Hallo floeckchen,

ist schon erstaunlich, wie viel Stunk die anderen hier so machen. Und das auch noch unbegründet ;)

Ich spreche aus eigener Erfahrung. Habe mir vor 2 Jahren selbst ein kleines Haus zugelegt. Das wenige Eigenkapital, das ich besaß, ging komplett für die Grunderwerbssteuer, den Notar und die Maklerin drauf. Ich habe also eine Vollfinanzierung in Anspruch genommen. Klar sind die Konditionen da nicht ganz so gut wie bei einer großen Summe Eigenkapital, aber trotzdem noch akzeptabel!

Ich habe einen Kredit von fast 200.000 Euro für das Haus aufgenommen, mit knapp 3% Zinsen. Dafür zahle ich nun monatlich um die 900 € bei 1,5% Tilgung (Sondertilgung 1x pro Jahr möglich). Bei 160.000 € kämst du also vermutlich in etwa hin mit deinen 600 €. Allerdings nur für den Kredit. Nebenkosten wie Strom, Heizung, TV, Telefon, Internet, etc, kommen da natürlich noch mit drauf... und die Grundsteuer nicht vergessen, die ein paar Mal im Jahr kommt.

Solang du ein sicheres Einkommen hast (bei mir war damals ein unbefristeter Arbeitsvertrag ausschlaggebend) sollte dein Projekt also durchaus realisierbar sein! Ich wünsch dir viel Spaß dabei! Ist ein großer Schritt, der anfangs auch ein wenig Mut erfordert, aber es lohnt sich! :)

floeckchen08 13.03.2014, 17:29

danke für deine netten und aufbauenden Worte :) Darf ich fragen, wie groß dein Haus ist, (Zimmer, Fläche) Hast Du ein großes Grundstück mit bei? Wie lange zahlst Du für den Kredit ab? Und wie hoch sind Deine Nebenkosten, die Du oben beschreibst, soweit ich weiß muss ich ja noch Kosten für Grund- und Abwasser, Müll ggf. Schornsteinfeger beachten. Und wie hoch ist in Deinem Fall die Grundsteuer, und zu welchen Zeiten wird diese fällig. Kann verstehen, wenn Du das hier nicht alles offen legen magst, von daher auch gerne eine PN. Danke

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Es bleibt ja nicht bei den 145 000 € für das Haus. Dazu kommen ja noch Grunderwerbssteuer, Kosten für Notar (und möglicherweise Makler) usw. Und sobald es dir gehört, kostet es. Es muss ja nicht mal was kaputtgehen. Aber hast du in deiner Rechnung auch die Grundsteuer und Versicherung eingerechnet und die monatlich anfallenden Betriebskosten? Ich stell mir das reichlich knapp vor.

Denke schon länger an den Gedanken mir ein Haus zu Finanzieren.

Wo ist dann das Eigenkapital, was Du dafür angespart hast ? Wer eine Hausrate kann, kann auch sparen.

Habe ein interessantes Angebot gesehen wo das Haus 145.000 € kosten soll.

Ein EFH mit Grundstück für 145.000 EUR ? Schlechte Gegend, kleines Haus, Renovierungsstau ?

Würde mir gerne einen Kredit für das ganze über 160.000 € nehmen. Die Summe deswegen, damit ich mein Auto in einem mit auslösen kann und zum anderen, damit noch etwas an Rücklagen hat.

Vergiß es. Eine Baufinanzierung ist eine Baufinanzierung und keine billige Umschuldung von einem Kfz-Kredit und bissel was für Rücklagen. Die Bank fragt idR nach, wie das Geld verwendet wurde (muss sie auch).

Monatlich zahlen könnte ich ca. 550 € - 600 €.

Aber nicht bei einer 100%-Finanzierung ! Da musst Du etwas tiefer in die Tasche greifen. Und wenns eine Finanzierung + Nebenkosten wird, dann steigen eh 98% der Banken aus und beim Rest kostet es richtig Asche !

Eigenkapital habe ich leider keins.

Nochmal: Wieso hast Du keins angespart, wenn Du weißt, dass Du eins kaufen möchtest ? 98% der Banken finanzieren nicht Preis + NK, 95% der Banken finanzierungen nicht 100% Kaufpreis ohne jede Rücklage.

Das einzige was ich noch besitze ist eine Lebensversicherung. Ist diese realisierbar, oder besser sein lassen?

Maximal als Sicherheit abtreten lassen, aber da kommts auf den Rückkaufswert an. Und wenns eine LV für die Rente war, dann ohnehin nicht anfassen.

Hm, könnte knapp werden. Ein Haus will auch erhalten werden. Hierzu sollte man Rücklagen gebildet haben. Da muss nur die Heizung kaputt gehen und schon sind 10000€ fällig... Ich will dir nichts ausreden, aber so ne Finanzierung würde ich nicht "auf Kante nähen"

160.000 bei 600 monatlich wären dann 22 jahre raten zahlen bei 0% Zinsen. bei 2% Zinsen zahlst du aber schon 3200euro im jahr an zinsen. bei 4% dann schon 6400. damit dauert das abzahlen 50-70 jahre. das wird nicht funktionieren

FGO65 11.03.2014, 13:54

Und was ist mit der Tilgung?

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martinzuhause 11.03.2014, 13:55
@FGO65

da wird kaum was getilgt da ein kredit mit 2% sicher nicht zu bekommen ist.

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Was ist mit Notar, Steuer und sonstige Grundbesitzabgaben?

Mit einer BauFi kannst Du aber dein Auto nicht auslösen, die ist zweckgebunden

floeckchen08 11.03.2014, 13:50

Wenn ich mir eine Kredit über diese Summe hole, bekomm ich das Geld doch ausbezahlt, oder nicht? Habe am Wochenende ein Beratungsgespräch, bislang habe ich nie einen Kredit gebraucht und habe nicht so den vollen Durchblick.

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FGO65 11.03.2014, 13:53
@floeckchen08

Bei einer BauFi reichst Du die Rechnungen bei der Bank ein und die werden dann von dort bezahlt.

Eine BauFi ist nicht mit einem normalen Kredit zu vergleichen.

Außerdem prüft die Bank vorher auch, ob der Kaufpreis angemessen ist, wie der Zustand des Hauses ist, etc.

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Candlejack 12.03.2014, 22:49
@floeckchen08

Eine Baufi ist immer zweckgebunden und wird geprüft. Entweder mit Rechnungen oder mit Baufortschrittsanzeige vom Architekten / Gutachter / Bauleiter...

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