Eigenbedarf bei Kauf Eigentumswohnung?

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9 Antworten

Die wichtigsten Fragen für Dich sind jetzt:

Wie lange wohnt die Mieterin schon in der Wohnung, denn danach richtet sich die Kündigungsfrist.

Wie hoch ist die Differenz zwischen Nettomieteinnahmen, also Kaltmiete abzüglich nicht umglebarer Kosten und wie hoch ist die Differenz zwischen Deiner künftigen Mietersparnis und diesen Einnahmen. Diese Summe multipliziert mit der Anzahl der Monate, die bis zum frühest möglichen Freibekommen der Wohnung liegt (Zeitraum bis zur Grundbucheintragung + Kündigungsfrist + 1 Monat Reserve) ergibt den Betrag, den Du insgesamt zusätzlich finanzieren musst oder noch vom Kaufpreis runter handeln musst.

Nächste Frage ist, ob die Mieterin überhaupt bereit wäre, ohne weiteres aufgrund einer Eigenbedarfskündigung auszuziehen. Frage sie direkt. Macht sie hierbei schon Zicken, lass die Finger von dem Kauf, denn dann droht auch noch eine teure und langwierige Räumungsklage mit unsicherem Ausgang.

Falls sie grundsätzlich bereit wäre, eine neue Wohnung zu suchen, kann man diese Bereitschaft noch fördern:

1. Der Makler sucht bereits jetzt eine neue Wohnung für die Frau.

2. Ihr sichert der Mieterin Eure Hilfe beim Umzug zu. Durch Eigenleistung und evt. Übernahme eines Teils der Umzugskosten.

3. Ihr könntet ihr zusätzlich noch eine Prämie anbieten, wenn sie freiwillig bis zum von Euch angebotenen Zeitraum (max. Kündigungsfrist) oder schon vorher auszieht.

Damit könntest Du Dein Risiko minimieren.

Moralische Bedenken musst Du nicht haben. In einem mir bekannten Fall lebte ein Mann (mittlerweile Witwer) schon rund 40 Jahre in einer Wohnung, die mittlerweile viel zu groß und viel zu teuer für ihn war. Der einzige Grund, warum er nicht schon längst umzog, war seine persönliche Trägheit, die sich auch im Zustand der Wohnung ausdrückte. Aufgrund einer ähnlichen Motivation, wie oben angezeigt ließ er sich dann doch recht flott zu einem Umzug in eine für ihn passendere Wohnung bewegen und siehe da: Die neue Wohnung lag für ihn viel günstiger, um sein geliebtes Hobby nun deutlich intensiver und zu viel niedrigeren Kosten auszuüben.

Ansonsten wissen Mieter im Allgemeinen, dass ihnen immer mal so etwas drohen kann und finden sich deshalb meist ganz gut damit ab.

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Kommentar von bwhoch2
13.03.2016, 11:49

Danke für die Auszeichnung. Freut mich, wenn ich Dir helfen konnte.

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Der jetzige Eigentümer kann den Mietern nicht kündigen. Jedenfalls nicht um die Wohnung mieterfrei verkaufen zu können.

Wie schnell das mit der Kündigung wegen Eigenbedarf geht?

Zunächst müßt Ihr als rechtmäßige Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Dann ist natürlich die Kündigungsfrist zu beachten. Das sind, je nach Wohndauer, 3, 6 oder 9 Monate. Und ob der Mieter dann wirklich auszieht ist nicht sicher.

Weiterhin wäre zu beachten ob die Wohnung schon eine ETW war als sie von den Mietern angemietet wurde. Wenn nicht besteht nämlich eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf von mindestens 3 Jahren.

Ganz wichtig, laßt Euch vor dem Notartermin den Mietvertrag vorlegen.

Es gibt nämlich Verträge in denen der Vermieter, mehr oder weniger unbewusst, auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf generell verzichtet.

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Immerhin kann der Mieterin erst gekündigt werden wenn man selbst
Eigentümer ist. Der Verkäufer möchte das nicht übernehmen, weil man ja
noch vom Kauf abspringen könnte.

Nicht nur das - er kann es ja auch gar nicht. Er benötigt einen Kündigungsgrund und den hat er nicht, wenn die Mieterin regelmäßig zahlt und sich auch sonst nichts zu schulden hat kommen lassen.

Du selbst kannst wegen Eigenbedarfes erst dann kündigen, wenn du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist.  Dann muss die Kündigungsfrist eingehalten werden, die sich nach der Mietdauer der Mieterin richtet. Im schlechtesten Fall also 9 Monate.

Ist die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung oder wird sie erst in eine umgewandelt? Im letzteren Fall besteht eine Sperrfrist von mehreren Jahren, die in den Bundesländern unterschiedlich ist.

Man kann natürlich einen Mieter auch zum früheren Auszug bewegen - durch klingende Münze.

Eine Doppelbelastung durch Miete und Finanzierung ist m. E. kaum zu vermeiden.

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Sie können erst wirksam wg. Eigenbedarf kündigen, nach dem Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind; das kann schon mal bis zu drei Monaten dauern!

Sofern die Mieterin der Wohnung z.b. vor Umwandlung der Mietwohnung in der Eigentumswohnung bereits Mieterin war, steht Ihr eine besondere Kündigungsschutzfrist, je nach Kommune, bis zu 8 Jahren und ein Vorkaufsrecht zu!

Solche Fakten sollten vor einem Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung sorgfältig geprüft werden.


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Wenn Du Dich eingehend darüber informiert hast, wie und was Du beim reinen Erwerb der Wohnung zu regeln hast, so bleibt aber nach wie vor der aktuelle Mieter dieser Wohnung.

Natürlich kannst Du dann auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, wenn die Bude erst mal Dir gehört.

Aber hast Du Dir mal überlegt, warum man eine ETW evtl. zum Preis "X" anbieten KÖNNTE, obwohl sie noch vermietet ist ?

Den Mieter hast Du damit erst einmal an der Backe...und ob er einer ordentlichen Kündigung auf Eigenbedarf auch folgt ( selbst wenn mietrechtlich unstrittig ), so weisst Du doch garnicht, ob der Mieter sich dieser scheinbaren Rechtsbarkeit auch problemlos fügen wird.

Mit Mieter kaufst Du daher schon mahezu "die Katze im Sack"...somit eher "hochriskant" einzuschätzen.😕

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Letztendlich wirst Du erst dann Eigentümer einer Immobilie, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde. Der bisherige Eigentümer muss dem Notar schriftlich bestätigen, den Kaufpreis erhalten zu haben. Erst dann veranlasst der Notar beim Grundbuchamt entsprechende Eintragungen im Grundbuch. 

In der Praxis bedeutet das, Du musst Deine Finanzierung bereits dann sicher haben, noch bevor Du überhaupt Eigentümer bist. Also erst die Finanzierung sichern (und den Kaufpreis zahlen), dann Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer ins Grundbuch (durch Notar), dann Kündigung des Mieters (durch neuen Eigentümer, also dem Käufer).

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Die rechtliche Seite wurde dir hier schon gut von anderen erläutert. Ich möchte dich noch mal auf die moralische Seite hinweisen: Wenn die Mieterin sozial in dem Umfeld sehr gut integriert und beliebt ist, dann wirst du dir mit einer Eigenbedarfskündigung keine Freunde machen. Die Nachbarn werden dich immer als den "Bösen" sehen, der eine nette Nachbarin, die vielleicht auch eine gute Freundin geworden ist, ansehen. Ich bin selbst Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung käme mir nur im absoluten Notfall in den Sinn - aus genannten Gründen. Ein Notfall würde von den anderen Bewohnern dann aber evtl. sogar noch akzeptiert werden, ansonsten würde ich mich dort sehr unwohl fühlen.

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Kommentar von bwhoch2
03.03.2016, 10:10

@Genesis82: Dein moralischer Appell geht gegen das Grundrecht auf Eigentum. Es ist Mieterschicksal, dass einem so etwas passieren kann.

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Die bisherigen Antworten sind nicht zu beanstanden und im Kern richtig.

Nimm Dir den Makler zur Brust. Ich kenne ihn nicht, möchte aber aus der Ferne behaupten dass es ihm nur um die Provision geht.

Er hat Dich zwar auf das bestehende Mietverhältnis hingewiesen, Dir aber keine Wege aufgezeigt wie Du den Mieter los wirst. Die Argumentation des jetzigen Eigentümers ist äußerst dürftig und zeugt von schlechter Vorbereitung durch den Makler!

Einem guten und seriösen Makler ist klar dass ein bestehender Mietvertrag ein Hindernis ist die Wohnung zu verkaufen. Denn so einfach mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geht es nicht. Eine vermietete Wohnung ist fast unverkäuflich weil die Mieterrechte sehr stark sind.

Kauf bricht nicht Miete!!

Du kannst davon ausgehen dass der Mieter einen Kündigungsschutz Prozess anstrengt und sich wehrt. Das wird dann vor dem Amtsgericht ausgetragen. Der Richter wird es Dir schwer machen. Denn Du kannst auch eine andere Wohnung, ohne Mieter, kaufen. Das Prozesskosten Risiko ist recht hoch und muß vom Kaufpreis abgezogen werden.

Die Aufgabe des Maklers ist es, den Verkäufer dazu zu bewegen den Mietvertrag zu beenden. Dazu gehören unter Umständen auch Gespräche mit dem Mieter um ihn zum Auszug zu bewegen. Notfalls muß der jetzige Eigentümer mit einer ordentlichen Prämie nachhelfen um sein Ziel, den Verkauf zu erreichen. Aus meiner aktiven Maklerzeit kenne ich solche Fälle und habe so etwas vor der Beauftragung geklärt. War die Bereitschaft des Verkäufers nicht vorhanden habe ich den Auftrag nicht übernommen.

Ich würde Dir von einem Kauf abraten denn Du kaufst Stress, Ärger und Kosten ein!

Überlege sehr sorgfältig ob es das wert ist.

Grüße

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Kommentar von schelm1
03.03.2016, 10:12

... Makler ... dass es ihm nur um die Provision geht.

ja was denn sonst?

Er hat Dich zwar auf das bestehende Mietverhältnis hingewiesen, Dir aber keine Wege aufgezeigt wie Du den Mieter los wirst.

Die Aufgabe ist mit dem Nachweis der Wohnung bzw. der Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrages, als Auslöser einer Provisionsforderung,  erfüllt!

Rechtsberatung ist keine Aufgabe des Maklers!

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Schnell geht das auf jeden Fall nicht. Zunächst muss der Käufer im Grundbuch eingetragen sein. Anschließend sind die Kündigungsfristen zu beachten und man muss echten Eigenbedarf geltend machen. Besser ist es vorab eine Einigung mit der Mieterin zu finden. Ggf. geht das aber nur mit eine Geldzahlung an diese.

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