Denkmalgeschützte Immobilie mit großem Aufwand renovieren, lohnt sich das?

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5 Antworten

Die Frage isat falsch. Zuerst sind von einem erfahrenen Sanierungsarchitekten die genauen Kosten zu ermitteln, was erst nach einer gründlichen Bestandsaufnahme des Gebäudes möglich ist. Dann sind die notwendigen und vorgesehenen Planungen mit der Denkmalschutz- und der Sanierungsbehörde (sind verschiedene Behörden!) abzustimmen und mit beiden über mögliche direkte (Beihilfen) oder indirekte (Steuerabschreibung) Zuschüsse zu verhandeln.

Erst dann können die Bau- und Sanierungskosten ins Verhältnis zu möglichen Mieteinnahmen und dem Wert des Gebäudes in seiner örtlichen Lage gesetzt werden.

Also kein Raum für Emotionen, Subjektivitäten, Vermutungen und Vorurteile, sondern nüchterne und fachgerechte Planungen!!!

Herbstzauberfee 28.01.2013, 10:50

Soviel ich weiß, gibt es nur die Möglichkeit der Abschreibung . Andere Sanierungsbeihilfen gibt es laut , damals(vor ca. 12 Jahren) beauftragten Architekten keine, da es ein "abgeschlossenes Sanierungsgebiet" ist.

Uns ist die Renovierungslaune ordentlich vergangen, als der Architekt von einem erst vertretbaren Betrag von 100TDM immer weiter nach oben gestiegen ist. Da ist uns auch das Vertrauen abhanden gekommen.

Na ja und seither steht dieses " Liebhaberstück" leer. Ein Verkauf würde uns ebenfalls schwer fallen, da es seit langem im Besitz der Familie ist.

Gruß

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Seehausen 28.01.2013, 12:43
@Herbstzauberfee

Wenn das Sanierungsgebiet "ausgelaufen" ist könnt Ihr natürlich keine Sanierungszuschüsse bekommen. Aber die direkten und indirekten Zuschüsse wegen Denkmalschutz stehen Euch jederzeit zur Verfügung. Ihr müsst die Sache nur nüchtern und fachgerecht angehen: Zuerst Bestands- und Schadensfeststellung,l dann Instandsetzungdsaufwand, dann Ausbauaufwand, dann exakte Kostenermittlung (nicht niur Kostenschätzung!), dann Genehmigung der Denkmal- und Baubehörden, dann "denkmalschutzrechtliche Zumutbarkeit" freststellen. Wenn die nicht gegeben ist über Beihilfen mit Denkmalamt und Stadt verhandeln.

Nur so gehts. Sucht Euch einen anderen, erfahrenen Denkmalsanierungsarchitekten, der das alles kann!

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Die besondere Situation ist die Vorgabe durch den Denkmalschutz. Solch ein Aufwand rechnet sich selten. Dazu käme, der neue Bewohne müsste entsprechend deinem Geschmack (deines Architekten) wohnen wollen. Aus diesem Grund ist Rohzustandsverkauf meist die einzige Möglichkeit.

Dabei werden meist nur Selbstnutzer als Käufer in Frage kommen - wenn es kein historisches Gebäude mit besonderem Wert (Bewohner oder Geburtshaus von xy) ist.

Literaturius 27.01.2013, 15:32

Der Satz "Solch ein Aufwand rechnet sich selten." ist nachweislich f a l s c h !!! Der Aufwand rechnet sich nämlich meist. Nur, wenn - wie hier dargestellt - das Gebäude praktisch keine funktionierende Haustechnik hat, muß diese natürlich ersetzt werden. Ohne das Objekt zu kennen, vermute ich 'mal, daß das Gebäude etwa mit einem Rohnbau vergleichbar ist. Um es bewohnbar zu machen, wären mithin ~ 60 % der Neubaukosten aufzuwenden (also ~ 40 % stehen da unverzinst 'rum). Auf die deutlich erhöhten Abschreibungen bei Denkmalschutz und Modernisierung verweise ich ebenso, wie auf den Vorteil einer Immobilie in zentraler Lage. Bleibt da Problem der Raumhöhe; 1,80 m ist in der Tat ziemlich knapp. Das ist aber vermutlich Folge früherer Umbauten, d.h. Erhöhungen des Fußbodens oder Absenken der Deckenuntersicht - oder beides. Das aber ist bei entsprechendem Rückbau leicht zu ändern. Und sollte das nich möglich seine, kann die Geschoßhöhe auch nachträglich angehoben werden, was dann allerdings hieße, daß dort vielleicht nur 30 % eines Neubaus 'rumstehen würden. Ich würd' mir die Hütte ja 'mal gern' anseh'n - aber wo steht se?

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BesserRichtig11 29.01.2013, 11:31
@Literaturius

Schön, wenn Menschen von sich behaupten Kompetenz zu haben und meine Aussage, dass sich solch ein Aufwand SELTEN rechnet als nachweislich falsch deklarieren!

Aber wenn du dir die "Hütte ja mal gern anseh´n" willst, entschuldige ich mich bereits jetzt, dass ich schon in deine Wortwahl eine Wertung lege. Solche Menschen wie du dürfen mich gerne kritisieren!

Ich sprach nur von kompetenter Praxis - aus Erfahrung von zahlreichen Sanierungsbauvorhaben. Einige zu total überzogenen Preisen (dann meist von unseriösen Firmen/Pseudofirmen) und andere dann meist in Eigenleistung, weil (auch auf die Gefahr mich zu wiederholen) sich solche Sanierungen für denkmalgeschützte Häuser selten rechnen.

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Herbstzauberfee 28.01.2013, 10:20

Danke für Deine ausführliche Antwort. Das Haus steht in Bad Wimpfen.

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Man kann mit Denkmalgeschützten Häusern Steuern sparen, weil man wesentlich mehr von der Steuer absetzen kann als bei normalen Immobilien.

Wenn das bei euch kein Thema ist, da ihr keinen so hohen Steuersatz habt, und wenn ihr eh nicht so viel Interesse an dem Haus habt, dann würde ich es verkaufen, so wie es ist.

Bevor ihr das macht, würde ich allerdings einige konkrete Angebote einholen: Was kostet die Erneuerung der Elektrik? Wie sieht es mit einer Heizung aus? Was ist da erlaubt und machbar und zu welchem Preis?

Du sprichst da von "Entkernen", dürft ihr das? Ich würde mich erst einmal erkundigen, ob ihr nicht vielleicht einen Innendenkmalschutz habt.

Spricht: Informieren, informieren, informieren - und dann verkaufen.

Seehausen 28.01.2013, 12:45

Sehr laienhafte Ansichten!

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Mir persönlich wäre das Risiko zu hoch! Die Gesamtkosten werden wahrscheinlich deutlich über dem von dir geschätzten Wert liegen!

Es lohnt sich auf jeden Fall eine denkmalgeschützte Immobilie zu sanieren. Es gibt neben Förderprogramme auch eine Sonder AfA mit Abschreibungsmöglichkeiten über 12 Jahre. Nach der Sanierung erzielen solche Bauten auch sehr gute Mieteinnahmen da sie meist in sehr zentralen Lagen liegen.

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