Darlehen sicher oder nicht?

8 Antworten

Die kurze Antwort:

Ich rate von dieser Art der Finanzierung ab.

Ist nur in Ausnahmefällen zu empfehlen da die Kosten zu hoch und die Zuteilungsreife nicht garantiert werden darf.

siehe auch https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/vorsicht-bei-komplizierten-bausparmodellen-12832

Die lange Antwort:

Eine Bausparkasse kann nur Darlehen zu guten Zinsen vergeben wenn sie auch zu guten (niedrigen) Zinsen Geld als Sparguthaben bekommt.

Und das bedeutet wenn die Zinsen von derzeit ca. 2% Darlehenszinsen auf 4% steigen kann die Bausparkasse keine Bausparverträge mit einem Guthabenzins von 0,1% verkaufen (wie derzeit). Sie muss mindestens 2% an Zinsen an die neuen Sparer zahlen.

Und das bedeutet, dass die Zuteilung sich verzögert und eine neue Zwischenfinanzierung zu dem dann aktuellen Zinssatz von 4% hergenommen werden muss.

Man verliert bei diesem Modell die Zinsen die man bei einem Tilgungsdarlehen gespart hätte und natürlich auch die Abschlusskosten des Bausparvertrages.

Bei einem Darlehen von 200.000 summiert sich das mal schnell auf 15.000 zuviel gezahlter Zinsen plus 4.000 Abschlusskosten also 19.000 Euro.

Ein Darlehen mit 2% Zins und 3% Tilgung ist nach 15 Jahren mehr als 50% getilgt.

Und dann kommt noch für die Sicherheit ein weiteres Moment hinzu. Die Zinsen orientieren sich an der Inflationsrate.

Aber die Gehälter und die Renten auch. Wenn die Zinsen also sagen wir mal in den nächsten 5 Jahren auf 4% steigen steigen auch die Gehälter (vielleicht nicht punktgenau jedes Jahr aber im Schnitt schon) auch um 4%. Das verfügbare Einkommen steigt also in der Zeit von 2024 bis 2034 um etwa 40% (kein Zinseszinseffekt mit berechnet).

Mit 40% nach und nach kann man locker Sondertilgungen leisten oder halt auch einen höheren Zins für weniger als 50% der Darlehenssumme finanzieren. 

Am Besten legst Du mal alle Daten auf den Tisch. Kosten Bausparvertrag, Zinsen für das Darlehen der Bank, Zinsen für das Darlehen bei der Bausparkasse, Guthabenzins Bausparkasse, Rate Bausparkasse in der Ansparphase, Rate Bausparkasse in der Tilgungsphase, ob Wohnriester mit im Spiel ist und welche Förderung bei Wohnriester eingeplant wurde

Das Modell sollte aus Kostengründen anders gestaltet werden :

  • Darlehen mit 15 Jahre Zinsbindung und Tilgung (z.B. 2 %)
  • Bausparer über die Restsumme nach 15 Jahren als Anschlussfinanzierung

Als Beispiel :

Bei einer Tilgung von 2% wird die Restschuld nach 15 Jahren bei ca. 100.000 Euro liegen. Somit wird nur ein Bausparvertrag mit 100.000 Euro benötigt.

Zinssicherheit ist hiermit über die ganze Laufzeit vorhanden. Geringere Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Geringere Zinslast über die Laufzeit.

Woher ich das weiß:
Berufserfahrung
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aber ich muss auch den BS besparen damit er in 15 Jahren passend zuteilungsreif ist oder? und ich kann nicht alles Besparen, weill ich dann über meine monatliche max. tilgungssumme komme.

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@xxFritzxx

Die Besparung wäre dann ja auch geringer. Zudem wird in diesem Fall der Bausparer nicht in die Finanzierung eingebunden, d.h. er kann flexibel bespart werden.  

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hallo lieber Fritz,

ich empfehle ich

1) alle Darlehensbausteine bis zum letzten Tilgungsmonat konkret auszurechnen.

2) stelle die monatlichen Belastungen nebeneinander, so dass Du eine monatliche Gesamtsumme bilden kannst. (für 1+2 empfehle ich Excel)

3) Ab dem Monat der neuverhandelten Darlehenssumme füge für den Zinssatz eine Variable ein, so dass Du erkennen kannst, welche Auswirkung ein evt. steigender Zinssatz hat. (Es gibt dann i.d.R. die alternativen Lösungen: a) höhere monatliche Belastung oder b) längere Gesamtlaufzeit)

Zu Deinen Fragen: Lass Dir vor Abschluß eines Bausparvertrages die Auszahlungsbedingungen sowie die Modalitäten schriftlich - jederzeit zum Nachlesen - zeigen. Insbesondere schwammige Formulierungen zeigen auf, dass es zu einer verzögerten Auszahlung kommen kann. Eindeutig wäre eine Formulierung wie z.B. "spätestens 3 Monate nach Erfüllung der Bedingungen im § xy werden das angesparte Bausparguthaben UND das Bauspardarlehen ausgezahlt." Beachte, dass Bausparkassen unterscheiden zwischen dem Guthaben, welches Du angespart hast und der Darlehenssumme, die die Bausparkasse vertragsgemäß ausschütten soll.

Es ist bei schwammiger Erklärung unbedingt zu klären, wie bei Verzögerungen der Auszahlung die Überbrückung bis zur Auszahlung gehandhabt werden wird. Das würde ich schriftlich klären und als Teil des Bausparvertrages bestätigt wissen wollen. Die Bausparkassen sind immer zur Auszahlung verpflichtet, sofern die vereinbarten Auszahlungsbedingungen eingehalten sind. Informiere Dich, wie diese lauten! Oft werden diese nicht bei Abschluß des Bausparvertrages konkret benannt. Auch diese Auszahlungsbedingungen wären als Vertragsbestandteil zum Vertrag hinzuzunehmen. Auszahlungsbedingungen können sich ändern. Dann ist es im Nachhinein - ohne Nachweis - schwierig zu beweisen, welche Auszahlungsbedingungen zum Vertragsbeginn gültig und vereinbart waren.

Solltest Du die Immobilie vorzeitig verkaufen wollen/müssen, dann werden alle Gläubiger zustimmen müssen, was sie tun, sofern die Verkaufserlöse zuerst zur Tilgung der Darlehenssumme verwendet werden (Zug um Zug Ablösung erfolgt über einen Notar). Vergewissere Dich, ob bei vorzeitiger Ablösung durch Verkauf der Immobilie neue Kosten anfallen und wie sich diese berechnen.

ich glaube nicht, dass eine Bausparkasse so schnell pleite geht. Wird sie jedoch entgegen allen Erwartungen doch insolvent, tangiert Dich das nur dann negativ, wenn es noch nicht zur Auszahlung von Guthaben und Darlehen kam.

LG, Nordlicht

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Vielen Dank. Sehr gut beschrieben.

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Immobilienkredit plus Kfw Kredit machbar?

Hallo danke für die Hilfe im vorraus. Folgender Fall. Wir möchten ein sanierungsbedürftiges Haus Kaufen und ich sitze gerade an der Finanzierung. Mir stellt sich die Frage ob das überhaupt realistisch und machbar ist.

Kaufpreis laut Angebot 179000€

Verhandelt auf 150000€ Renovierungskosten laut Kostenvoranschlägen 50000€

Jetzt kommt das Problem wir müssten 200000€ finanzieren Kaufnebenkosten ca. 18000€ (gerechnet von 150000€) zahlen wir Bar und für Notfälle hätten wir noch 12000€ Bar auf dem Konto.

Jetzt sollen wir so Finanzieren. 150000€ eine Bank 50000€ Kfw beides zinsbindung 10 Jahre. Raten wären ca. 780€ Monat Reschuld 147000€ 1) Mehrere Banken sagen das geht nicht weil über der Beleihungsgrenze?? 2) Eine Bank sag geht aber über die KFW Finanzierung können wir keine Renovierungskosten abrechnen nur Werterhaltene oder Wertsteigende Kosten abrechnen?? Auf der Internetseite der KFW Programm 124 steht keine Liste was abgerechnet werden kann. Dort steht das alle Kosten die mit dem Haus zutun haben abrechnet werden können. Versteht ihr diese Aussagen und könnt ihr das bitte erklären? Mit freudlichem Gruß

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Hauskauf finanzieren mit Kredit und Bausparvertrag ablösen

Hallo zusammen, ich habe vor mir mit meiner Freundin ein Haus zu kaufen. Jetzt ist der Punkt gekommen wo es um die Finanzierung geht!

Zu den Daten: Kauf + Modernisierung + Möbel ca. 285.000 € Eigenkapital was wir zahlen können und wollen ca. 80.000 €

--> Benötigtes Darlehen 205.000 €.

Jetzt die Überlegung bzw. der Vorschlag unseres Bankers. Mit monatlich ca. 750€ den Kredit abzahlen (Zinsbindung 10J), desweiteren monatlich ca. 300€ + vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparer (105.000€) zahlen. Nach der ersten Rechnung sollten nach 10 Jahren noch ca. 155.000€ zum zurück zahlen sein und der Bausparer zuteilungsreif. Bleiben noch 50.000€ wo wir bisschen pokern müssen wie der Zinssatz in 10 Jahren ist (bei 6% wurde mir gesagt 360€ im Monat auf 10 Jahre). Den Bausparer würden wir mit 630€ monatlich abzahlen bei 2,5%. Sondertilgungen sind möglich aber nicht unbedingt planbar (wobei wir monatlich nach Abzug aller Kosten noch ca. 1000€ zum sparen hätten, als evtl im Jahr 5000€ sondertilgen würden)

Jetzt meine große Frage. Was haltet ihr davon den Kredit mit einem Bausparer abzulösen. Einige raten mir die Kosten von Abschlussgebühr, niedrigem Zins.... zu sparen und das Geld lieber als Sondertilgung jährlich in den Kredit zu zahlen um den Zins runter zu bekommen.

Danke schonmal ;)

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