Darf der Vermieter Teil der Kaution einbehalten, wenn mit Nachzahlung von Betriebskosten 2007 zu rechnen ist?

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8 Antworten

Rückzahlung der Kaution des Mieters Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

(Leitsatz BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05)

Aus den Gründen:

a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab-rechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters).


Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).
b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinba-ren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht.

bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrechnung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzubehalten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB.

Übermittelt von Rolf Jürgen Franke--15.4.06

(Quelle: http://rafranke.blogspot.com/20060401_archive.html ,Zugriff: 28.06.09)

Grüße, sta

Der BGH hat 2006 entschieden, dass der Vermieter einen Teil der Kaution bei Nachforderungen einbehalten darf. Mit diesem am 29. März 2006 veröffentlichten Urteil wies der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe die Klage eines Mieters ab, der die Herausgabe von 450 Euro erreichen wollte. Der Mieter hatte für seine Wohnung eine Kaution gezahlt. Als er nach acht Jahren im Juni 2004 auszog, behielt der Vermieter 450 Euro ein, weil die Betriebskosten sowohl für 2003 als auch für 2004 noch nicht abgerechnet waren. Tatsächlich ergab sich für 2003 eine Nachforderung, die der Vermieter mit der zurückbehaltenen Kaution verrechnete. Weil auch für 2004 mit einer Nachforderung zu rechnen war, behielt er weiterhin einen Teil der Kaution. Der BGH meint, die Kaution sichere auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters und erstrecke sich damit auch auf Nachforderungen von Betriebskosten. Allerdings sei der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung in zumutbarer Zeit zu erstellen. Laut Gesetz muss die Abrechnung der Betriebskosten spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen. Im Ergebnis darf der Vermieter deines Bekannten also die 300 € einbehalten.

Seltsam, so kenne ich es gar nicht...??

Wo finde ich das Aktenzeichen dieses Urteils, oder hast du einen Link?

Danke!

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Ich war vor 2 Wochen beim Mieterverein- da ich auch Probleme mit meinen ehemaligen Vermieter nach meinem Auszug habe.Er wollte auch Renovierungskosten u.s.w. über ie Am beste ist,Du machst das über den Mieterschutz in Deiner Stadt - weil alleine kommt man ganz schlecht dagegen an. hinterlegte Kaution machen.Es ist so,ein Vermieter darf nicht an die Kaution gehen - das einzigste ist -der Mieter hat Mietschulden -ansonsten darf er nicht an die Kaution gehen.

Na klar darf er das, hat unser Vermieter wie wir letztes Jahr umgezogen sind auch gemacht. So kann der Vermieter sicherstellen, das er nicht auf dem Geld sitzen bleibt.

Mein Anwalt sagte mir, er darf nicht.

Die Kaution ist für evt. Schäden in der Wohnung und darf nicht mit Mietrückständen oder zu erwartenden Nebenkosten verrechnet werden.

Die Kaution wurde (offensichtlich rechtmäßig) 6 Monate einbehalten, die NK-Abrechnung kam nach etwa 1 Jahr.

Evt. Miet- oder NK-Rückstände muss der Vermieteer sich ggf. später einklagen.

Das stimmt so nicht, der vermieter darf die kaution einbehalten und für mietrückstände etc. gebrauchen, so lange bis alles geklärt ist in der regel maximal 6 monate, er darf auch auf die nebenkosten warten , nur bei öffentlich gefördertem wohnraum darf die kaution nicht für mietrückstände und nk gebraucht werden.

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ja darf er leider ....du mußt dann nur bei der Nebenkostenabrechnung drauf gucken was er errechnet hat und wieviel du eventuell zurück bekommst und ob es dann auch auf dein Konto überwiesen wurde.

Ist doch irgendwie legitim, dass der Vermieter die Kaution für evt. Forderungen einbehält, oder nicht. Ich sehe daraus jedenfalls keine Benachteiligung für den Mieter. LG Lotusblume

Ja darf er laut BGH, sonst würde er auf seine Kosten sitzen bleiben...

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