Auf was sollte man bei der ersten Hausbesichtigung besonders achten?

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7 Antworten

Die Zahl der Steckdosen ist bei einem Hauskauf relativ egal. Man kann nach dem Kauf zusätzliche Leitungen verlegen und Steckdosen montieren lassen, wie man will. Da sowieso ein Elektriker dafür ran muss, kann dieser dann auch ggf. die Elektroinstallation insgesamt auf den neuesten Stand bringen.
Das wäre z. B. ein Thema, auf was ich achten würde: Wie sieht es im Verteilerschrank aus, wo Zähler und Sicherungen drin sind. Sind es noch die Sicherungen zum Eindrehen oder Kippschalter. Das sagt einem etwas über das Alter der Installation. Weniger, ob alt und abgenutzt, sondern eher auf welchem technischen Stand sie ist. Hat man Zweifel, sollte man einen Elektriker vor dem Kauf bitten, sich das mal anzusehen.
Wurde vielleicht ein E-Check schon vom Verkäufer kürzlich machen lassen? Gibt es dazu ein Protokoll?

Aufgrund Deiner Beschreibung:
Fast alles saniert: Was bedeutet das für die Außenwände? Wurden diese gedämmt? Aus welchem Material gemauert bzw. gebaut? Wie dick? (Aussagen hierüber kann man evtl. dem neuesten Energieausweis entnehmen, der immer auch Empfehlungen gibt für weitere Verbesserungen.

Sind die neuen Fenster Zwei-Scheiben- oder Drei-Scheiben-Isolierverglasung? Neue Fenster, insbesondere die mit 3 Scheiben sind so dicht, dass die kälteste Stelle eines Raumes dann nicht mehr das Fensterglas ist, sondern irgend eine andere Stelle in Außenwänden. Das könnte zur Folge haben, dass Schimmel entsteht, obwohl man korrekt und eigentlich ausreichend lüftet. (Nicht wenn die Außenwände von außen gut gedämmt sind.) Hierbei ist besonders interessant, ob es Wärmebrücken gibt. Das könnten Bauteile sein, die vollständig aus Beton gegossen wurden und (damals) noch nicht außen isoliert wurden. Z. B. durchgehend betonierte Decken oder Balkonplatten, die nach außen ragen und innen mit der Betondecke durchbetoniert wurden.
Ist das Haus außen nicht gedämmt und gibt es solche gefährlichen Stellen, könnte man überlegen, das Haus von außen noch nachträglich zu dämmen. Man könnte aber nach dem Kauf auch abwarten, ob Schimmel an solchen Stellen entsteht.

Wie ist die Dachdämmung? Ist diese in Ordnung oder muss noch richtig gedämmt werden, was u. U. sehr teuer kommen könnte, wenn man nur noch von außen ran kommt und damit das ganze Dach neu eindecken muss.

Ist der Keller dicht? Müffelt es oder gibt es Stellen, wo nachgestrichen wurde oder die Wandfarbe abblättert?

Wie sind die Kellerfenster? Sind es diese alten Metallfenster womöglich mit Lochgitter, damit man ständig lüften kann und auch muss, damit der Keller einigermaßen trocken bleibt, kann das im Winter sehr kalt werden. Viel Wärme würde dann vom Erdgeschoss in den Keller gehen (ca. 10 % des Wärmeverlusts entstehen auf diesem Weg). In diesem Fall prüfen, ob man die Kellerdecken von unten dämmen kann. Mindestens 6, besser 10 cm sollten dann von unten an die Decken geklebt werden. Es gibt spezielle Dämmplatten aus Polystyrol, die auch gut aussehen, wenn sie aufgebracht wurden. Man kann das sehr leicht selbst machen und es ist auch nicht wirklich teuer.
In welchem Zustand sind die Wasserleitungen? Wurden diese auch erneuert? Liegt das Haus in einer Gegend mit sehr kalkhaltigem Wasser, könnte es sein, dass alte Warmwasserrohre im Lauf der Zeit mit Kalk zusetzen.
Um das festzustellen, natürlich erst einmal nachfragen, wie das so ist. Oft sieht man auch an offen liegenden Leitungen im Keller schon Kalkspuren und wenn man sicher gehen will, könnte der Verkäufer vom Installateur ein Stück einer solchen offen liegenden Leitung austauschen lassen. Im alten Rohr würde man dann sehen, ob es ein solches Problem gibt.

Wurden bei der Sanierung des Hauses bereits alle unter Putz liegenden Leitungen erneuert, wäre das Problem auch gelöst. Wenn nicht, könnte darin ein Risiko bestehen, das sich bald oder erst in ein paar Jahren ganz gemein bemerkbar macht.

Ich hoffe, es sind ein paar Ideen dabei, die Euch helfen, den Wert des Hauses zu beurteilen. Dabei geht es gar nicht so sehr darum, ob das ein gutes oder schlechtes Haus ist, sondern, wenn etwas nicht so gut ist, ist es möglich, das zu verbessern und welche Kosten entstehen dafür? Das kann man in die Kalkulation bzw. Preisverhandlungen einbeziehen.

Was muss sofort gemacht werden und was kann evtl. noch warten? Was kann man vielleicht ganz verschmerzen, weil das Haus andere wesentliche Vorzüge hat?

Viel Glück beim Suchen, Prüfen und Kaufen!

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Kommentar von ShinyShadow
17.03.2016, 11:06

Danke für die Ausführliche Antwort.

Hatte mir einiges davon notiert und angeschaut.

Alles war tip top super neu, aber leider haben die guten Leute nur einen Teil der Elektroinstallation neu gemacht... (Uralter Schaltschrank und die Kabel großteils noch 2-adrig)

Das hat uns am meisten gestört... Wer erneuert ALLES außer die Kabel? Alle Wände von innen wunderschön neu, und das müsste man alles grad nochmal auf machen...

Na gut, jedenfalls ists uns der Aufwand nicht wert jetzt.. ;)

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Hallo, nimm jemand mit der sich mit Häusern auskennt. Einen Freund der Handwerker ist zB. 

Am wichtigsten ist sicher der Keller. Ist dort alles trocken? Wie riecht es im Haus? Frag mal die Nachbarn die wissen auch immer bescheid.

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Würde IMMER wenn ich nicht genau weiß, was ich da zu kaufen gedenke, einen Sachverständiger mitnehmen.

Wenn Du keinen kennst: ja, der kostet Geld.

Aber er kann Dir noch viel mehr Geld sparen. Es gibt so dermaßen viele Kleinigkeiten, wo wir Normalsterbliche drüber wegsehen, die aber eine große Aussagekraft zur Substanz des Hauses haben, dass man zig Mängel nicht erkennen würde, wo es später wieder das lästige Thema der Beweislast gibt...

Mir selbst wäre es zu wenig, die Gewissheit zu haben, nur einen Bruchteil aller möglichen Mängel überhaupt erkennen zu können.

Das ist für mich so wie Pilze sammeln gehen, ohne wirklich viel Ahnung zu haben...

Selbst, wenn man Dir sagt, worauf Du achten solltest - einen geschulten Blick hast Du damit noch lange nicht.

Wenn das Haus interessant ist und tatsächlich in Frage kommt, besteht ja auch die Option, einen zweiten Termin zu machen, und DANN einen Sachverständiger mitzunehmen. So spart man zumindest die Kosten für "unsinnige" Besichtigungen, wo man die Hütte auch ohne Fachurteil ablehnen würde.

Viel Erfolg!

Grüße, ------>

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Kommentar von ShinyShadow
11.03.2016, 12:54

Danke :)

Wie bei der anderen Antwort bereits geschrieben - das möchten wir erst bei der zweiten Besichtigung machen.

Es besteht ja durchaus die Chance, dass man selbst schon was findet, wo man sagt: "nee, das geht gar nicht!" und dann wäre es echt schade ums Geld.

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Dass 2014 "saniert" wurde könnte auch bedeuten, dass es einen größeren Schaden gegeben hätte. Wer saniert ein Haus, dass zwei Jahre später verkauft werden soll?

Was der Makler erzählt, ist mit Vorsicht zu genießen. Er will hauptsächlich schnell an seine Courtage kommen.

Für die Qualität der Immobilie haftet er in keiner Weise.

Sollten eure Absichten konkret werden ein bestimmtes Objekt zu erwerben, ist der Besuch gemeinsam mit einem Bauexperten keine schlechte Investition. 

Da ist ein Tagessatz weitaus günstiger als, später auf einer Ruine zu sitzen.

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Kommentar von ShinyShadow
11.03.2016, 12:52

Oh, hab mich vertippt. Ich meinte 2015.

Also so von den Bildern her sieht es so aus, als wäre da jemand dran gewesen und hätte dann aprupt aufgehört. Innen sieht alles schön neu aus, aber zum Beispiel sieht man, dass sie draußen angefangen haben, eine Terasse zu erstellen und dass mittendrin aufgehört wurde.

Mir scheint es, als hätten sie angefangen und dann ist was dazwischen gekommen. (Umzug, Scheidung, Tod, was auch immer...)

Danke für den Ratschlag mit dem Experten. Das werden wir auch tun, nur wollen wir uns das für die Erstbesichtigung noch sparen. Wenn wir da selbst schon ein Ausschlusskriterium finden, werden wir uns sonst ärgern.

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Als ehemaliger Hauseigentümer (mehrfach) UND heutiger Fernsehvielglotzer fällt mir dazu ein, dass man UNBEDINGT darauf achten sollte, ob schon sämtliche Anliegergebühren und Kanalbaukosten für den infrage kommenden Bau, Grundstück usw. bezahlt worden sind und das auch nachweisbar ist. Im TV waren in letzter Zeit gelegentlich Leute zu sehen, denen die jeweilige Stadt-\\Gemeindeverwaltung plötzlich irrsinnige Rechnungen präsentierte, weil angeblich irgendwelche Anliegergebühren noch nicht bezahlt seien.

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Bei einer Immobilie bei diesem Baujahr würde ich darauf achten, dass im Mauerwerk kein Asbest verbaut wurde und keine gesundheitsgefährdenden Holzschutzmittel verwendet wurden. Am besten die Raumluft nach Schadstoffen messen.

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Halte nach Sichtbaren Schäden ausschau, z.B. Risse oder auch Feuchtigkeitsschäden, Stockflecken, Schimmel...

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