Altbau beinahe gekauft, was gilt es vor der Modernisierung zu beachten?

7 Antworten

Bauanträge, etc. dazu wurde hier schon viel richtiges geschrieben.

Ich möchte nur noch Denkanstöße geben, zur Altbausanierung. Man kann vieles machen und man kann auch vieles falsch machen. Der Altbau ist ein Finanzgrab, meint der eine. Richtig saniert, ist er sehr wertbeständig. Nicht umsonst bewerten Banken und Gutachter Massivbauten deutlich höher als Fertigteilhäuser. In der massiv gemauerten Wand stecken keine bösen Überraschungen.

Das Augenmerk wird heute sehr auf die Energieeffizienz gelenkt, wobei die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen oftmals baden geht. Je umfangreicher die Baumaßnahmen jedoch sind, um so mehr sollte auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden.

Es nützt nichts, 1000,-EUR auszugeben, um 999,-EUR an Heizkosten zu sparen. Dann hat man immer noch Verlust gemacht. Das scheint aber heute Gang und Gäbe zu sein.

In meinen Augen ist der Blick auf den Feuchtehaushalt des Hauses viel wichtiger, als auf den Temperatur-/Wärmehaushalt. Wer jetzt mit der EnEV-Keule kommt. Bitte hinsetzen. Es gibt Befreiungen von den Vorschriften der EnEV wegen Unwirtschaftlichkeit - man muss sie nur nutzen.

Stimmt der Wärmehaushalt nicht, hat das lediglich erhöhte Heizkosten zur Folge, die zu Lasten des Bewohners gehen. Stimmt der Feuchtehaushalt nicht, so besteht Gefahr für das Bauwerk und kann enorme Kosten für den Eigentümer zur Folge haben.

In Berlin, konnte ich erleben, wie ein fünfgeschossiger Altbau um 1900 mit Seitenflügel und Hinterhaus komplett hinter 20cm Styropor auf der Fassade verschwand.

Später war ich mal in eine der Wohnungen. In dieser herrschte ein sehr stickiges - also feuchtes - Klima.

Das Problem hier ist, dass der Altbau Holzbalkendecken besitzt. Diese Holzbalken stecken in den Aussenwänden. Styropor, Mineralwolle oder anderes Wärmedämmmaterial - welches durch Kunstharzputze vor Witterungseinflüssen an der Fassade geschützt wird - auf der Aussenwand mag vielleicht dafür sorgen, dass die Bestandswand im tiefen Winter etwas wärmer wird, aber die Wohnraumfeuchte kann nicht mehr nach aussen abdampfen. Gerade an den Balkenköpfen in den Aussenwänden ein großes Problem, was Pilz, Schwamm und Fäulnis nach sich ziehen kann.

Herr Peter Rauch aus Leipzig (Bauingenieur und Baubiologe) wies auf seiner Webseite auf genau diesen Umstand hin. Die Aussendämmung von Fachwerk wird durch Fachleute berechtigterweise abgelehnt, weil die Feuchte der Bestandswand sich dadurch erhäht und die Gefahr des Versagens der Statik am Fachwerk durch Fäulniserscheinungen dadurch real wird.

In den USA wurden EPS-Wärmedämmsysteme auf den Häusern verboten, weil dort oft auch Holz gebaut wird und dieses EPS-Wärmedämmverbundsystem dort zu massiven Schimmelbefall und Fäulnis geführt hat.

In der Regel bestehn mehrgeschossige Altbauten der Baujahre um 1900 aus Reichsformatziegeln in den Fundamenten mit Mauerwerksstärken von 77cm bis teilweise sogar 90cm, in Erdgeschossen oft noch mit Stärken von 64cm. Nach oben hin werden die Wände schlanker (51cm im 1.OG und 2.OG bzw. 38cm im 3.OG), wobei ich hier von meinem Wirkungskreis - dem Berliner Raum - ausgehe.

Zur Bauzeit der Häuser wurden diese mit Einfachfenstern, Kastenfenstern (diese bieten übrigens sehr guten Schall- und Wärmeschutz und sind daher erhaltenswert) und Kachelöfen ausgestattet.

Diese Ausstattung sorgte für ein sehr gutes Feuchtemanagment, denn Überschußfeuchte kondensierte am äusseren Fensterglas und der Kachelofen mit seinem hohen Wärmestrahlungsanteil sorgte für warme Wandoberflächen, an denen sich kaum Raumluft auskühlen konnte.

Das verhinderte die Auffeuchtung der Wände, die trocken, schimmelfrei und dämmfähig blieben. So waren die Altbauten mit relativ geringem Heizenergieeinsatz (Holz, bzw. Kohle) warm zu bekommen.

Als die automatisierten Heizungen aufkamen und Zentralheizungssysteme in die Altbauten eingebaut wurden, änderte sich das Verhältnis von Wärmestrahlung zur Warmluft, was den Feuchtehaushalt ebenfalls (wesentlich) veränderte.

Die Heizkörper (gußeiserne Gliederheizlörper, später die Kompaktheizkörper) haben in der Regel einen deutliche höheren Anteil an Warmluft im Gegensatz zur Wärmestrahlung.

Die Warmluft des Heizkörpers steigt naturgemäß nach oben, kühlt sich an der Aussenwand oben ab und sinkt vor dieser - neben dem Heizkörper - wieder nach unten. Dabei kühlt die Luft im Wandoberflächenkontakt immer weiter aus.

Da wo sich Luft abkühlt, steigt aber die rel. Luftfeuchte an. Da das nun im direkten Wandoberflächenkontakt geschieht, übernimmt die Wandoberfläche den direkt an ihr anliegenden Luftfeuchtewert und nicht den Wert der allgemeinen Raumluftfeuchte. Daher ist es trügerisch bei der Schimmelvermeidung immer nur auf den Wert der Raumluftfeuchte zu setzen.

Kurz über dem Fußboden ist die an der Aussenwand abfallende Luft so weit abgekühlt, dass hier nun die Schimmelgefahr und die Auffeuchtung der Wand am größten ist.

In EG-Wohungen, wo von unten her die Raumwärme fehlt, weil nur der unbeheizte Keller darunter ist, da gibt es dann häufig Feuchteprobleme an der Wand unten, was als aufsteigende Feuchte fehlgedeutet wird und falsch und teuer behandelt wird.

Hilfreich ist einzig und alleine die Wärme an der Wandoberfläche. Denn die Prozesse direkt an der Wandoberfläche entscheiden über Auffeuchtung oder Wandtrocknung.

Die Wand trocknet nur durch eine direkt an ihr anliegende trockenere Luftschicht gegenüber der Oberflächenfeuchte der Wand. Diese trockene Luftschicht wird am (technisch) einfachsten durch die warme Wandoberfläche erreicht.

Technisch deshalb am einfachsten, weil der Raum sowiso eine Beheizung braucht. Die richtige Beheizung im Zusammenspiel mit einer Fensterfugenlüftung der alten Fenster oder Fensterfalzlüfter an neuen Fenstern erspart die Lüftungsanlage.

Für die warme Wandoberfläche benötigt es aber viel Wärmestrahlung des Heizsystems und nicht viel Warmluft. Daher kommt der Heizung im Altbau eine sehr große Bedeutung zu, größer als die Frage der Dämmung der Aussenwand.

In meinem alten Haus von 1926 habe ich beispielsweise Heizleisten installiert, die dafür sorgten, dass die Wände, also das Haus, bereits innerhalb der Heizperiode nach jahrelangem Leerstand stark austrocknete.

Der feuchte Keller bekam eine Temperierung (einfache Heizrohrschleife unter Putz), wodurch dieser ebenfalls stark austrocknete ohne weitere, kostenintensive Maßnahmen mit zum Teil fraglichem Ausgang.

Durch das Verdrängen von Feuchte (Wasser) aus den Wandbaustoffen, wandert wieder gut dämmende Luft in die Poren und Kapillaren des Mauerwerks. Der Dämmwert der Wand erhöht sich signifikant.

Schon vor Jahrzehnten hat J.S. Cammerer den Zusammenhang von Wandfeuchte und Dämmert am Ziegelstein untersucht. Seine Ergebnisse (Diagramm) sind leicht mit seinem Namen und der Bildersuche zu ergoogeln. Es ist sehr aufschlußreich.

Daher ist es nicht wichtig, dass das Haus ein bischen trocken gehalten wird, sondern es ist enorm wichtig, für Schimmelfreiheit und guten Wärmeschutz, dass die Wände knochentrocken gehalten werden, was nur durch einen hohen Anteil von Wärmestrahlung erreicht wird, wie es beispileweise die Heizleisten in den Raum bringen. Damit erübrigt sich auch aus wirtschaftlichen Gründen die Fassadendämmung.

So erreicht man eine preiswerte Altbausanierung ohne Dämmung, Schimmel- und Feuchteproblematik und mit einem hohen Wohnkomfort durch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in den Wohnräumen zu einem relativ kleinen Preis.

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Vielen Dank für Ihren überaus informativen Beitrag!

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Ein Bauantrag perse nicht nein. Manche Dinge müssen halt angemeldet zwecks einer Abnahme gemeldet werden. Wobei dies aber nix mit dem bauamt zu tun hat.

2. Ich bin da unsicher, aber ich glaube bei freunden und verwandten ist das nicht zwingend. Ist ja eine private gefällkeit und nicht gewerblich. Also ein privater rahmen.

3. Eine Modernisierung geht sowieso mit einem Ingenieur einher. Modernisierungen müssen sogar besser geplant sein als Neubauten. Da es hier viel schneller teurer als geplant werden kann.

Wirklich was anderes beachten nicht.

Solange sich die Fassade nicht ändert und solange nicht an tragenden Teilen herumgewerkelt wird, bedarf es keinem Bauantrag.

Eine Bauherrenhaftpflicht sowie eine Bauwesenversicherung ist immer empfehlenswert. Bezüglich der Eigenleistung von Freunden kommt noch die Berufsgenossenschaft auf euch zu und halten die Hand auf. Des weiteren braucht evt. die Bank eine Bestätigung vom Bauleiter, wer alles mithilft.

Vor den Kauf oder Verkauf einer Immobilie rate ich immer zu einem Gutachter. Der geht durchs Haus und sieht Dinge die ihr nicht seht.

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