Ärger mit dem Miteigentümer einer ET-Gemeinschaft wegen Werbeschild am Haus
Hallo zusammen.
ich habe derzeit Ärger mit einem Miteigentümer einer ETG, dessen Hausverwaltung ich (leider) übernommen habe. Ich versuche mein Problem gut verständlich darzustellen.
In unserer ETG gibt es 6 Eigentümer. 4 bewohnen eine ETW, 2 besitzen Ladenflächen. Bereits ca. 4 Jahren hat der Mieter des Ladenbesitzers ein Werbeschild (ca. 200x30cm) an der Fassade über den Schaufenstern angebracht. Dies hätte er damals nicht ohne Zustimmung der ETG tun dürfen. Das Schild hat uns aber bisher nicht weiter gestört, weil es auf der anderen Seite des Hauses angebracht ist. Nun geht es darum, dass die Fassade renoviert werden soll. Dazu muss das Schild abgenommen werden. Anschl., so habe ich es als Hausverwalter bestimmt, darf das Schild nicht wieder angebracht werden, weil sonst wieder Schäden an Gebäude entstehen und das Anbringen des Schildes lt. Teilungserklärung nur mit voller Zustimmung der ETG gestattet werden kann. Nun stellt sich der Ladeneigentümer quer und verweist auf ein "Gewohnheitsrecht" in Bezug auf das Schild, das es bereits seit 4 Jahren angebracht ist.
Wie bekomme ich das Schild ab, ohne es groß auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen? Die Rücklagenkasse wird nach der Renovierung leer sein.
Hoffentlich finde ich hier jemanden, der mir auf die schwierige Problematik eine Antwort geben kann.
Vorab schon mal besten Dank.
LG
3 Antworten
Lustige Frage.
Wie bekomme ich das Schild ab, ohne es groß auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen?
Gar nicht, wenn der Betroffene es nicht will. Du hast doch keinen Einfluss darauf, ob jemand eine Entscheidung akzeptiert oder nicht und im letzteren Fall vor Gericht zieht.
Entscheidend ist, dass du und die WEG ordnungemäß vorgeht und handelt.
Wie du bereits richtig erkannt hast, handelt es sich bei dem Werbeschild um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, wonach es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Zusätzlich (und überflüssiger Weise) steht dies noch in der Teilungserklärung (doppelt gemoppelt).
Da das Schild offensichtlich niemanden gestört hat, kann jetzt, nach 4 Jahren niemand mehr kommen, der den Zustand geduldet hat und auf Beseitigung des Schildes klagen. Denn nach 4 Jahren ist das Rechtsschutzbedürfnis der Übrigen Wohnungseigentümer verwirkt. Lediglich ein neuer Wohnungeigentümer hätte einen Beseitigungsanspruch, bzw. genauer gesagt einen Anspruch auf die Herstellung des ursprünglichen Zustandes (also ohne Schild).
Ein Gewohnheitsrecht gibt es in Deutschland nicht. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Denn nur weil derzeit kein Miteigentümer einen Beseitigungsanspruch hat, bedeutet dies nicht im Umkehrschluss, dass der Ladenbesitzer ein Recht hätte, dass Schild dort weiter hängen zu lassen.
Du kannst aber die übrigen Wohnungseigentümer beruhigen. Sie tragen kein Prozessrisiko, weil du so nett warst dieses auf dich zu ziehen, indem du eigenmächtig eine Entscheidung (Beseitigung des Schildes) getroffen hast, die gem. § 23 Abs. 1 WEG Sache der Wohnungseigentümerversammlung gewesen wäre und keine Angelegenheit des Verwalters ist. Das nenne ich mal einen selbstlos engagierten Verwalter.
Lösung: Abwarten und Tee trinken. Es wird nicht viele Anwälte geben, die überhaupt in der Lage sind den richtigen Beklagten vor den Kadi zehren. Die meißten würden wohl die WEG oder halbschlaue die übrigen Wohnungseigentümer verklagen. Richtig wäre indessen ein Verpflichtungsklage gegen den Verwalter zu führen, indem dieser Verpflichtet wird das Schild wieder an seinen ursprünglichen Platz anbringen zu lassen. Und wie ich bei Punkt 3. schon geschrieben habe, dürfte sich der Anwalt ziemlich schwer mit seiner Begründung tun, aber sicherlich den Prozess in den Sand setzen, so er ihn tatsächlich führt.
Nein, das hast du nicht zu entscheiden, sondern die WEG.
Natürlich kannst du das Schild während der Renovierungsarbeiten abnehmen lassen. An deiner Stelle würde ich es dem Eigentümer in die Hand drücken und es dabei belassen.
Sollte er auf die Schnappsidee kommen es selbst wieder anzubringen, beginnt ein neues Spiel und die WE-Versammlung (nicht der Verwalter!) könnte es mittels Beschluss untersagen, dass Schild aufzuhängen und gleichzeitig die Verwaltung (besser noch einen Rechtsanwalt) beauftragen, den renitenten Wohnungseigentümer notfalls mittels Rechtsstreit dazu zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand (ohne Schild) wieder herzustellen.
Vergiss bitte nicht, dass du kein Geschäftsführer bist, sondern dein Job nur daraus besteht, neben der laufenden Verwaltung nur Beschlüsse der WE-Gemeinschaft umzusetzen.
Versuch 1. : Das Schild muss als Werbeanlage eine Baugenehmigung haben. Hat es bestimmt nicht, also wegen Verstoß gegen Baurecht Beseitigung verlangen
Versuch 2: In der Teilungserklärung sind Werbeanlagen geregelt oder von der Zustimmung der Eigentümer abhängig gemacht worden. Liegt diese vor? "Gewohnheitsrecht" ist im WEG nicht vorgesehen
Versuch 3: Die Wand ist Gemeinschaftseigentum; das Schild braucht als ein Sondernutzungsrecht. Gibt es dieses?
@Immofachwirt hat es bereits präzise geschildert - Du kommst um das Klagerisiko nicht herum, wobei das Abnehmen des Schildes per se durch den Ladenbesitzer nicht angegriffen werden kann, weil dies durch die Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten nachvollziehbar erforderlich ist. Zum Streitfall kann also nur die Verweigerung der Wiederanbringung werden. Idealerweise würde die örtlich zuständige Genehmigungsbehörde einschreiten, sofern die Anbringung nie offiziell beantragt und genehmigt wurde. Ansonsten trägst Du als Verwalter das Kostenrisiko, nicht die WEG (aber das würde mir jetzt in Anbetracht der Umstände kaum schlaflose Nächte bereiten).
Hallo Immofachwirt,
sieht wohl nach deinen Ausführungen nicht gut aus für mich, das Schild runter zu bekommen. Allerdings habe ich in meiner Frage auch angegeben, dass demnächst die Fassade renoviert werden soll. Dazu muss das Schild vorerst mal runter.
Kann ich das nachträglich Anbringen des Schilds nicht verbieten. Durch das Schild wird die neu renovierte Fassade wieder beschädigt und es entstehen dadurch Farbunterschiede.
Könnten diese Argumente dazu ausreichen, dass ich das Aufhängen des Schilds verbieten kann?
Danke für die Rückantwort :-)