Änderung im Mietvertrag - Sonderrecht bei Besitzerwechsel?

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9 Antworten

Wenn keine Gartennutzung vertraglich vereinbart ist, hat der Mieter auch kein Anrecht darauf bzw. nur auf das was Ihr ihm kulanter weise gestattet.

Ein Vertragsänderung ist dazu nicht nötig.

Bei einer Mieterhöhung sind gesetzliche Bestimmungen zu beachten.

Diese hier z. B.

http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

Da Ihr Neulinge in Sachen Vermietung seid empfehle ich die Mitgliedschaft bei Haus & Grund


mein Mann und ich haben kürzlich ein Zweifamilienhaus gekauft, die eine Wohnung ist vermietet.

Gut für Euch:-)

BGB § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die ungenehmigte Gartennutzung kann eventuell durch den aktuellen Mietvertrag erklärt werden, wenn die 2. Wohnung bisher nicht vermietet war und der Mieter allein das ganze Grundstück gemietet hätte. Normal muss keine Vertragsänderung herbeigeführt werden, wenn im Mietvertrag keine Gartennutzung verankert ist. Du als Vermieter und Eigentümer (nicht Besitzer) untersagst die Gartennutzung und der Mieter verschwindet aus dem Garten, oder du schließt einen Gartennutzungsvertrag mit Entgeltzahlung mit dem Mieter ab. Die Klauseln des Vertrages bestimmst du. Solltest du auf Unterlassung klagen müssen, ist dir der Sieg gewiss.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das auf den örtlichen Mietspiegel gestützt ist, kannst du dem Mieter übergeben. Begründungen wie Kostenbeteiligung an der Hausreparatur sind nicht zulässig. Modernisierung wäre außerdem eine Möglichkeit, die Miete zu "erhöhen".

Deine Möglichkeiten einer Kündigung nach § 573a kannst du ja durchsickern lassen. Das beflügelt die Entscheidungsfreudigkeit des Mieters auf deine Bedingungen einzugehen oder selbst zu kündigen.

Haben wir dazu nun ein sogenanntes Sonderrecht, da Besitzerwechsel?

Nein, da ihr den bestehenden Mietvertrag des Mieters mit allen Rechten und Pflichten übernommen habt.

Im Grunde genommen ist es keine Änderung... vielmehr nutzt der Mieter den Garten eigenmächtig, im Mietvertrag steht nichts von Gartennutzung...

dann mit dem Mieter auf die mietvertragliche Regelung hinweisen und die Nutzung des Gartens neu regeln.

Die Miete könnt ihr gem. § 558 BGB erhöhen. Dabei müßt ihr einiges beachten, näheres hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

Noch ein Hinweis: Wenn ihr der Vermieter in einem 2 Fam. Haus eine Wohnung selbst bewohnt, hat er gemäß § 573a BGB gegenüber dem Mieter ein erleichtertes Kündigungsrecht. Der Vermieter muß seine Kündigung nämlich nicht begründen, allerdings verlängert sich seine Kündigungsfrist um 3 Mon.

Ein Besitzerwechsel rechtfertigt keine Mietvertragsänderung. Zur Gartennutzung: je nachdem wie lange die Mieter schon im Haus wohnen ist keine Änderung möglich, im Gegenteil, wenn die Mieter nur noch eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten haben, kann die Miete gemindert werden. Miterhöhung ist nur bei Modernisierung- Maßnahmen, Verbesserung der Wohnqualität möglich und erst nach Abschluss der Maßnahmen. Während entsprechender Baumaßnahmen kann die Miete unter Umständen gemindert werden. Seht die Sache mal aus Sicht der Mieter, wie würdet Ihr euch verhalten?

issnk 15.06.2014, 12:26

Vielen Dank für diese und alle anderen Antworten bisher! Im Grunde genommen ist es keine Änderung... vielmehr nutzt der Mieter den Garten eigenmächtig, im Mietvertrag steht nichts von Gartennutzung... also ist doch der gemietete Grund nur die Wohnung, korrekt?

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MonaGi99 16.06.2014, 10:04
@issnk

Wenn die Gartennutzung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist, ist sie erlaubt. Der Mieter darf nur keine Änderungen ( Anpflanzungen oder Umbauten) vornehmen. Oft wird der Garten ja auch als Trockenplatz, Abstellplatz für Mülltonnen genutzt. Zu einer Wohnung gehören auch Keller, Fahrradraum, Trockenraum und Trockenplatz und wenn vorhanden Hof oder/und Grünfläche, welche alle Mieter (sofern im Mietvertrag nicht anders vereinbart) nutzen dürfen.

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Natuerlich kannst du als Vermieter keine Mietvertraege einseitig aendern. Das geht nur in Form einer Vertragsaenderung, wenn der Mieter damit einverstanden ist.

Als Eigentuemer eines Wohnhauses mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten, von denen du eine selbst bewohnst, hast du aber eine recht gute Verhandlungsposition. Schliesslich kannst du in diesem Fall den Mietvertrag mit deinen Mieter ohne Begruendung nach BGB 573a kuendigen (allerdings nur mit um 3 Monate verlaengerter Kuendigungsfrist). Dies duerfte zumindest dann ein gewichtiges Argument sein, wenn die Mieter weiter dort wohnen wollen.

Dazu müßt ihr euch mit dem Mieter der Wohnung auseinander setzen, weil man nicht einfach einseitig einen Mietvertrag ändern kann. Es bedarf der beidseitigen Zustimmung für solche Änderungen.

Ein Vertrag kann nicht einseitig verändert werden.

Dazu ist die Zustimmung des Vertragspartners erforderlich.

issnk 15.06.2014, 11:47

Ich müsste hinzufügen, dass es eigentlich gar keine Änderung ist- über die Gartennutzung steht im "alten Mietvertrag" kein Wort. Vielmehr würden wir das jetzt so festsetzen....dieses Recht müsste mir doch zustehen als Vermieter?

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issnk 15.06.2014, 11:48

Ich müsste hinzufügen, dass es eigentlich gar keine Änderung ist- über die Gartennutzung steht im "alten Mietvertrag" kein Wort. Vielmehr würden wir das jetzt so festsetzen....dieses Recht müsste mir doch zustehen als Vermieter?

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