Ackerland nun als Bauland durch Gemeinde ausgewiesen. Was kommt nun auf den interessierten Käufer des unerschlossenen Grundstücks zu?

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6 Antworten

Ich versuche dir hier mal etwas Ordnung rein zu bringen. Im Moment ändert deine Stadt den Flächennutzungsplan. Damit entsteht erst mal die Möglichkeit, dass das Grundstück bebaut werden darf. Das bedeutet schon mal, dass für das Grundstück jetzt schon keinen Ackerpreis sondern den Baulandwert bezahlst. Du beurkundest einen Kaufvertrag, den muss der Notar der Stadt und dem Finanzamt senden. 

Jetzt kommt dein Punkt 2: Falls die Stadt hier ihr Vorkaufsrecht ausüben darf und dann auch noch macht, wirst du kein Eigentümer, sondern die Stadt tritt in deinen Vertrag ein. Dann brauchst du dir um den Rest keine Gedanken mehr zu machen. ;-)

Die Erschliessungskosten zahlt der Eigentümer, aus der Nummer kommst du nicht raus. Wie hoch die sind, kommt auf den Schlüssel an, den deine Stadt festlegt. Qm, Strassenfront , Gesamtkosten/ Anzahl Baustellen oder oder....

Die Grunderwerbsteuer zahlst du. Ab einem bestimmten Kaufpreis den in deinem Land festgesetzten Prozentsatz des Kaufpreises.

Bist du dann Eigentümer und deine Fläche ist bereits als Bauland bewertet, dies ist nicht abhängig von einer Bebauung, zahlst du Grundsteuer B (EMZ x Hebesatz)  

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Kommentar von AllRoundBoy
20.09.2016, 16:49

Super vielen Dank für deine Antwort.

1.) Sagen wir mal ich lehne mich zurück. Wird irgendwann die Stadt mich anschreiben und sagen ""heyy wir erschließen das Grundstück""" und ich muss dann bezahlen? Komplett alles zahlen? Oder wieviel Prozent?

2.) Wenn mein Grundstück sooo groß ist das ich weiß das in der Mitte bestimmt irgendwann eine Straße hinkommt, sagt mir das Die Stadt bereits vorher, aufgrund des Bebaungsplanes? Sprich diese Straßenbaukosten würden ebenfalls auf mich zu kommen?

3.) Frage wenn in der Mitte meines Grundstückes eine Straße seitens der B Planes geplant ist für die zukünftigen Bauherren dann müssten Sie mir aber vorher diesen Bereich abkaufen? Was wenn ich nicht will?

4.) Was gehört alles zur Kompletterschließung?? Strom,GAS?, Wasser, Telefon, Regenwasserleitung und Schmutzwasserableitung+ STRAßE? Ufff was wäre ein realistischer qm preis für das alles??? 80 Euro pro qm???

5.) Wenn das mein Grundstück wird kann mich die Stadt später zwingen es an Sie zu verkaufen obwohl ich es nicht will. Z.B. weil ich will das es ne Wiese bleibt?

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Hallo AllRoundBoy,

da ist bei den Antworten doch einiges durcheinander gekommen.
Erst einmal zu 1. Mit deiner groben Einschätzung liegst du nicht völlig falsch. Dieser Betrag kann aber auch höher sein. Das ging schon mal bis 100 EUR/m². Es ist abhängig von dem Umfang der notwendigen Erschließungsmaßnahmen. Denn das sogenannte Bruttoland (Acker) muss für die Erschließung (Straßen usw.) auch Flächen abgeben. Deswegen läuft das Verfahren i.d.R. so:

Der Acker wir für Bauland vorgesehen und wird im Flächennutzungsplan (Bauleitplanung) als Bauland ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan gibt dem Eigentümer noch kein Baurecht!!! Dann spricht man vom „echten Bauerwartungsland“. Erst durch einen Beschluss der Gemeinde kann (aber muss nicht!) eine Acker(Grundstücke) aus dem Flächennutzungsplan zum Bauland werden.

Als nächster Schritt wird im Grunde ein Umlegungsverfahren mit den notwendigen Erschließungsmaßnahmen beschlossen.
Umlegungsverfahren bedeutet, dass das „alte“ Grundstück in die Masse der umzulegenden Grundstücke „eingeworfen“ wird. Die Grundstücke werden bebauungsgerecht neu aufgeteilt, möglichst an der gleichen Stelle, nach Abzug des Straßenanteils (können aber auch Kinderspielplatz sein), wieder zugeteilt („Zuteilung“).

Danach wird die Differenz vom „Einwurfswert“ zum „Zuteilungswert“ berechnet und von dir gefordert oder ausgezahlt. Ausgezahlt wird, wenn z.B. das zugeteilte Grundstück sehr viel kleiner geworden ist, als nach Abzug des Straßenanteils notwendig gewesen wäre. Dieser Differenzwert hängt sehr stark von den jeweiligen Örtlichkeiten ab.

Das hat nichts mit den Erschließungskosten zu tun.

Grunderwerbssteuer zahlst du nur für das Grundstück. Ganz egal was du danach baust. Für das Haus müsstest du nur zahlen, wenn der Hauskauf fest mit dem Grundstückskauf verbunden ist. Z.B., wenn du das Grundstück nur unter der Voraussetzung bekommst, mit einem bestimmten Bauträger zu bauen.

Das Verkaufsrecht der Stadt kann nur ausgeübt werden, wenn ein Kaufvertrag vorliegt. In diesen Kaufvertrag muss die Gemeinde einsteigen. Dir entstehen dadurch keine Kosten. Die Stadt kann aber nur von ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen, wenn ein echtes öffentliches Interesse vorliegt.

Viel Erfolg

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... so lange es kein Bauland ist, ist es eben Ackerland.

Vorkauf bedeutet, die Gemeinde bezahlt den gleichen Kaufpreis wie Du und hat Vorrecht.

Wenn es denn Bauland werden sollte, trägt der ET alle Anschlußkosten für Wasser, Abwasser, Strom, Zuwegung u.a.m. und gut ist.

Die Grunderwerbsteuer berücksicht auch die Herstellung der Hütte, nicht nur das Ackerland.

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Kommentar von AllRoundBoy
20.09.2016, 16:27

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

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Ich denke, die Erschließung macht die Gemeinde oder ein Investor. Es ist unüblich, dass sich jeder Bauherr selber um die Erschließung kümmern muss.

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Du hast eine sehr gute und ausführliche Antwort von @kabbes69 erhalten.

Zum Punkt Vorkaufsrecht der der Stadt oder Gemeinde:

In aller Regel wird dieses Recht nur ausgeübt wenn öffentliches Interesse besteht!

Wenn z.B. Kindergarten, Schule, Straßen oder sonstige öffentliche Belange bestehen. Das ist aber schon im Bebauungsplan eingezeichnet. Aus dieser Richtung sind in der Regel keine Hemmnisse zu befürchten.

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Kommentar von krato333
14.12.2016, 19:30

Viele Gemeinden behalten sich ein Vorkaufsrecht vor, damit nicht Käufer und Verkäufer des Grundstücks auf die Idee kommen, das Grundstück "auf dem Papier" zu einem zu billigen Scheinpreis zu verkaufen, um Notarkosten und Grunderwerbssteuer zu reduzieren.

In einem solchen Fall müssten sie damit rechnen, dass die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht und in den beim Notar beurkundeten Vertrag als Käufer einsteigt.

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Habe ich es richtig verstanden, dass du die Fläche kaufen willst und es der Stadt verkaufen willst? Wenn ich mich nicht irre, dann läuft es folgende Maße ab. Der Eigentümer wird die Fläche an die Stadt verkaufen, die weisen es dann als Bauland aus und erschliesen die Fläche und dann erst kannst du es von der Stadt für 300€/m² kaufen. Und mit 300€/m² bezahlst du dann auch die Erschliessungskosten.

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Kommentar von AllRoundBoy
20.09.2016, 16:26

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

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