Abstimmung bei der Eigentümerversammlung einer WEG?

8 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Wie teilt ihr denn seit 30 Jahren die Kosten. Denn im selben Verhältniss wäre nun ein Regelung nach Tausenstel.

Das ist wie wenn wir einen Kuchen in 4 Teile teilen oder 250/1000 für jeden oder 1/4 für jeden oder 500/2000tel.

Am Verhältniss kann sich nichts ändern. Für eine Änderung reicht keinesfalls eine Mehrheit. Sonsrt könnte die auch bestimmmen das du 900/1000 zahlst

Was bitte steht denn zu den Kostenaufteilungen in der Teilungserklärung ? Das ist doch wesentlicher Bestandteil einer Teilungserklärung wie man teilt.

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Kostenaufteilung ist nach Tausendstel (Miteigentumsanteilen)

Abstimmung zurückliegend auch, jetzt nicht mehr.

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@hebedle

Wie sie Deine Anteile bezeichnen ist doch egal wenn Dein prozentualer Anteil der Gleiche bleibt.

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@steefi

Das ist Richtig. Allerdings erfolgte: Kosten nach Tausendstel (WIE BISHER), aber Stimmrecht (NEU) nicht mehr nach Tausendstel, sondern Köpfen.

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@hebedle

Tatsache ist, die dürfen die Gewichtung der Eigentümer nicht nach eigenem Gutdünken ändern. Allenfalls wie sie es nennen dürfen sie ändern.

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@steefi

Hab letzten Satz leider nicht ganz verstanden. Danke für Info.

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@hebedle

Wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten, greift das gesetzliche Stimmprinzip, das in § 25 Abs. 2 WEG verankert ist.

Ich würde mal sagen das eine Änderung die Zustimmung alles benötigt.

Aber bevor ich mecker würde ich mal prüfen ob ich nicht Vorteile hätte

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5
@topbaugutachter

Danke für die Info.

Das sehe ich genau so. Meckern ist nicht mein Ansinnen, sondern klären.

§ 25 Abs.2 sagt für unsere WEG: Eine Stimme pro Einheit.

Könnte auch ein über 30jähriges Gewohnheitsrecht eine Rolle spielen?

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@hebedle

""Wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Miteigentümer r keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten "" greift das Gesetz, sonst die Teilungserklärung oder Vereinbarung

Als wenn es bereits eine Vereinbarung gibt, dann kann diese nicht geändert werden außer es stimmen alle zu. Gibt es keine gilt § 25 Abs.2 .

Das ist keine Mehrheitsabstimmung, es bedarf der Zustimmung ALLER um das was zu ändern. Da gibts auch nix zu klären, das ist beklärt

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@hebedle

NEIN - in dieser Sache gibt es kein "Gewohnheitsrecht".

Etwas anderes wäre z.B. eine bauliche Veränderung durch einen ET. Wenn nicht innerhalb von 3 Jahren der Rückbau (gerichtlich) gefordert wurde, so muß derjenige keinen Rückbau mehr vornehmen. Erst bei einem Verkauf läuft für den neuen ET erneut die 3-jährige Frist.

Allerdings kann die WEG auf EIGENE Kosten den Ursprungszustand wieder herstellen. Der Eigentümer muß dies dulden.

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@chriskmuc

Schön, das wussten wir nicht nicht. Ansprüche aus Landraub verjähren nach 3 Jahren und flammen bei einem Grundstückswechsel wieder auf. ??? Woher hast du denn diese Rechtsauffassung. Aus dem Lexikon "der fröhliche Hausbesetzer".

Um es deutlicher zu sagen: Nö

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@topbaugutachter

Das ist ja gut zu wissen. Besten Dank.

Und eine Frage gleich dazu: Eigentumsübergang war vor 2 1/2 Jahren. Kann die mehrheitliche WEG jetzt einen Rückbau (Balkonverglasung) einfordern? Und wie gerichtlich?

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Das Vorgehen der Hausverwaltung ist rechtlich gesehen in Ordnung. Wenn es keinerlei Regelung in der Teilungserklärung und auch keinen Beschluss der Eigentümer dazu gibt, dann gilt die gesetzliche Vorgabe nach §25 Abs. 2 WEG, und danach entscheidet das Kopfprinzip, also jeder Eigentümer hat eine Stimme.

Solltest du in den Unterlagen nichts dazu finden, was irgend wann mal beschlossen worden ist zum Abstimmungsverhältnis, dann hast du keine Chance, den Beschluss anzufechten.

Der Miteigentumsanteil ist aber in jedem Fall entscheidend für die Feststellung, ob die Versammlung beschlussfähig ist. Beschlussfähigkeit ist nur dann gegeben, wenn so viele Eigentümer (oder deren Bevollmächtigte) anwesend sind, dass deren Miteingentumsanteile zusammen gezählt mehr als 50% des Objekts ausmachen.

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Bist Du Dir sicher, dass es eine Beschlusskompetenz bzgl. Änderung des Abstimmungsverhältnis gibt?

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@chriskmuc

Darüber habe ich keine Kenntnis. Woher auch, ich kenne die Unterlagen des Fragestellers nicht. Der Fragesteller hat in Kommentaren gesagt, er ist sich sicher, dass es keinen Beschluss gibt. Somit gilt das, was ich in meiner Antwort geschrieben habe.

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@Renick

Da hab ich wohl was nicht richtig ausgedrückt. Beschlüsse von 1980 bis 1989 kenne ich nicht. Danach gabs nichts. In der Teilungserklärung steht dazu nichts. Eine Gemeinschaftsordnung ist beim Grundbuchamt bisher unbekannt, lasse aber nochmal nachforschen

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@hebedle

Okay. Wie erklärt kommt es darauf an, ob es irgend einen Beschluss oder Vereinbarung gibt. Das kannst du du allein raus finden. Gibt es nichts, ist es von der Hausverwaltung völlig korrekt, nach Köpfen abzustimmen.

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@Renick

...auch nach fast 40 Jahren, unvermittelt bei der ETV, ohne jegliche vorherige Information // TOP // Besprechung // Beschluss // nur durch Verkündung bei der ETV ?

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@hebedle

tut mir leid, aber ich verstehe jetzt nicht, was du fragen möchtest.

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@Renick

Fast 40 Jahre wurde nach MEA (Tausendstel) abgestimmt. Bei der ETV 2018 verkündete die NEUE HAUSVERWALTUNG: "Das entspricht nicht dem Gesetz, ab heute ist nach den vorhandenen vier Einheiten lt. WoEigGesetz (jeder Eigentümer hat eine Stimme) abzustimmen, nicht mehr nach MEA."

...Ohne vorherige Information, ohne Erwähnung in der Einladung zur ETV, ohne Besprechung oder Beschluss bei der ETV.

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@hebedle

Die Frage ist also ob vorgenanntes rechtlich korrekt ist, oder ob eine vorherige Info, oder als TOP bei der Einladung benötigte, bzw. einen Beschluss bei der ETV erfordert.

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@hebedle

Das erfordert keinen Beschluss oder Ankündigung. Das ist korrekt nach Köpfen abzustimmen, da es im Gesetz so vorgeschrieben ist, wenn es in der Teilungserklärung oder in einem Beschluss keine anderslautende Regelung gibt. Auch die 40 Jahre, in denen es anders gehandhabt wurde, ändern nichts daran.

Wenn sich die Mehrheit der Eigentümer aber einig ist, künftig wieder nach MEA abzustimmen, könnt ihr das für die nächste Versammlung als TOP aufnehmen lassen und die Änderung beschießen.

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@Renick

Renick, danke für diese Info. Das ist nachvollziehbar.

Eine Änderung wäre sicher die beste Lösung, aber derzeit steht eine riesige Mauer. Auf jeder Seite sind jeweis 2 ET.

Mein laienhafter Lösungsvorschlag, um diese schwierige Sachlage zu bereinigen, wäre daher:

Geht die Abstimmung 2 zu 2 aus, dann entscheidet die Mehrheit der MEA das Abstimmungsergebnis bzw. einen Ja- oder Nein-Beschluss.

Die Abstimmung dazu ginge nach Jetzt-Stand vermutlich allerdings wieder 2 zu 2 aus. Und die Hausverwaltung würde ..oder muss... sich vermutlich heraushalten.

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@hebedle

Warum so kompliziert? Der Verwalter lässt zurecht nach Köpfen abstimmen. Dann muss er in der Folge auch so konsequent sein, dass bei Stimmengleichheit kein wirksamer Beschluss zustande gekommen ist. Das ergibt sich aus §25 Abs.1 WEG:

Die einfache Mehrheit (mind. 51%) gilt für die meisten Dinge der laufenden Bewirtschaftung. Aber ist gibt auch Dinge, bei denen das WEG eine Mehrheit von 75% der Stimmen vorschreibt, z.b. bei baulichen Veränderungen.

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@Renick

Es sind in der WEG 2 ET die glauben ein Bestimmungsrecht über die Gesamt-WEG inne zu haben und immer neue meist egoistische Anträge einbringen ...und 2 andere ET die das nicht so sehen. Wenn's so weiter läuft wie derzeit wird fast jede Abstimmung mit 50%/50% enden und nichts beschlossen werden können. Und es ist auf Grund jahrzehntelanger Versäumnisse viel zu regeln. --- VERZWICKT DAS GANZE :-) - ...und nur deshalb die Zusatzregelung mit den MEA

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@hebedle

Dann suche das Gespräch mit den anderen Eigentümern und bring die Problematik mit den 50/50 Abstimmergebnissen auf den Tisch. Ich meine, die anderen beiden, die anderen Meinung sind, haben gar keine andere Wahl als einzusehen, dass sie mit ihrer entgegengesetzten Haltung genauso wenig weiter kommen. Es ist eine Patt Situation. Jeder will etwas errreichen, aber keine kann etwas erreichen wegen der Abstimmungssituation. Diese Situation kann niemand von euch 4 befriedigend finden bin ich der Meinung.

Aus diesem Grund sollte es möglich sein, dass ihr euch auf eine Lösung für das Problem einigen könnt. Optimalerweise, indem über eine vorher abgesprochene neue Abstimmungsmethode in einer Versammlung dann mit einem 4:0 Ergebnis beschlossen wird.

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@Renick

Aktuell sind die Fronten derart verhärtet dass "die andere Seite" keinerlei Gespräche zulässt, ausser bei der ETV.

Eine zu beschliessende 4 : 0- Regelung ermöglicht keinen Mehrheitsbeschluss mehr, sondern setzt bei 4 ET immer und für alles Allstimmigkeit voraus. Dies dürfte nicht zu erzielen sein und vermutlich auch dem WoEigG widersprechen.

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@hebedle

Da hast du mich jetzt mißverstanden. Ich meinte nicht, dass immer mit 4:0 abgestimmt werden muss. Sondern ich meinte nur allein den einen Beschluss über die Änderung des Abstimmungsverhältnisses. Allen 4 von euch sollte klar sein, dass es eine ungünstige Situation ist, wenn keiner etwas durch bringen kann wenn es meistens 2:2 ausgeht. Man kann es auch während einer Versammlung diskutieren mit dem Verwalter als neutralen Vermittler.

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@Renick

Ok.Danke. Allerdings...

Die kontaktverweigernde -egoistische- Seite wird nur Lösungen zu ihren Gunsten /ihrem Vorteil zustimmen (Erfahrungswerte aus zahlreichen früheren und aktuellen Geprächen/Handhabungen/Aussagen/ETV`s seit 2 Jahren).

Ich sehe daher nur zwei Möglichkeiten:

Mehr MEA = mehr Stimmrecht und/oder Wer auch im Objekt wohnt = mehr Stimmrecht. Allerdings würde sich zu beidem die -unterlegene- Gegenseite mit Sicherheit dagegen aussprechen.

Wie würde dies wohl bei einem Rechtsstreit ein Richter betrachten?

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@hebedle
Die kontaktverweigernde -egoistische- Seite wird nur Lösungen zu ihren Gunsten /ihrem Vorteil zustimmen

Ich wiederhole mich jetzt zwar, aber mich würde wirklich interessieren, was die Gegenseite dazu sagt, dass sie nun aufgrund der Abstimmungssituation 2:2 selber keine Beschlüsse mehr durch bekommt, also auch nicht in deren egoistischer Sicht. Das kann denen ja auch nicht recht sein, jetzt nichts mehr zu erreichen.

Mehr MEA = mehr Stimmrecht

Das erfordert wie schon erörtert einen Beschluss mit ausreichender Mehrheit, für den es laut deinem Kommentar keine Mehrheit zu gewinnen ist.

Wer auch im Objekt wohnt = mehr Stimmrecht

Das ist juristisch nicht durchsetzbar. Man kann nicht einem Eigentümer Stimmrechte entziehen, nur weil er nicht drin wohnt.

Wie würde dies wohl bei einem Rechtsstreit ein Richter betrachten?

Der Richter geht strikt nach Gesetz. Und danach gilt die Abstimmung nach Köpfen, solange es keine anderslautende Vereinbarung gibt. Alles andere ist dem Richter egal, ganz nach dem Motto, dann muss man sich zusammen setzen und eine Lösung finden.

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@Renick
Wer auch im Objekt wohnt = mehr Stimmrecht

Das ist juristisch nicht durchsetzbar. Man kann nicht einem Eigentümer Stimmrechte entziehen, nur weil er nicht drin wohnt.

Natürlich ist das so. Es wurde von mir nicht eindeutig formuliert.

Nur bei langjährig zu erwartenen 50/50-Abstimmungen sollte dies ein Ausweg aus der Problematik sein.

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frag einen fachanwalt für immobilienrecht. solche beschlüsse, ob nach anzahl der eigentümer oder nach tausendstel miteigentum gewertet wird, können entweder nur mehrheitlich oder einstimmig gefaßt werden. und auch nicht mal so, mal anders.

diu kannst auch solche beschlüsse anfechten lassen, kostet aber gebühren und anwalt.

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