Abschlagszahlungen / Wasserkosten im Wohnungseigentum

2 Antworten

Das Ding kann sich nicht Hausverwalter nennen, weil es bei Eigentumswohnungen überhaupt kein Haus zu verwalten gibt. Bist Du dir da sicher? Er kann auch keine Betriebskostenabrechnung erstellen, weil es in einer Eigentumswohnanlage diese nicht gibt. Ein Eigentümer hat Kosten und Lasten, so jedenfalls die gesetzlichen Vorgaben und alle Eiinahmen und Ausgaben einer WEG sind gemäß Teilungserklärung bzw. Beschluß bzw. gesetzliche Vorgabe (Wärmeabrechnung) zu verteilen. Schaue also in die Urkunden und schon ist eigentlich alles klar. Die Verteilung von Kaltwasser kann zudem durch Beschluß geordnet werden, so jedenfalls der BGH. Viel Glück. Ein Verwalter hat die Kosten und Lasten zu verteilen, die im Wirtschaftsjahr anfallen.

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Nachsatz: Beachte auch die Schlupfmenge bei der Verteilung von Kaltwasser, sie beträgt bis zu 30%, so jedenfalls die Wärmemeßdienste.

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Deine Fragen kann man nicht eindeutig beantworten.

Denn trotz deiner umfangreichen Beschreibung mehrerer Problemstellungen, fehlen einige wesentliche Informationen.

  1. Die Heizkostenabrechnung ist nach Kalenderjahr vorzunehmen und zum 31.12. nach Verbrauch abzurechnen.
  2. Die Wasserabrechnung unterscheidet sich in drei Bereiche. Wird Warmwasser über die zentrale Heizanlage mitbeheizt, ist auch diese Abrechnung entsprechend dem Kalenderjahr nach Verbrauch abzurechen (§ 5 HeizkVO). Das Kaltwasser wäre dann naturgemäß ebenfalls nach Kalenderjahr abzurechnen. Wird Warmwasser mittels Durchlauferhitzer oder Boiler für jede Wohnung extra erzeugt, ist lediglich das Kaltwasser abzurechnen. Hier muss dann nach tatsächlichen Kosten abgerechnet werden und nicht zwingend nach Verbrauch. Nach Verbrauch (Kalt-und Abwasser) wird in diesem Fall nur dann abgerechnet, wenn es vereinbart wurde (Teilungserklärung), oder eine entsprechender Beschluss vorliegt. Die Kosten des allgemeinen Wassers (Gartenwasser) müssen nicht durch Zähler erfasst werden, sondern kann durch eine Differenzrechnung zwischen den Kosten für Warmwasser (Kaltwasser für Warmwasser) und dem tatsächlichen Kosten für Kaltwasser des Abrechnungsjahres ermittelt werden. Diese Kosten werden dann nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, sofern hier keine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung steht.
  3. Die allgemeinen Stromkosten (z. B. Treppenhauslicht oder Außenbeleuchtung) sind (mangels einer anderslautenden Vereinbarung oder Beschlusses) nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Hierbei sind die tatsächlichen Kosten des Kalenderjahres abzurechnen und zwar unabhängig vom Verbrauch.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass das Abrechnungsjahr das Kalenderjahr ist (§ 28 Abs. 3). Hierbei werden die tatsächlich erfolgten Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und abgerechnet. Eine Ausnahme gilt lediglich für die Heizkosten und Warmwasserabrechnung, da diese für das Wohnungseigentumsrecht binden ist (§ 3 Verordnung über Heizkostenabrechnung - Heizkostenverordnung).

Ein kleiner Tipp zum Schluss: Wenn du klare Antworten auf Fragen haben möchtest, stell nur jeweils eine Frage hier ein. Das macht die Antwort übersichtlicher und erleichtert es den Ratgebern erheblich, deine Frage zu beantworten, weil man dann konkret Rückfragen kann.

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Kleine Kritik: Was verleitet dich anzunehmen, daß hier die Wärmeabrechnung nur nach Kalenderjahr zu erstellen ist? Sogar der BGH hat hier schon laut gegeben. Also Bitte! Und der 28 schreibt auch nicht das Kalenderjahr vor!

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@schleudermaxe

Da war der Klick zu schnell: Die WEG kann durch Beschluß oder Vereinbarungen davon abweichende Perioden erstellen und das kommt oft genug vor, jedenfalls in meinen WEG.

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@schleudermaxe

§ 28 Abs. 3 Satz 3:

Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

Wenn ich bei der Fragestellung alle Ausnahmen und Möglichkeiten aufzählen würde, dann müsste ich ein Buch schreiben. Da die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Jahresabrechnung ist, können diese nicht zwei verschiedene Zeiträume erfassen.

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@Immofachwirt

Natürlich können sie. Wie kommst Du denn auf so eine kühne Behauptung? Und der BGH hat ausgesungen: Gegenüber dem Mieter gilt für Verfristungen die Abrechnungsperiode der kalten Kosten und Lasten, also bitte.

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@schleudermaxe

Wir reden hier vom Wohnungseigentumsrecht und nicht vom Mietrecht. Der WEG kann es völlig egal sein, was das Mietrecht vorschreibt, weil die WEG nicht mit dem Mieter, sondern mit den Eigentümern abrechnet.

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