Ab wann muss der Bauträger meiner Eintragung ins Grundbuch zustimmen? Gibt es hierzu ein Urteil?

3 Antworten

Lies den Kaufvertrag - dort befindet sich praktisch immer ein Hinweis darauf, dass eine Eintragung in das Grundbuch erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Und selbst wenn dieser Verweis fehlen sollte, wird der bestehende Eigentümer keiner Eintragung vor Leistung des vereinbarten Kaufpreises zustimmen (wieso auch?). Sollte der Vertrag zudem keinen Garantieeinbehalt regeln, dann wäre die Verweigerung der letzten Rate sogar Grund genug, einen vollstreckbaren Titel gegen Dich zu erwirken. Die Mängelbeseitigung hat mit der Bezahlung des Kaufpreises sachlich keinen Zusammenhang; zudem ist Gemeinschaftseigentum auch Gemeinschaftssache, und muss daher zwischen der WEG insgesamt und dem Bauträger geregelt werden. Ein einzelparteilicher Mängeleinbehalt kann daher schon deswegen nicht erfolgen, weil es am Sachzusammenhang fehlt.

Nicht so ganz, denn:

Ist ein Mängelrecht nicht gemeinschaftsbezogen, kann jeder Wohnungseigentümer dieses Mängelrecht zunächst individuell durchsetzen und selbstständig verfolgen (BGH v. 12.4.2007 - VII ZR 236/05 - Rz 18).

Ein Wohnungseigentümer als Erwerber kann die Rechte auf großen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281 BGB) oder Rücktritt (§§ 636, 323 und 326 V BGB) selbstständig geltend machen.

Ein Wohnungseigentümer kann ferner solche Rechte individuell durchsetzen, die ihrem Inhalt nach auf eine ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen (also eigentlich auch gemeinschaftsbezogen sind).

Diese Sichtweise gilt für folgende Ansprüche: Den Mängelbeseitigungsanspruch – Nacherfüllung (§ 635 BGB). Den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen (§ 637 BGB).

(Quelle: Dr. O. Elzer)

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@geige

Interessant. Das wusste ich auch noch nicht, danke! Jedoch steht dem Erwerber daraus dennoch m.E. kein Einbehaltungsrecht am Kaufpreis zu; statt dessen muss der Preis (sofern er nicht vom Kauf zurücktritt!) gezahlt, und die bestehenden Mängel separat angemahnt und beseitigt werden.

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@FordPrefect

Ja, da stimme ich Dir voll und ganz zu. Dem Ersterwerber stehen in diesem Fall die primären Mängelrechte zu, während der Gemeinschaft die Sekundären obliegen.

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habe diese Frage erst jetzt gelesen. Rede mal mit dem Bauträger, wie wäre es, wenn er Dir eine Bürgschaft (können auch zwei sein) für diese Summe unterschreibt, dann hast Du eine Sicherheit und kannst die Summe an ihn überweisen.Ich kenne dies allerdings nur aus Sanierungsrechnungen. Da wird dies gemacht, damit die Handwerker erst einmal ihr Geld haben und der Eigentümer eine Sicherheit, wenn Schäden auftauchen. Ist nur so ein Vorschlag.

Das ist auch noch ein Super Gedanke - allerdings kann die Bürgschaft nach § 7 MaBV wegen solcher Ansprüche nur in Höhe des Anteils in Anspruch genommen werden, der dem Haftungsanteil des Erwerbers und Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für die Aufwendungen der Instandhaltung und Instandsetzung (= Mängelbeseitigung) entspricht.

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Das ist eine sehr komplizierte Angelegenheit, da hier so viele Komponenten einfließen können, die einen Zurückbehalt vom Kaufpreis rechtfertigen – oder aber nicht.

Ich führe nur einige Beispiele auf:

  • Handelt es sich bei der Gemeinschaft noch um eine faktische (werdende) Gemeinschaft? Dann stünden Dir noch alle Rechte individuell aus dem Erwerbsvertrag zu. Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet mit der Eintragung des Ersterwerbers im Grundbuch – ist dies vorliegend der Fall, sind die individuellen Rechte schon eingeschränkt.

  • Mängel am Gem.-Eigentum, die sich ausschließlich auf das Sondereigentum auswirken, führen dazu, daß der einzelne Erwerber ein eigenständiges Minderungsrecht geltend machen kann. Ansonsten nicht.

  • Wer war gem. Vertrag für die Abnahme zuständig? Der einzelne Erwerber, die Gemeinschaft o. der Verwalter? (hat überhaupt eine förmliche Abnahme stattgefunden?)  Ist die Gemeinschaft originär zuständig, so kann der einzelne WEer nicht mehr selbständig aus den Erwerbs- u. Errichtungsverträgen vorgehen. Die Gemeinschaft nimmt dann ein eigenes Recht wahr und klagt auch im eigenen Namen (gesetzl. Prozeßstandschaft).

  • Hat die Gemeinschaft die Verfolgung der Mängelrechte (ggf. auch für primäre Erfüllungsansprüche, d.h. solche, die originär Dir als werdendem Eigentümer zustehen) schon durch Beschluß an sich gezogen? Dann wäre eine individuelle Vorgehensweise ausgeschlossen, da es ansonsten zu einer doppelten Inanspruchnahme des Bauträgers führen würde.

Usw. usw.

Ich kann nur dazu raten, daß Du Dich einmal mit dem Verwalter besprichst. Wenn er Bauträgerobjekte in die Verwaltung übernimmt, sollte er sich auch mit dieser ganz besonderen Problematik vertraut machen o. bereits gemacht haben. Ebenfalls empfehlenswert wäre die Einberufung einer ETV (evtl. auch außerordentlichen), zu der ein fachkundiger Anwalt in beratender Funktion eingeladen und anwesend ist.

Hierin kann die Gemeinschaft Beschlüsse zur weiteren Vorgehensweise fassen.

Ich wünsche Dir viel Erfolg, Dich im Dschungel des Wohnungseigentumsrechtes zurechtzufinden – und vor allem – zu Deinem Recht, auf ordnungsgem. Herstellung des Gem.Eigentums zu gelangen. Wär schön, wenn Du uns berichtetest, was Dein Verwalter zu der Sache sagt.

Von der Rechtmäßigkeit Deiner Minderung hängt letztenendes ab, ob Du den Anspruch auf Grundbuchumschreibung gerichtlich durchsetzen kannst.

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