Ab wann ist ein Mietvertrag ungueltig?

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12 Antworten

Ist eine größere Wohnfläche angegeben als die tatsächliche Wohnfläche beträgt, dann hat der Mieter ab 10%weniger Wohnfläche das Recht eine Mietminderung durchzuführung, der Mietvertrag bleibt dennoch wirksam.

Auch wenn manche Klauseln (z.B. Renovierungsklauseln ungültig wären) bleibt dennoch der Mietvertrag wirksam.

Da du lediglich auf Schreibfehler und Zahlendreher abstellst, spielen andere juristische Überlegungen in der Beantwortung keine Rolle. Wenn also offensichtlich es sich um solche "Schreibfehler" handelt, so ist lediglich ein Nachtrag erforderlich, der das korrigiert. Das wird dann beidseits gegengezeichnet. Das kann im Mietvertrag nachgetragen werden oder separat erfolgen. Der Vertrag ist deshalb gültig. Wenn nun die Wohnung zu teuer wird, sollte umgehend gekündigt werden, bis spätestens 3. November muss die Kündigung nachweisbar zugestellt sein um zum 31.01.2011 wirksam gekündigt zu haben. Das ist unabhängig vom vereinbarten Mietbeginn.

Rechtschreibfehler lassen sich einvernehmlich korrigieren. Auch Fehler bei der Größenangabe. Vermieter informieren und Termin für eine Änderung in beiden Verträgen ausmachen. So sollte man es erst machen. Vorausgesetzt die selbst gemessene Größe stimmt wirklich. Ein Vertrag wird dadurch nicht ungültig.

Wie Mietverträge ungültig werden! Täglich werden bundesweit Tausende Mietverträge neu abgeschlossen. Viele davon enthalten unwirksame Klauseln oder sind insgesamt unwirksam. Wenn dies so ist, muss sich der Mieter auch nicht an alles halten, was er unterschrieben hat.

"Gerade private Vermieter sind oft unsicher, welche Pflichten im Vertrag wie geregelt werden sollten und welche Klauseln grundsätzlich unwirksam sind", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Maklerverbandes IVD. Unterschreiben Mieter eine Klausel, die sie unangemessen benachteiligt, ist diese ungültig, der Mieter muss sich trotz Unterschrift nicht daran halten. "Vermieter sollten daher Verträge vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen", rät Schick. Viele Klauseln, die den Mieter gegenüber der Gesetzesregelung benachteiligen, gelten nur, wenn sie individuell ausgehandelt wurden. Zum Beispiel gilt ein handschriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag, den beide Seiten unterzeichnen, als individuell ausgehandelt.

Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind bei Mietverträgen jedoch selten. Teilweise verbietet das Mietrecht (ab § 535 im BGB) sogar Abweichungen - etwa beim Verzicht auf Kündigungsschutz, bei Mieterhöhungs-Sondervereinbarungen oder beim Verzicht auf Minderung wegen unbekannter Mängel.

Meist wird ein "Formularmietvertrag" benutzt. Dabei handelt es sich um Standardvorlagen, die es im Schreibwarenhandel oder Internet gibt. "Formularverträge unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Klauseln in solchen Verträgen dürfen den Mieter gegenüber dem Gesetz nicht unangemessen benachteiligen", sagt Schick.

Welche Inhalte müssen im Vertrag stehen? Der Mietvertrag muss angeben, wer Mieter und wer Vermieter ist, und welche Wohnung ab wann für wie viel Miete vermietet wird.

Nicht fehlen sollten Klauseln zur Abrechnung der Betriebskosten. Separat abgerechnet werden meist die "warmen" Betriebskosten, also Heizung und Warmwasser. Wird verbrauchsabhängig abgerechnet, vermeidet die Angabe des Verteilerschlüssels später Streit. Voraussetzung einer einheitlichen Abrechnung im Haus ist, dass in allen Mietverträgen gleiche Abrechnungsmodalitäten vorgesehen sind. Im Mietvertrag sollte auch stehen, ob der Vermieter oder der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Daneben sollten sich im Vertrag Klauseln zur Tierhaltung, einer Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und zur Kündigung des Vertrags befinden. Vom gesetzlichen Kündigungsschutz des Mieters kann nur in Ausnahmefällen abgewichen werden, etwa per Zeitmietvertrag - wenn also vorher feststeht, dass der Vermieter nach der im Vertrag stehenden Laufzeit die Wohnung wieder selbst benötigt. Was sind typische ungültige Klauseln? "Vorformulierte Mietvertragsklauseln, die gegen die gesetzliche Grundregelung verstoßen, sind unwirksam, wenn sie Mieter unangemessen benachteiligen. Dann treten wieder die allgemeinen gesetzlichen Regeln in Kraft", sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in Berlin.

Sind etwa die Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, tritt wieder das Gesetz in Kraft - der Vermieter muss alle Instandhaltungen tragen (§ 535 BGB). Ungültig sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen, wenn Fristen zu starr geregelt sind (BGH, Az. VIII ZR 360/03). Solch eine Formulierung wäre etwa: "Der Mieter ist verpflichtet, spätestens alle drei, fünf, sieben Jahre ... zu renovieren". Der BGH begründet sein Urteil damit, dass eine starre Fristenregelung die reale Abnutzung der Räume außer acht lasse und der Mieter vielleicht Räume streichen müsse, in denen noch keine Abnutzung aufgetreten ist. Regelungen, die den Mieter neben den Fristen noch zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichten, sind auch ungültig (BGH, Az. VIII ZR 109/05).

Gültig sind dagegen Mietvertragsklauseln, die sich am jeweiligen Grad der Abnutzung orientieren. "Enthält diese Vertragspassage einen Zusatz wie 'in der Regel' oder 'im Allgemeinen' oder eine andere Anpassungsmöglichkeit, ist der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig", sagt Joerss.

Nicht rechtens sind Regeln wie: "Der Mieter erkennt an, dass sich die gemieteten Räume in einem Gebiet mit erhöhten Sanierungsbedarf befinden. Mietminderungen wegen Baulärm oder Schmutz sind ausgeschlossen." Nach § 536 Abs. 1 BGB sind Mieter immer berechtigt, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung herabsetzt. Davon abweichende Formulierungen sind unwirksam.

Ich hoffe, ich konnte soweit helfen??

Solcheart Formfehler führen nicht zur Ungültigkeit des Mietvertrages. Regelmäßig gilt hier dann die Berichtigungsklausel; also es soll dann zutreffen (gemeint gewesen sein), was stimmig (und offenkundig) ist. Eine Wohnung zwischen 58 und 85 Quadratmetern Wohnfläche zu unterscheiden, das schafft man auch ohne besonderes Fachwissen. Und einen Rechtschreibfehler im Namen des Mieters beispielweise hinzuweisen, wäre vom Mieter wohl zu erwarten, soll heißen, würde von einem Richter, dem man dieses Ansinnen vortrüge, gewiß nicht als hinreichender Grund zur Nichtigkeit des Vertrages gewertet werden. Solche Fehler - wie angeführt - bezeichnet bezeichnet man auch als Lapsus oder Bagatellen - und wegen Bagatellforderungen kommt man vor deutschen Gerichten nicht durch! Aus gutem Grund.

Anders sieht es aber aus, wenn z.B. zwei Personen im Mietvertrag benannt sind und irgendeine Erklärung mit Forderungscharakter an nur eine Person der Mietpartei gerichtet würde, dann wäre diese Aufforderung wesentlich formfehlerbehaftet und unwirksam, denn es ist stets zutreffend zu adressieren an jeden Vertragspartner.

Bei falscher Quadratmeterzahlangabe auf jeden Fall (das ist arglistige Täuschung)! Der Vermieter kann ja nicht einfach 20 Quadratmeter mehr berechnen oder so! Bei einem Rechtschreibfehler geht das nicht, es sei denn, es wäre eine andere Wohnung in einer anderen Stadt angegeben, was aber allen unterschreibenden Parteien auffallen sollte und dann ein Formfehler wäre!

Goebi 15.10.2010, 13:18

Würde ich nicht sagen! Wenn zwar 85qm eingetragen sind, die Miete aber auf Basis von 58qm ermittelt und eingetragen wurde, ist das kein Grund für die Nichtigkeit des Vertrages.

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BlackIvory85 15.10.2010, 13:23
@Goebi

Ich spreche davon, wenn absichtlich 10 Quadratmeter (was ja schon eine ganze Menge ist) mehr im Mietvertrag stehen, um mehr kassieren zu können! Wer kennt sich denn schon großartig mit Quadratmetern aus und/oder misst nach!

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BlackIvory85 15.10.2010, 13:35
@harrybanks

Da muss man sich aber auch leider meistens einer Mitgliedschaft unterziehen!

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Falls du Minderjährig bist - dann ist dieser Vertrag ungültig. Falls du als nicht zurechnungsfähig erklärt wurdest, dann ist der Vertrag ungültig.

Wenn aus dem Vertrag klar hervorgeht, wer die Mietsache schuldet und wer die Miete bezahlen muss, sowie andere Details, dann spielen Schreibfehler keine Rolle.

Aber wenn im vertrag steht, die Wohnung in der Bahnhof Str. aber die Wohnung in der Waldstraße ist, dann ist dieser Vertrag nicht gültig...

du suchst nach einer möglichkeit den mietvertrag nicht antreten zu müssen.in deiner vorherigen frage hast du doch alle infos erhalten desweiteren hast du dir den vertrag ja durchgelesen und dann unterschrieben-POKARTE

superstaa 15.10.2010, 13:18

Und? Deshalb kann ich den Vertrag doch auf Fehler-hin untersuchen. Wieso sollte ich mir die Moeglichkeit entgehen lassen, wenn sie sich stellen sollte?

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jtdla 15.10.2010, 13:21
@superstaa

weil du vor unterzeichnung dazu die mögichkeit hattest.der vermieter kann auf 3 monatsraten bestehen.man werdet endlich erwachsen.solch achtloses verhalten führt schnell in die schuldenfalle und deine vormieterbescheinigung schaut dann sicher auch nett aus,für zukünftige mietverträge

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superstaa 15.10.2010, 13:31
@jtdla

Hey, wenn ploetzlich die Leute, die zur Zahlung verpflichtet sind, keine Zahlung mehr leisten, was zum Teufel kann ich dazu? Mit dem Unterhalt von den Personen, waere das an sich kein Thema gewesen. Nur bis da eine Pfaendung durchgeht, oder vom Gericht irgendwas kommt, dauert nun mal. Ich kann weiß Gott nichts dafuer, wenn andere Bockmist bauen und ich mich vorher auf diese Leute verlassen habe.

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jtdla 15.10.2010, 13:38
@superstaa

das ist deine eigene entscheidung.du solltest niemals mit geld rechnen was du nicht auf deinem konto hast,das interessiert auch keinen.du musst zahlen und fertig,wird dir auch jeder anwalt sagen

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Nemisis2010 15.10.2010, 13:43
@superstaa

das sollte man aber vor einer vertraglichen Verpflichtungen genauestens abklären. Im übrigen kann der Vermieter überhaupt nichts für deinen Fehler!

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jtdla 15.10.2010, 14:05
@Nemisis2010

RICHTIG - hier siegt mal wieder die naivität unserer Kinder

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superstaa 15.10.2010, 16:02
@jtdla

Wow, man kann doch wohl von seinem Erzeuger erwarten, dass er Unterhalt leistet. Ganz einfache Kiste. ''Nicht mit Geld rechnen, was man nicht auf dem Konto hat'' - super Einstellung. Kann auch sein, dass dein Arbeitgeber einfach nicht mehr zahlt. Demnach duerfte niemand eine Wohnung haben. -Augenroll-

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jtdla 15.10.2010, 17:03
@superstaa

du schliesst vertrag ab ohne drüber nachzudenken wie du diese bezahlen sollst.das ist naiv hoch 10. ich gehe mir auch nicht ein haus kaufen,mit der begründung das ich ja momentan arbeit habe,aber nicht weiß was morgen ist

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Na eben so wie's oben steht. Ab welchen Fehlern im Mietvertrag ein solcher ungueltig wird. Welche Klauseln rechtens sind, usw.

Wie lange besteht der Mietvertrag denn schon?

jtdla 15.10.2010, 13:15

ganz frisch-siehe erst gestellte frage von ihm-er kann aus finanziellen gründen jetzt doch nicht mehr einziehen-darüber macht man sich vorab gedanken

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Goebi 15.10.2010, 13:19
@jtdla

Unterschrieben ist unterschrieben!

Wenn Du die fehler gesehen hast, warum hast Du dann unterschrieben?

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