Frage von Michagutefrage, 109

Zweimal Mieterhöhung?

  • Textvorschau - Hallo Leute. Im November 2014 wurden Rauchmelder installiert und diesbezüglich eine Mieterhöhung angekündigt. Mitte 2015 kam diese Erhöhung dann, um ganze 15% wurde die Kaltmiete erhöht aufgrund allgemeiner "Marktanpassungen". Heute bekomme ich ein Schreiben über eine erneute Mieterhöhung wegen Modernisierung aufgrund der Rauchmelderinstallation von 2014. Frage dazu: Ist das Zulässig, zumal die letzte "allgemeine" Mieterhöhung bereits nach der Modernisierung statt fand.
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Antwort
von rotreginak02, 60

Hallo Michagutefrage,

der Teufel steckt bei solchen Dingen ja immer im Detail und ist daher in der Regel einzelfallabhängig. 

Bei einem Mieterhöhungsgesuch muss der Vermieter sich die schriftliche Zustimmung des Mieters bei Mietanpassungen (z.B. an den örtlichen Mietspielgel) einholen und dabei sind bestimmte Formen einzuhalten, ohne die ein solches Mieterhöhungsgesuch unwirksam ist. Das wäre also bei der Erhöhung 2015 der Fall gewesen, hast du dem damals schriftlich zugestimmt, oder das Gesuch aus juristisch triftigem Grund abgelehnt?
Eine Bezahlung der höheren Miete durch den Mieter ist dabei übrigens keine "Zustimmung". [Jedes dritte Mieterhöhungsgesuch ist wegen der fehlerhaften Form juristisch unwirksam]

Erhöhung wegen Modernisierung ist normalerweise unabhängig davon zu sehen, aber es gilt:

"Welche Mieterhöhung ist im Anschluss an eine Modernisierung erlaubt?
Wurde durch den Vermieter eine Modernisierung vorgenommen, so darf dieser entweder Ihre Jahresmiete dauerhaft um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen, oder aber wahlweise eine Anpassung an die ortsübliche Durchschnittsmiete (Vergleichsmiete) vornehmen."
[Quelle: http://www.kanzlei-hollweck.de/ratgeber/modernisierung-der-wohnung/ ]

Daher ist es tatsächlich fraglich, ob der Vermieter nun diese erneute Mieterhöhung mit der Begründung der Modernisierung von 2014 vornehmen darf. Ich tendiere zu einem "Nein".

Rechtssicher kann dir das aber dann wohl doch nur ein Fachanwalt für Mietrecht beantworten. 

Kommentar von bwhoch2 ,


Eine Bezahlung der höheren Miete durch den Mieter ist dabei übrigens keine "Zustimmung".

Die Bezahlung der höheren Miete wird als Zustimmung gewertet, zumindest dann, wenn sie mindestens 3x gezahlt wurde. Immehrin erfordert das eine aktive Handlung. Immerhin muss man den Dauerauftrag erhöhen oder bei Einzelüberweisung bewußt den höheren Betrag einsetzen. Umgekehrt würde das bedeuten, dass ein Mieter nach 3 Jahren kommen könnte und behaupten, er hätte niemals der Erhöhung zugestimmt, aber trotzdem bezahlt und deshalb will er die gesamte Erhöhung wieder zurück haben. Das wäre doch ziemlich weltfremd.

Dass Mieterhöhungsverlangen häufig nicht korrekt gestellt werden, liegt in der Natur der Sache. Wenn ein Mieter aber dennoch zustimmt, ist das praktisch "geheilt". Andersrum ist es aber so, dass ein Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verklagen kann, wenn das vorangegangene Verlangen auch rechtlich korrekt gestellt und begründet war (Mietspiegel, Vergleichsmieten).

Mieterhöhung wegen Rauchmelder:

Der Einbau von Rauchmeldern ist eine Modernisierung. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist deshalb möglich. 11 % der Investitionskosten pro Jahr. Sie kann sofort nach Beendigung der Modernisierung verlangt werden, muss dazu aber 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, frühestens 9 Monate danach.

2 € entspricht durchaus der Realität und so in etwa hätte ich auch geschätzt.

Lohnt es sich, deswegen einen Aufstand zu machen?

Ansonsten sehe ich es so, dass der Vermieter Euch mit einem Trick zur Zustimmung von 15 % verleitet hat. Wer nicht genau liest, meint, das wäre die Erhöhung wegen der Rauchmelder. Aber wären das nicht sehr teure Rauchmelder?


Machen könnt ihr dagegen gar nichts.

Kommentar von rotreginak02 ,

.... das wird bei Mieterhöhungsgesuchen nicht zwangsläufig als Zustimmung gewertet, auch bei mehrmaliger Zahlung in Folge nicht, wenn es keine Zustimmung gab und er danach wieder die ursprüngliche Miete überweist. Grundsätzlich bin ich ganz deiner Meinung, wenn er zugestimmt hat, ist das verwirkt...und nach drei Jahren kann er damit auch nicht mehr kommen....

Aber die Frage war ja hier, ob die zweite Mieterhöhung in Kombination mit dem Verweis auf die Modernisierung von 2014 nun rechtens sei, das kann rechtssicher wohl nur ein Fachanwalt an diesem konkreten Einzelfall beurteilen.....

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 37

Mieterhöhung wegen Mietspiegel bzw. ortsüblicher Vergleichsmiete und Mieterhöhung wegen Modernisierung sind 2 ganz verschiedene Schuhe.

Beide Mieterhöhungsarten sind binnen kurzer Zeit zulässig.

2014 wurde die Modernisierung angekündigt, 2015 durchgeführt und jetzt die Miete deswegen erhöht. Das ist völlig korrekt.

Antwort
von Stewart1980, 51

Hallo,
die Miete darf max. 20% innerhalb von 3 Jahren steigen (Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)). Das gilt nicht bei Modernisierungen und Staffelmiete. Nach § 559 BGB darf wegen Modernisierung die Miete angehoben werden (Mieterhöhungsverlangen). Es muss aber wie folgt ablaufen:
1. Vor einer geplanten Modernisierung muss der Vermieter die Baumaßnahmen schriftlich ankündigen (§ 554 Abs. 3 BGB). Und zwar min. 3 Monate vor Beginn der Arbeiten.
2. Die eigentlichen Baumaßnahmen. Handwerker müssen dabei in die eigene Wohnung gelassen werden und Baulärm ist über 3 Monate als Mieter hinzunehmen. Nach mehr als 3 Monaten kann die Miete gekürzt werden.
3. Die Mieterhöhung gilt zum Beginn des dritten Monats ab Eingang des Erhöhungsverlangens. Wurde die Modernisierung nicht angekündigt, dann 6 Monate später oder wenn die Miete um mehr als 10% steigt als vorher angekündigt wurde. Wurde die Modernisierung nach 9 Jahren vollständig abgezahlt (11% pro Jahr), kann die Miete trotzdem erhöht bleiben.
Siehe auch www.immobilien-einblick.de/mieterhoehungen

Gruß

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 19

Eine "allgemeine Marktanpassung" reicht  als Grund für eine Mieterhöhung nicht aus. Es muss schon in Übereinstimmung mit dem Mietrecht die Mieterhöhung konkret begründet werden. Als da sind Vergleichsmiete, Mietspiegel, Gutachten. Da sind auch Abstandsfristen und Kappungsgrenzen zu beachten.

Für den Mieter ist es günstiger, wenn zuerst die reguläre Mieterhöhung käme. Umgekehrt würde die Modernisierungsmieterhöhung zur Erhöhung der Nettomiete führen und auf Basis dieser dann die Nettomiete angeglichen. 

Bei Modernisierungsmieterhöhungen kommen Abstandsfristen und Kappungsgrenzen keine Anwendung.

Investiert der V. für die RM, darf er das als Modernisierung weiterreichen. Werden sie gemietet, nicht. Wartung wiederum kann über BK abgerechnet werden.

Antwort
von imager761, 35

Tatsächlich hat der VM n. § 559 I BGB zurecht 11% der auf deine Wohnung entfallenden "Modernisierungsmassnahme Brandmelder" zusätzlich zur Mietzahlung erhoben. Auch eine Verjährung n. § 191 BGB der in 2014 erfolgten Massnahme ist noch nicht eingetreten.

Diese Bagatellmassnahme und daraus resultierender Anpassung der Mietzahlungen musste er nicht einmal ankündigen :-)

Worüber regt man sich da bloß auf? Bei 100 EUR Inverstitionsvolumen für Gerät(e) incl. Installation wären das nicht einmal 0,92 EUR/Monat mehr und dient deiner Sicherheit, sofern es nicht sogar gesetzlich vorgeschrieben wäre und nicht der Verbesserung auf der Einnahmeseite des Vermieters :-O

Das hat mit dem Mieterhöhungsverlangen um 15% n. § 558 BGB nach ortsüblicher Miete oder Vergleichswohnungen rein garnichts zu tun.

Meint: Deine Miete wird nach dem alten Mietzins erhöht; dein Modernisierungsanteil von erwartet 1 EUR im Monat bleibt ohne Ansatz :-O

Ebensowenig mit der Kostenposition Wartung, die demnächst auf deiner Betriebskostenabrechnung erscheint und eine etwaig erhöhte Nachzahlung ergibt.

G imager761


Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Vermieter, 28

Zweimal Mieterhöhung?

Ja das ist möglich, auch mehr als zweimal.

Ist das Zulässig, zumal die letzte "allgemeine" Mieterhöhung bereits nach der Modernisierung statt fand.

Ja das ist zulässig.

Nach einer normalen Mieterhöhung z.b. Aufgrund des Mietspiegels, darf die nächste Mieterhöhung erst nach 15 Monaten erfolgen, aber bei Modernisierung, darf er sie wegen der Modernisierung anpassen.

Bis zu 11 % der Modernisierungskosten darf der Vermieter jährlich auf die Miete aufschlagen.

Antwort
von DarthMario72, 49

Kosten der Anschaffung und des Einbaus von Rauchmeldern können über Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht werden. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann die Miete um jährlich 11 % der für die Wohnung aufgewendeten
Kosten erhöht werden, wenn in der Wohnung bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Das ist beim Einbau von Rauchmeldern der Fall, da es sich um eine Maßnahme handelt, durch die die Wohnungsnutzung sicherer wird.

Kommentar von Michagutefrage ,

Das ist klar; Es geht um die zweimalige Mieterhöhung. Nach der Installation der Rauchmelder kam eine allgemeine Mieterhöhung und jetzt noch mal eine nur wegen der Rauchmelder

Kommentar von DarthMario72 ,

Das sind zwei unterschiedliche Dinge und daher unabhängig voneinander zu sehen.

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Mieterhöhung meint Mietzinsanpassung nach ortsüblicher Vergleichsmiete und hat mit "Modernisierungskostenersatz" von 11% rein garnichts zu tun :-O

Wenn du so willst, kann der Vermieter jeden Monat die "Miete erhöhen", meint, höhere Mietzahlungen verlangen, solange er Massnahmen durchführt, die ihm gesetzlich vorgegeben sind oder die Kriterien d. § 555b BGB erfüllen :-)

Antwort
von DerHans, 53

15 % wegen der gesetzlich vorgeschriebenen Installation des Rauchmelders ist natürlich Unsinn.

Widersprich dieser Mieterhöhung erst einmal, und lass dich vom Mieterbund beraten.

Kommentar von Michagutefrage ,

Nein. 15% als reine Mietspiegel-Anpassung. Die Rauchmelder kosten mich demnächst 2€ mehr pro Monat aber es geht ums Prinzip

Kommentar von DarthMario72 ,

Die Rauchmelder kosten mich demnächst 2€ mehr pro Monat aber es geht ums Prinzip

Rauchmeldereinbau = Modernisierung. Also: Mieterhöhung zulässig.

Kommentar von imager761 ,

Das Prinzip heisst: Deine anteiligen 2 EUR für einen gesetzlich vorgeschriebene und/oder den Wohnwert erhöhende Moderniserung durch Brandmelder hast du unabhängig und zusätzlich zu deiner um 15% erhöhten Kaltmiete zu überweisen.

Was ist an dem Unterschied Mieterhöhung und Mietzahlungserhöhung bloß so schwer zu kapieren?

Und demnächst die Kostenposition "Wartung" in deiner BK-Abrechnung.

Aus die Maus.

Antwort
von Drachenkind2013, 50

Wegen der Rauchmelder alleine sind meines Erachtens überhaupt keine Mieterhöhungen zulässig, sondern nur für energetische Maßnahmen.

Die Erhöhung wegen "allgemeiner Marktanpassungen" kann ich nicht beurteilen, schau mal, was der Mietvertrag sagt.

Kommentar von DarthMario72 ,

Wegen der Rauchmelder alleine sind meines Erachtens überhaupt keine Mieterhöhungen zulässig

Da liegst du leider falsch

Kommentar von Michagutefrage ,

Die Installation von Rauchmeldern fällt in den Paragrafen 559 (b): Modernisierung  (auf Verlangen der Gestzeslage)

Antwort
von sternstefan, 48

Wird wirklich die Kaltmiete erhöht oder nur die Nebenkosten? Die Wartung der Rauchmelder darf nämlich auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Ansonsten gilt: Maximal 20 % Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren und maximal alle 12 Monate.


Kommentar von Michagutefrage ,

Es wird nur die Kaltmiete erhöht, alles andere wäre auch undiskutabel, da ich am Ende ja nur das bezahle, was ich verbraucht habe. 

Die Kaltmiete wird also zweimal erhöht. Einmalaufgrund des Mietspiegels und einmal wegen Modernisierungsmaßnahmen

Kommentar von DarthMario72 ,

Hier handelt es sich um eine Modernisierungsmieterhöhung 

Kommentar von sternstefan ,

Erhöhung um 11 % der angefallenen Kosten.

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