Frage von my0name, 173

Zweifamilienhaus kaufen, Mieterin kündigen und übergangsweise die zweite Wohneinheit bewohnen?

Hallo zusammen,

meine Frau und ich planen, ein Zweifamilienhaus zu kaufen. Das Objekt weist eine Gesamtwohnfläche von 240 Quadratmetern auf.

Die Wohnungen sind wie folgt gegliedert:

  • Erdgeschoss: 80 Quadratmeter
  • OG + DG: 160 Quadratmeter

In der oberen Wohnung wohnt aktuell eine Familie mit einem jugendlichen Kind. Zur Zeit wird eine Kaltmiete von 480€ entrichtet, was einem Quadratmeterpreis von 3€ entspricht. Die Ortsübliche Miete beträgt ca. 5€/Quadratmeter in dieser Gemeinde, in den Umliegenden Städten und Gemeinden teils deutlich mehr.

Bislang sah unser Plan so aus, dass wir der Mieterin wegen Eigenbedarf kündigen (9 Monate Kündigungsfrist) und Zeitgleich die untere Wohnung renovieren und übergangsweise beziehen. Nach dem Auszug der Mieterin sah der Plan vor, in die obere Wohnung zu ziehen und die untere, kleinere Wohnung zu vermieten.

Wir wurden jetzt darauf hingewiesen, dass in diesem Falle die Eigenbedarfskündigung nicht mehr rechtmäßig wäre. Ist dem tatsächlich so?

Leider haben wir den Mietvertrag bislang noch nicht einsehen können sodass ab hier erstmal nur Mutmaßungen angenommen werden. Das Objekt verfügt über einige Kellerräume sowie einen Carport, Garage und einen Garten.

Wäre es zulässig, für den Fall dass die Mieterin nicht kündbar ist, einzelne Bereiche per Eigenbedarfskündigung frei zu bekommen sofern sie im Mietvertrag aufgelistet sind? Darf ich davon ausgehen, dass nicht im Mietvertrag aufgeführte Bereiche durch mich als neuen Eigentümer zurückgefordert werden dürfen oder gilt hier so eine Art "Bestandsschutz" oder Gewohnheitsrecht?

Danke und Viele Grüße

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Nemisis2010, 116

Sobald ihr in die untere Wohnung eingezogen seid, habt ihr gegenüber der Mieterin ein "erleichtertes Kündigungsrecht." Das heißt ihr könnt ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis gem. § 573 a BGB kündigen, allerdings würde sich dann Eure Kündigungsfrist von 9 auf 12 Mon. verlängern.

Vorteil: Ihr geht der Gefahr aus dem Weg den Eigenbedarf bei einem Widerspruch gegen die Kündigung  vor Gericht dann auch tatsächlich nachweisen zu müssen.

Allerdings haben die Mieter auch bei einer Kündigung gem. § 573 a BGB ein Widerspruchsrecht - müssen dann aber einen Härtefall vorweisen können.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/h1/haertefall2.htm

Kommentar von my0name ,

Hi,
genau das war das was mir an Information gefehlt hat.
Vielen Dank

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 89

Wäre es zulässig, für den Fall dass die Mieterin nicht kündbar ist, einzelne Bereiche per Eigenbedarfskündigung frei zu bekommen sofern sie im Mietvertrag aufgelistet sind? 

Hat die Mieterin einen befristeten Mietvertrag oder einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht, so kann erst nach Ende des Vertrages die Wohnung bezogen werden oder  nach dem Ende des gegenseitigen Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden

Darf ich davon ausgehen, dass nicht im Mietvertrag aufgeführte Bereiche durch mich als neuen Eigentümer zurückgefordert werden dürfen oder gilt hier so eine Art "Bestandsschutz" oder Gewohnheitsrecht?

Die Nutzung nicht mitvermieteter Flächen kann man widerufen und ein Gewohnheitsrecht sieht das Mietrecht nicht vor.

Bislang sah unser Plan so aus, dass wir der Mieterin wegen Eigenbedarf kündigen (9 Monate Kündigungsfrist) und Zeitgleich die untere Wohnung renovieren und übergangsweise beziehen. Nach dem Auszug der Mieterin sah der Plan vor, in die obere Wohnung zu ziehen und die untere, kleinere Wohnung zu vermieten.

Zieht Ihr in die kleinere Wohnung und es die Mieter haben keine Klausel mit gegenseitigen Kündigungsverzicht kann man auch nach §573a BGB erleichtert kündigen.

Man gibt dann nur in dem Kündigungsschreiben an, das man sich auf diesen Paragraphen beruft und dann verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Wohnt z.B. der Mieter über 8 Jahr dort hat er normalerweise eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wendet man den § zur Kündigung an, sind es also dann 12 Monate.

MfG

johnnymcmuff

Kommentar von my0name ,

Hi,
vielen Dank für die Ausführliche Antwort.
Da bleibt keine Frage mehr offen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Das freut mich.

Antwort
von RobertLiebling, 83

Ist dem tatsächlich so?

Das kommt darauf an. Wenn Du nur mit Deiner Frau einziehen willst, kann es sein, dass euch die 80m²-Wohnung ausreichen müsste. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre dann z.B. wegen "überhöhten Wohnbedarfs" bzw. "rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfs" unbegründet.

Du solltest Dich von einem auf Mietrecht spezialisierten Fachmann beraten lassen, um keinen Fehler zu machen.

Kommentar von Gerhart ,

Besser und viiieeel billiger als Anwalt Anwendung BGB § 573 a.

Kommentar von RobertLiebling ,

Oder so. ;-)

Antwort
von Jewiberg, 66

Eigenbedarf ist nur dann möglich, wenn ihr das gesamte Haus selbstnutzen wollt. Ein "Gewohnheitsrecht" gibt es nicht. Die Mieterin darf nur die im Mietvertrag ausgewiesenen Flächen nutzen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Er darf auch Flächen nutzen die nicht im Mietvertrag stehen, wenn der Vermieter die Nutzung erlaubt hat; das kann aber dann jederzeit widerrufen werden.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 103

Du gehst der unsicheren Eigenbedarfskündigung aus dem Weg, indem du in das Haus nach Eigentumsübergang einziehst und nach § 573 a BGB den Mietern kündigst. Die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate aber ist somit unerschütterlich.

Kommentar von Gerhart ,

Das Anerbieten einer Vertragsauflösung ist auch noch eine Option, weil damit der Mieter schneller aus der Wohnung geht. Umzugshilfe und Wohnungssuchhilfe sollte aber gegeben werden.

Kommentar von my0name ,

Hi, 

das hatten wir auch schon in Betracht gezogen, allerdings sagt meine Frau (als Schwabe) da, dass das eher die Aufgabe des Verkäufers sein sollte.

Kommentar von Gerhart ,

Es ist wohl eine Frage der Kaufpreisfindung. Wenn der Verkäufer den Mieter durch Vertragsauflösung veranlasst aus dem Haus zu ziehen, dann wird das für den Vermieter mit Kosten verbunden sein, die er dem Kaufpreis hinzu schlägt. Wenn ihr als Erwerber die Auflösung veranlasst, dann habt ihr das Druckmittel der kostenfreien und sicheren Kündigung in der Hinterhand. Ganz kostenlos für euch wird der frühzeitige Auszug des Mieters wohl auch nicht.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 68

Wegen Eigenbedarf kündigen und dann an Fremde vermieten kann teuer werden, sehr teuer.

Einfacher wäre in die untere Wohnung einziehen und der Mieterin oben gemäß §573a BGB kündigen. Kündigungsfrist dann aber 12 Monate.

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