Frage von GFquestionsG, 122

Zum welchen Datum kann der Mieter fristgerecht gekündigt werden?

Unser Mieter hat an zwei darauf folgende Termine keine Miete bezahlt, nun ist eine fristlose Kündigung geplant.

Dafür wird nach folgenden Gesetzt gehandhabt: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html

Der Mieter lebt dort bereits seit 7 Jahren dort.

Heißt es das unter Umständen die Kündigung erst zum 30.04.2017 erfolgen kann??? Oder sehe ich das falsch? Das kann doch nicht sein das man den Mieter nicht schneller aus dem Haus bekommt?!??!?!?

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 39

Ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe von 2 MM im Rückstand, kann ihm der Vermieter außerordentlich (auch fristlos genannt) kündigen.

BGB § 543 ist dafür der richtige.

Wurde dem in den letzten 2 Jahren nicht schon mal wegen Mietrückstand außerordentlich gekündigt, ist der Vermieter gut beraten gleichzeitig ordentlich (fristgerecht) gem. § 573c Abs. 1 wegen unregelmäßiger Mietzahlungen zu kündigen.

Denn zahlt der Mieter mal eben schnell den kompletten Rückstand wäre die außerordentliche Kündigung wirksam.

Aktuell könnte der der Vermieter frühestens zum 31.05.2017 dem Mieter kündigen.

Kommentar von Gerhart ,

... wäre die außerordentliche Kündigung wirksam.

Besser du schreibst : UNWIRKSAM !

Kommentar von anitari ,

Das wollte ich auch schreiben. Danke für die Korrektur.

Kommentar von imager761 ,

Noch besser er schreibt gegenstandslos, nichtig, von vorn herein ausgeschlossen. das trifft es nämlich de jure genau.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 19

Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist an keinen Termin gebunden.

Der von dir genannte Grund ist ausreichend. Gibst du die Kündigung durch  Einwurfeinschreiben am 15.11.2016 in die Post, dann kann die K. am 17.11. mit Sicherheit beim Mieter sein. Setze dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2016. Widersprich in der K. der Anwendung des § 545 BGB vorsorglich und kündige ebenso vorsorglich und hilfsweise ordentlich zum 31.05.2017.

Sollte der Mieter am 13.12.2016 die Wohnung nicht an dich herausgegeben haben, dann solltest du Klage auf Räumung und Herausgabe beim Amtsgericht einreichen. Der Mieter bleibt dir nicht nur die Mieten schuldig sondern auch die künftigen Mieten, weil du vermutlich die Wohnung nicht sofort wieder vermieten kannst. Ab der fristlosen Kündigung schuldet der Mieter nicht mehr die Mietzahlung sondern eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der letzten Miete. Die Nutzungsentschädigung muss
der Mieter solange zahlen wie er die Wohnung nicht zurück gibt.

Du kannst die Nutzungsentschädigung bis zur ortsüblichen Miete anheben.

Achte auf die Kaution - Die fällt dir erst zu, wenn der Mieter seine Schulden nicht tilgt und ein Urteil aufgrund deiner Zahlungsklage rechtswirksam geworden ist. 

Expertenantwort
von imager761, Community-Experte für Recht, 15

Zunächst kannst du dem M gem. § 543 II Nr. 3a BGB fristlos kündigen. N. h. M. wäre ihm gleichwohl eine "angemessen Frist" zur Räumg und Übergabe der Wohnung einzuräumen, etwa 7-10 Kalendertage.

Das bringt dich aber nicht weiter, denn wenn dies der erstmalige Mietrückstand in den letzten sieben Jahren war, kann er die Kündigung durch vollständige Begleichung des Rückstands gegenstandslos machen, § 573 II 2 BGB :-(

Wollte man keine weitere Mietschulden riskieren, kündigt man "hilfsweise ordentlich gem. § 573 II 1 BGB mit gesetzlicher Frist, mithin (tasächlich erst) zum 31.05.2017" gleich mit.

Bis dahin geht das Bangen weiter, so man denn keine Kaution für seine Forderungen einkassiert hätte.

G imager761


Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 11

§ 573 regelt die normalen Kündigungsfristen, bei einer fristlose Kündigung gelten diese Fristen.

Bei einer fristlosen Kündigung sheen Gerichte eine Frist von 1-2 Wochen als angemessen.

Neben der fristlosen Kündigung sollte man hilfsweise fristgerecht kündigen, das hat den Vorteil, dass der Mieter zwar durch Zahlung der Rückstände die fristlose Kündigung abwenden kann, nicht aber die Fristgerechte.

Antwort
von kevin1905, 30

Wenn 2 Monatsmieten fehlen ohne, dass der Mieter ein Mietminderungsverlangen dargebracht hat, kann die Kündigung fristlos ausgesprochen werden.

Zeitnah sollte auch Räumungsklage eingereicht werden.

Der § ist falsch, da geht es um die ordentliche Kündigung.

Die ordentliche Kündigung wird hilfsweise ausgesprochen.

Kommentar von Gerhart ,

Räumungsklage ist erst geboten, wenn der Mieter 14 Tag nach Räumungstermin die Wohnung immer noch nicht an den Vermieter herausgegeben hat. > daher in der Kündigung bereits der Anwendung des  § 545 BGB widersprechen.

Antwort
von WhoozzleBoo, 52

Dein Paragraph ist der falsche. Der kommt zur Anwendung, wenn du ordentlich kündigen willst.

Wenn du wegen Pflichtverletzung außerordentlich kündigen willst, nimmst du diesen hier:

https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html

Bei Mietrückstand von mehr als zwei Monaten kannst du fristlos kündigen. Es ist auch keine vorherige Abmahnung erforderlich. Fristlos heißt auch wirklich fristlos. Aber man gibt dem Mieter i.d.R. 10-14 Tage Zeit, seine Sachen zu packen und die Wohnung leerzuräumen.

Antwort
von osboha, 36

Vor Einplanung der fristlosen Kündigung würde ich versuchen, einen evtl. Anspruch auf Wohnraum auszuschließen. Denn selbst wenn in Deutschland jemand in eine Schieflage kommen sollte, kann er doch entsprechende Unterstützung beantragen - §60 SGB

Warum nimmt der Mieter keinen Kontakt zu Ihnen auf? Lebt er noch? Laufen evtl. Anträge?

Laut Interpretation des von dir zugesandten Gesetztes sehe ich das auch so; zum Ablauf des übernächsten Monats, ergo Ende Januar plus die 3 Monate - also Ende April 2017

Eine Absendung der Kündigung bis Ende diesen Monats führt zu keiner Verlängerung der Frist.

Kommentar von anitari ,

zum Ablauf des übernächsten Monats, ergo Ende Januar plus die 3 Monate - also Ende April 2017

Nur wenn dem Mieter die Kündigung spätestens am 3. Werktag im November zugegangen ist. Sonst frühestens zum 31. Mai 2017.

Eine Absendung der Kündigung bis Ende diesen Monats führt zu keiner Verlängerung der Frist.

Das Datum des Zugangs zählt, nicht das der Absendung.

Antwort
von kaytie1, 60
Antwort
von ChristianLE, 43

Dafür wird nach folgenden Gesetzt gehandhabt: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html

 

Falscher Paragraph....

Für Dich ist der § 543 (2) Pkt. 3 bedeutsam.

Du musst in der schriftlichen Kündigung (bitte nachweislich zustellen) lediglich eine angemessene Räumungsfrist von ca. 14 Tagen einräumen.

Fristen musst Du nicht einhalten (deswegen auch fristlose Kündigung).

Anders wäre es nur, wenn Du hilfsweise noch ordentlich kündigen möchtest. Hier wäre dann tatsächlich der § 573c bedeutsam.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 5

Es gibt keine Kündigungsfrist bei fristloser Kündigung. Sie gilt ab sofort. Lediglich eine Räumungsfrist von ca. 14 Tagen kann gewährt werden.

Antwort
von Martina1979, 41

1. Vor der Kündigung müssen Sie schriftlich abmahnen.

2. In der fristlose Kündigung muss der Grund genau beschrieben sein.

3. Fristlose Kündigung bedeutet : mit sofortiger Wirkung. Das gilt auch für ein 7jährigen Mietverhältnis . Allerdings sollten Sie dem Mieter 14 Tage für den Auszug zubilligen.

Kommentar von WhoozzleBoo ,

Bei Mietrückstand muss man nicht zwingend abmahnen.

Kommentar von anitari ,

Vor der Kündigung müssen Sie schriftlich abmahnen.

Nicht nötig. Der Mieter ist ab dem 4. Werktag des Monats automatisch in Verzug.

In der fristlose Kündigung muss der Grund genau beschrieben sein.

Das muß es in einer Kündigung seitens des Vermieters immer.

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