Frage von Chiarissima, 93

Zu welchem Zeitpunkt darf eine weitere Mieterhöhung nach Modernisierungserhöhung angefordert werden?

Nach erfolgter Modernisierung erhalten die Mieter das Mieterhöhungsschreiben nach § 559 BGB im Februar 2016. Die Mieterhöhung kommt demnach ab Mai 2016 zum Tragen.

Die Miete liegt auch nach Modernisierungsmieterhöhung weit unterhalb der ortsüblichen Miete. Eine Mieterhöhung (außer der genannten Erhöhung für Modernisierung) ist in den vergangenen 10 Jahren nicht erfolgt.

Ab wann ist das Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB (in Anlehnung an den Mietspiegel, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze) auf Basis der neuen Miete nach Modernisierung zulässig?

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Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 53

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur

ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt,

zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten

Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren,

von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen

, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).Die doppelte Mieterhöhung durch Modernisierung und ortsübliche Miete

 

Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch noch die Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558)anheben?

Ja, urteilte der Bundesgerichtshof.

Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun oder: Bei der Berechnung der Jahresfrist nach §558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Quelle und mehr http://deutschesmietrecht.de/mieterhoehung/197-die-doppelte-mieterhoehung.html

Kommentar von Chiarissima ,

Danke, Anitari. Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist mir bekannt. Das beantwortet nur leider nicht meine Frage.

Kommentar von anitari ,

Dann lies doch einfach den § 558 und versuche ihn zu verstehen.

Da steht klar und deutlich, sogar mehrmals, Erhöhungen nach §§559 - 560 werden nicht berücksichtigt.

Im Klartext, wenn der VM die Miete zum 1.1.16 nach §558 erhöht hat, darf er sie nach §559 kurz danach nochmals erhöhen.

Kommentar von Chiarissima ,

Ich habe nicht danach gefragt, ob eine weitere Mieterhöhung möglich ist. "Kurz danach" hilft mir ebenfalls nicht weiter, da ich wissen will, ob vor der weiteren Anforderung einer Mieterhöhung zunächst die Modernisierungserhöhung in Kraft treten muss oder nicht. 

Kommentar von anitari ,

Da sie für eine Erhöhung nach §558 irrelevant ist, egal.

Im E-Fall also beide zugleich, falls die Erhöhung nach §558 noch im Februar zugeht und der Mieter zustimmt.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 23

Als Ausgangsbasis gilt  die nach Modernisierungsmieterhöhung wirksame neue Nettomiete. Ansonsten würdest du u.U. die Mod.-ME ja doppelt bezahlen sollen. Und das ist unzulässig.

Auf einen Ritt dürfte dann die (neue) Nettomiete nur um max. 20 bzw 15% für einen Zeitraum von drei Jahren geltend erhöht werden, auch wenn sie dann immer noch unter der örtlichen Vergleichsmiete liegt.

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