Frage von CocaCola863,

Zu hohe Nebenkostenabrechnung

Hallo...

am 28.12.2009 habe ich meine Heizkostenabrechnung für das JAhr 2008 erhalten. Mit einer gewaltigen Nachzahlung in Höhe von 1221,80€.

Ich wohne alleine in einer ca 55qm großen Wohnung. da ich selten zu hause bin, wird dementsprechend selten geheizt. Und wenn dann nur im Wohnzimmer und minimal im Badezimmer.

Auf Nachfrage bei meinen Vermietern, hieß es bloß ja alles ist halt teurer geworden. Bis heute hab ich noch keinen Cent bezahlt, womit mir meine Vermieter jetzt mit kündigung drohen.

Die Firma Techem liest bei uns per Funk ab. Das komische auf meiner Abrechnung steht nur der angeblich neue Ablesewert, das Feld für den alten Ablesewert wurde einfach ausgelassen!

So jetzt meine Frage ist das normal das der alte Ablesewert nicht angegeben wird?und warum kriege ich die Abrechnung für 2008 erst Ende 2009?????

Ich zahle jeden Monat eine Nebenkostenpauschale von 70€. LAut dieser Abrechnung würde es ja heisen das ich jeden Monat nebenkosten in Höhe von 170€ hätte!!!! und das obwohl ich nie zu Hause bin.

Bin berufstätig aber auf keinen Fall in der LAge diese Abrechnung zu begleichen!

Wer weiß Rat????

Vielen Dank im Vorraus

Antwort von gerlindsche,

70 € sind auch sehr wenig für 55 qm... man rechnet pro qm ca. 2€ also wären es dann 110€. laut der abr. hast du aber einen verbrauch von 3,12€. wenn du die abr. vom jahr vorher hast,vergleichen.

Antwort von Padri,

Zunächst einmal : 70 Euro Vorauszahlung für alle Nebenkosten ist viel zu wenig. Oder ist das nur die Vorauszahlung für Warmwasser- und Heizkosten? Schon in eigenem Interesse sollten Sie Ihre monatliche Vorauszahlung erhöhen, damit am Ende nicht mehr so etwas herauskommt. Bedenken Sie bitte, dass das Jahr 2008 das teuerste war was den Öl- und Gaspreis anbelangt. Sie sind da ganz bestimmt kein Einzelfall. Allerdings war Ihr Vorauszahlung viel zu niedrig veranschlagt worden. Man muss mit Nebenkosten immer ca. 2,50 EU pro Quadratmeter rechnen. Das rechnen Sie nun mal auf Ihre 55 qm aus. Heraus kommen ganz bestimmt keine 70 Euro.
Der Wärmemessdienst muss auf der Abrechnung nicht die Vorjahreswerte anführen.

Antwort von schleudermaxe,

Also, das hört sich ja gar nicht gur an. Wir kalkulieren seit Jahren schon in unseren Wohnungen mit rd. 3,50 EUR/qm für Nebenkosten und wenn ein Berwerber dies nicht möchte, hat er halt ein Problem. Was die Zeit angeht, so hat der BGH ausgeurteilt, daß ein Vermieter alle Zeit der Welt für eine AR hat. Lediglich eine Nachforderung ist nicht mehr fällig, wenn der Vermieter nicht spätestens drei Monaten ab Eingang der letzten RG abrechnet. Somit in Deinem Fall alles i.O.. Prüfe, ob die AR überhaupt ordnungsgemäß ist. Sind die Gesamtkosten des Grundstücks ( so auch der BGH) und nicht nur die umlagefähigen eingestellt. Sind die AR-Perioden richtig mit höchstens 12 Monaten. Prüfe, ob es inhaltliche Fehler gibt. Wurden für Dich erkennbar die nicht umlagefähigen Kosten aus der Forderung wieder herausgerechnet. Oft fehlerhaft: Beleuchtung. Hier werden dem Mieter auch Kostenanteile für Klingel, Fahrstuhl, Heizanlage untergejubelt. Hausmeister. Hier werden die Kostenanteile für Kleinreparatur, Mithilfe bei Umzügen und Verwaltungsarbeit nicht abgezogen. Prüfe die Kosten für Versicherung. Sie sind meist unwirtschaftlich und beinhalten einen gleitenden Neuwert. Für diesen Reparaturanteil (Wertverbesserung) hat allerdings ein Mieter nicht zu bezahlen.` Viel Glück.

Antwort von Wohnungsanwalt,

Laß mich drei Fragen beantworten:

1. Wie meine Vorredner bereits bemerkt haben ist die Abrechnung gerade noch rechtzeitig gekommen. Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Der Vermieter hatte also bis zum 31.12.2009 Zeit.

2. Wegen der offenen Nebenkostenforderung kann dein Vermieter dich nicht kündigen. Unter der „Miete“ im Sinne der Kündigungsvorschriften sind nur die laufenden Mietzahlungen zu verstehen, also die Nettokaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen. Andere Zahlungspflichten des Mieters fallen nicht darunter. Dies gilt vor allem für Kautionszahlungen und Abrechnungssalden von Nebenkosten.

3. Bei 70 € monatlichen Vorauszahlungen und einem Saldo von 1.221,80 € hast du insgesamt 2.061,80 € bezahlt. Das sind 3,12 € pro qm im Monat. Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes betrugen die Betriebskosten 2008 bis zu 2,91 € pro qm monatlich. Deine Betriebskosten sind also schon sehr hoch. Im Detail kann man dazu aber nur dann etwas sagen, wenn du dir die einzelnen Betriebskostenarten ansiehst. Man muss sich genau ansehen, aus welchen Positionen sich der Betrag zusammensetzt. Vielleicht sind ja gar nicht die Heizkosten die Übeltäter, so dass es wenig Sinn macht, an dieser Stelle über dein Heizverhalten zu philosophieren. Erst wenn du die einzelnen Positionen untersucht hast, kann man dazu etwas sagen. Eines ist allerdings klar: Eine Nachzahlung wird für dich immer herauskommen. 70 € monatlich waren deutlich zu wenig. Da wollte dich einer mit zu niedrigen Vorauszahlungen in die Wohnung locken. Leider sind diese Machenschaften in Deutschland nicht untersagt.

Ich würde daher vorschlagen, dass du auf den Vermieter zugehst, ihm eine Ratenzahlung anbietest, zugleich gegen die Abrechnung protestierst und um Belegeinsicht bittest. Das macht viel Arbeit und du solltest dich vorher belesen. Die Sache ist nämlich nicht einfach. Wenn sich am Ende herausstellt, dass die Kosten korrekt abgerechnet wurden, folge dem Rat von Hans.

Antwort von wunhtx,

Die Abrechnung 2008 kann bis 31.12.2009 vorgelegt werden.

Die Vorauszahlung ist zu gering. Ich rechne immer Wohnfläche x 1,5 = Vorauszahlungen Heizkosten, also mindestens rd. 85 € für die Heizung.

Zudem musst Du mit allen Betriebskosten incl, Kaltwasser/Müll usw. Hausmeister nochmals mindestens mit 50 € monatlich rechnen.

Dies bedeutet, dass Dir jeden Monat mindestens 65 € fehlen, also zumindest rd. 800 € nachvollziehbar sind.

Techem ist neben ista eine der zuverlässigsten Abrechnungfirmen. Sie kann nur abrechnen, was der VM/Hausverwalter als Kosten mitteilt und kann nur die Geräte ablesen. Oft liegen die Fehler bei den Angaben des VM oder seines Vertreters.

Oft werden Stromkosten falsch berechnet, bei den Heizkosten werden Reparaturen einbezogen und bei Hausmeistertätigkeiten oder Gartenarbeiten werden Verwaltungsaufgaben oder Gerätekosten dem Mieter angerechnet, obwohl bekannt ist, dass dies nicht erlaubt ist.

Meine Erfahrung ist, dass jede Nebenkostenabrechnung von einer Hausverwaltung falsch war und nicht umlagefähige Kosten abgerechnet wurden. Daher habe ich immer Sonderprüfungen bis in den kleinsten Beleg bei Hausverwaltungen angeordnet.

VM, die selbst abgerechnet haben, haben bei rd. 50 % der Abrechnungen Fehler gemacht, wobei man durchaus davon die Hälfte als Irrtümer feststellen musste.

Du solltest Belegeinsicht verlangen. Besser wäre es, Du lässt Dich beraten und übergibst die Prüfung einem Mieterverein oder Anwalt.

Kommentar von Haesilein1951,

Ich möchte hier mal für die professionellen Hausverwalter sprechen.
wunhtx, was Deine Bemerkung über Hausverwaltung anbelangt, sind dies nur diese welche Du auf dem Schreibtisch bekommen hast.
Normalerweise haben die Sachbearbeiter bei den HV die bessere Ausbildung! Diese wurden ja nicht reklamiert. ES gibt überall solche und solche!!

Kommentar von wunhtx,

Hallo Haesilein951,

natürlich richtig, es sind nur jene Abrechnungen, die mir auf den Tisch kamen.

Von rd. 500 Abrechnungen waren dabei jedoch rd. 200 von Hausverwaltungen, wobei ich zugestehe, dass es oft dieselben waren, die nur für verschiedene Objekte tätig wurden.

In einem Fall wurde fünf Jahre in nur "125 Fällen gerichtlich vorgegangen".

Am Ende standen, nachdem die Rechtswege ausgeschöpft waren, Rückforderungen in einer Höhe an, dass die Hausverwaltung Insolvenz anmelden musste.

Wir haben dann alle VM haftbar gemacht.

Klar ist aber, dass natürlich nur die Abrechnungen bemängelt werden können, die auch vorliegen. Dabei wissen wir wohl Beide, dass die Dunkelziffer falscher Abrechnungen wesentlich höher ist, wie Abrechnungen zur Prüfung vorgelegt werden.

Und es gibt überregionale Wohnungsunternehmungen, die eigene Verwaltungen haben und selbst Abrechnungen erstellen. Gegen einen Teil dieser Firmen sehen selbst professionelle Hausverwalter wie Waisenknaben da, wenn man die Tricks alle aufspürt, die verwendet werden.

Oftmals kann sich der Hausverwalter überhaupt nicht leisten was in diesen Firmen dann bei den Abrechnungen erfolgt und wie versucht wird, trickreich jede Belegeinsicht zu verhindern und Mietern mit Kündigungen zu drohen.

Das Gute bei diesen Firmen ist aber, dass die Sachbearbeiter schneller wechseln wie das Jahr vergeht und damit sich die Widersprüche bei den Darstellungen derart häufen, dass spätestens nach zwei Jahren solche Firmen akzeptieren, was der Mieter zahlt, nur um nicht in einen Prozess zu müssen.

Antwort von guterwolf,

Wie lautet denn der Abrechnungszeitraum? 1.1. - 31.12.08?

Der Vermieter hat dann Zeit dir bis 31.12.09 die Abrechnung zu übermitteln.

Hätte dein Vermieter nun den Dezember 07 mit in die Abrechnung genommen, müsste er diesen Monat wieder raus rechnen, denn mehr als 12 Monate kann man nicht abrechnen.

Du schreibst, du zahlst eine Pauschale ? Bei Pauschale wird gar nichts mehr abgerechnet, nur bei Vorauszahlungen - prüfe das bitte mal.

Alte Ablesewerte haben auf einer neuen Abrechnung nichts zu suchen, da die Zähler immer am 1.1. (falls so eingestellt) neu zu zählen beginnen.

Trotz allem recht viel Geld für deine Wohnung.

Und wenn du mit der Abrechnung nicht einverstanden bist, einen Fehler vermutest, musst du Widerspruch einlegen und dir die Unterlagen zeigen lassen. Einfach nicht zahlen geht nicht - wo kämen wir denn dann hin?

Wenn die Abrechnung i.O. wäre, könntest du mit dem Vermieter Ratenzahlung vereinbaren.

Kommentar von guterwolf,

Was mir noch ein fällt:

sind bei deinem Einzug die Werte abgelesen worden oder zahlst du evtl. die Kosten für deinen Vormieter mit? Das sollest du mal abklären!!!

Antwort von Haesilein1951,

Wegen der nicht geleisteten Nachzahlung kann Dir der Vermieter nicht einfach kündigen.

Schreibe ihn aber an und teile ihm schriftlich mit, dass Du erst nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bzw. Klärung der Verbrauchskosten Heizung bereit bist die Nachzahlung zu leisten. Übrigens hast Du als Mieter das Recht die Unterlagen einzusehen. Kopien müssen Dir alledings nicht kostenlos zur Verfügung gestellt werden.

Es sind jedoch noch einige Angaben notwendig, um Deine Frage wirklich korrekt beantworten zu können.

Ich probier es trotzdem mal:

Vorauszahlung von 70€/Monat mit Heizkosten sind eindeutig zu wenig.

Erfahrungsgemäß Mittelwert bei Heizung 1€ bis 1,50€ pro qm/Monat ohne Warmwassererwärmung.

Übrige NK ca.2€ (allerdings mit Lift und Hausmeister).

Was mich noch irritiert. Du schreibst NK-Pauschale. (Pauschalen werden nicht abgerechnet) Prüf Deinen Mietvertrag ob Du Vorauszahlungen oder Pauschale für NK vereinbart hast.

Allerdings waren gerade im Jahr 2008 die Preise für Heizöl- und Gaspreise sehr hoch. Aber NZ 1227€ Heizkosten? finde ich schon sehr hoch. Erst noch folgende Fragen.

Wurden denn bei Deinem Einzug im Dez.2007 die Heizkostenverteiler abgelesen??.

Was ist mit der Abrechnung für Dez. 2007; da müssen die Ablesewerte drauf stehen!?

Der Vermieter meldet die entstandenen Kosten (Brennstoffe, Strom, Kaminkehrer, Wartung, Miete HKV) an die Techem. Die Fa. Techem erfasst nur jedes Jahr die Ablesewerte. Darauß wird dann die Abrechnung erstellt. Die Ablesewerte von 2007 liegen dem Vermieter auch vor. Er muss Dir diese Unterlagen zeigen.

Ansonsten kann man sich direkt an die Ablesefirma wenden und die Daten anfordern. In welchem Verhältnis werden die Grund- und Verbrauchskosten verteilt? (50:50; 40:60 oder 30:70.)

Lies die jetzigen Werte Deiner HKV mal ab. Einmal sind die Werte vom Vorjahr (2009) und die bis jetzt verbrauchten Werte zu sehen. Vergleiche die Verbrauchswerte von 2009 mit 2008.
Dies solltest Du immer an dem Jahreswechsel machen und notieren.

Antwort von CocaCola863,

Habe jetzt gerade eine Email von der Firma Techem bekommen das es Ihnen auf Grund dessen das sie Vertragspartner meines Vermieters sind, nicht in der Lage sind mir Auskunft zu erteilen!

ja gibts denn sowas?

Ich bin im Dezember 2007 eingezogen, somit ist dies meine erste Heizkostenabrechnung von diesem Vermieter!

Aber warum kriege ich Ende 2009 die Abrechnung für 2008? Ist das nicht viel zu spät?

Kommentar von Haesilein1951,

nein ist es nicht. Der Vermieter hat 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahr (2008)als bis 31.12.2009 Zeit. Er darf aber immer nur 12 Monate abrechnen. Sollte Dir Dein Vermieter jedoch eine Abr.über 13 Mon. geschickt haben ist diese formal falsch. Für Dez.2007 wäre die Frist 31.12.2008 gewesen.

Kommentar von Robinek,

Ja, das ist leider so! Wenn mehr Wohneinheiten vorhanden sind mit Verwalter ist die Reihenfolge der Verwalter, nur der darf auch Auskunft an den Eigentümer geben. Wir sind bei Metrona. Überall das gleiche Dilemma

Antwort von Robinek,

Der alte Ablesewert vom vergangenen Jahr müsste auf den Geräten noch 1 Jahr gespeichert sein. Liege mit unserem Verwalter auch im Klinsch. Wieviel ent fällt von diesen Nebenkosten speziell auf Heizung und Warmwasser? Es gibt Institutionen wo man die Kosten überprüfen lassen kann-auch kostenlos!

Kommentar von Haesilein1951,

Instutition? Quelle??

Antwort von Raimund1,

Du hast Anspruch auf Einblick in die Unterlagen. Das sollte dein Vermieter eigentlich von sich aus anbieten.

Hast du eigentlich aus der Vorabrechnung die Werte vom Jahr vor der letzten Ablesung? Dier müssten zumindest bei der Ablesefirma sein.

Grundsätzlich ist das möglich, dass du eine so hohe Nachzahlung hast. Ich hatte bei 30 qm auch eine Nachzahlung von 70 € obwohl ich auch nur selten da bin.

Die Belege müssen dir vorgelegt werden. Und rauswerfen kann er dich deswegen nicht

Antwort von amdros,

Von Techem habe ich schon einiges negatives gehört. Laß es überprüfen evtl. in einem Beratungsgespräch bei einem Rechtsanwalt oder wenn Du Mitglied beim Mieterverein bist.

Kommentar von Haesilein1951,

Ich denke nicht, dass es an der Ablesefirma liegt. Diese liest nur die Werte ab und erstellt die Abrechnung auf Grund der Kostenangabe des Vermieters.

Kommentar von Padri,

Haesilein1951 ist hier zuzustimmen. Die Ablesedienste arbeiten in der Regel korrekt. Natürlich sind sie dort nicht beliebt oder angeblich mit Fehlern behaftet, wo hohe Abrechnungen bei raus kommen. Das liegt aber nicht an den Wärmemessdienstfirmen, sondern am Energiepreis, an der Länge/Kälte des Winters, am Heizverhalten etc. Die Firmen arbeiten nach strengen rechtlichen Richtlinien.

Kommentar von Robinek,

Bin bei Metrona. Ist das gleiche!

Antwort von newcomer,

da hilft nur Rechtsanwalt, vorher Beratungsschein bei Gericht holen, und Prozesskostenbeihilfe beantragen

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