Frage von jadse30, 35

Zeitpuntk der Werbungskosten Vermietung?

Hallo, habe vor ein Haus zu kaufen für die Vermietung! Frage ist ab wann darf man Werbungskosten ansetzen? Hintergrund ist dass ich dieses Jahr den Kauf tätigen möchte und noch eine neue Heizung einbauen möchte. Zeitpunkt mit Bezahlung des Kaufvertrages oder mit Eintrag ins Grundbuch?

Antwort
von Colombo1999, 22

Zwischen Kaufvertrag und Eintrag ins Grundbuch (Umschreibung auf Dich) liegt der wirtschaftliche Besitzübergang bzw. die Übergabe. Dieser geht die Kaufpreiszahlung unmittelbar voraus.

Dieser Zeitpunkt wird im Kaufvertrag mit Nutzen-/Lasten-Übergang bezeichnet. D. h. ab diesem Tag steht Dir die Mieteinnahme aus dem Objekt zu. Und ab diesem Tag kommst Du für alle Kosten auf (Hausgeld, Grundsteuer, öffentliche Abgaben ...). Ab diesem Tag kannst Du Kosten geltend machen.

Nur: Möchtest Du wirklich eine neue Heizung einbauen, bevor Du als Eigentümer im Grundbuch stehst? Da das im allgemeinen ca. 3 Monate von Beurkundung an dauert, wird das in diesem Jahr vermutlich nicht mehr klappen.

Kommentar von jadse30 ,

Ist mein Nachbar ;-) der zieht weiter weg . Daher habe keine sorge dass ich die Heizung einbaue obwohl ich nicht im Grundbuch stehe. Frage ist nur ob das Finanzamt es anerkennt ;-)

Kommentar von Colombo1999 ,

Stell Dir vor, der Nutzen-/Lasten-Übergang ist am 1.12. und am 8.12. geht die Heizung kaputt ...

Du müsstest reparieren oder erneuern lassen, auch wenn Du noch nicht im Grundbuch stehst. Da Du seit dem 1.12. die Miete erhältst, kannst nur Du dafür aufkommen, nicht mehr der Alteigentümer.

Natürlich kann das Finanzamt sich nicht hinstellen und beiden sagen: Wird nicht steuermindernd akzeptiert.

Über den günstigsten Zeitpunkt der steuerlichen Geltendmachung würde ich dennoch den Steuerberater noch einmal befragen.

Du kannst die Modenisierungsmaßnahme nämlich auch mit 11% p.a. auf die Miete umlegen. Das muss dann rechtzeitig angekündigt werden.

Mit dem Alteigentümer kannst Du einen Zweizeiler aufsetzen, dass er der Beauftragung und Ausführung der Modernisierungsmaßnahme auch vor Eigentumsumschreibung zustimmt. Dann seid Ihr beide allemal aus dem Schneider.

Kommentar von jadse30 ,

Die Vermietung würde erst im Jahr 2017 beginnen wenn alles fertig ist.  Aber wollte wie gesagt gerne dieses Jahr den invest tätigen.  Also am besten einen 2Zeiler erstellen oder im Kaufvertrag gleich unterbringen mit dem vk.  Dann Natur noch die Wohnung inserieren zum Mieten. ;-)

Kommentar von Colombo1999 ,

Wenn das Haus aktuell gar nicht vermietet ist, ist die Situation noch anders. Pack doch die Kosten für die neue Heizung gleich mit in Deine Finanzierung, sofern Du eine brauchst.

Antwort
von kevin1905, 20

Sobald die Absicht der Einkünfteerzielung besteht und sich für das Finanzamt auch nachvollziehen lässt, dass Werbungskosten klar aufgrund des Vermietinteresses anfallen.

Antwort
von kenibora, 24

Bei jedem Hauskauf kann Dir der Notar oder Dein Steuerberater weiterhelfen....wenn sie alle Unterlagen vorliegen haben!

Kommentar von jadse30 ,

Ja,  nur heute ist kein Notar bzw Steuerberater zu erreichen ;-)

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