Frage von HalloRossi, 76

Würde eine Bank finanzieren, wenn man nur Mieteinnahmen als Sicherheit hat?

Ich habe ein lastenfreies Grundstück und bringe damit nahezu 42% Ek mit in die Finanzierung. Zusätzlich habe ich ein Lastenfreies Haus mit 700€ kalt Mieteinnahmen. Dass Problem ist, dass ich zur Zeit Krankengeld beziehe und deshalb keine BauFi  bekomme. Nun hat mir aber jemand gesagt, ich soll es doch mal versuchen, weil ja das lastenfreie Mietshaus da ist. Besteht wirklich eine Chance?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Zappzappzapp, 22

Also ehrlich gesagt, mit 42 % Eigenkapital und dazu einem lastenfreien Haus könnte sich doch die Bank locker 100%ig absichern.

Die Mieteinnahmen aus dem vorhandenen Haus sind doch zunächst mal für die Sicherheitsbewertung eines Darlehens gar nicht erheblich, sondern der Wert des Hause selbst.

Natürlich muss die Bank prüfen, ob eine Tilgung geleistet werden kann, damit sie nicht sehenden Auges in eine Zwangversteigerung läuft, das macht keine Bank gerne, aber die Sicherheiten sind mehr als ausreichend.

Dass Du rechnen kannst und kein "leichtsinniger" Bruder bist, sieht man allein daran, dass Du schuldenfrei bist, ausreichend Eigenkapital vorweisen kannst und Dir ein lastenfreies Haus gehört.

Wenn ich das Geld hätte, würde ich die Finanzierung übernehmen ;-)

Mal einfach gerechnet, wenn Du € 500,00 Annuität zahlst, angenommen davon 2% Tilgung, 3% Zinsen, finanzierst Du also ungefähr € 120.000 und das neue Haus hat einen Wert von € 200.000,00. Normalerweise würde das schon locker für eine Finanzierung mit dem günstigsten Zinssatz reichen, wenn das "Problem" mit dem fehlenden Einkommen nicht wäre.

Das vorhandene Haus hat vielleicht einen Wert von € 150.000. Dann wären das mögliche Sicherheiten für die Bank von max. € 350.000, davon 60% = € 210.000,00, also fast doppelt so viel wie eigentlich notwendig.

Rein theoretisch betrachtet (ist natürlich real nicht so), könnte es der Bank völlig egal sein, ob Du Deine Raten zahlen kannst. Sie könnte die Sicherheiten verwerten, ihre Forderungen zu 100% ausgleichen, der Rest ist für Dich und gut ist.

Die echten Zahlen mögen etwas abweichen, aber das kannst Du ja selbst anpassen, das Prinzip bleibt. Außerdem ist vorausgesetzt, dass es nicht noch andere wichtige Aspekte gibt, die du hier nicht genannt hast.

Ich würde online nach günstigen Baufinanzierungen recherchieren und dann (beginnend mit den günstigsten Banken) persönlichen Kontakt aufnehmen und entsprechend verhandeln bis Du eine Bank gefunden hast.

Ich mag mich täuschen, ich befasse mich nicht täglich mit Baufinanzierung, aber ich würde mich doch sehr wundern, wenn sich kein seriöser Finanzierer fände, der unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die Finanzierung übernimmt.

Hier findest Du günstige Angebote:

https://www.vergleich.de/baufinanzierung-vergleich/

hier weitere Informationen:

http://www.finanztip.de/baufinanzierung/

auch der schon genannte Tipp mit der Verbraucherzentrale ist nicht schlecht. Informationen kann man nicht genug haben.

Viel Erfolg!

Kommentar von HalloRossi ,

Viele Dank! Ich sehe das ja auch wie du, zumal mein Krankengeld 2100€ monatlich beträgt, ich in unbefristeter Festanstellung bin in einem Betrieb über 500 Mitarbeiter. Aber! Die Dame von der Interhyp, die hier schreibt, meinte das gleiche, wie meine Bank: erst am ersten Tag meines Arbeitsbeginns würde sie eine Finanzierung zustimmen. Da ich aber 1.9 oder 1.10 erst wieder anfange zu arbeiten kämen wir mit Baubeginn mitten in das blödeste Winterwetter. Das wollte ich eigentlich vermeiden.  

Kommentar von Zappzappzapp ,

Das macht es mir noch unerklärlicher, besonders Deine "Hausbank", die doch alles bestens beurteilen kann. Die würde ich, wenn die Finanzierung so oder so abgeschlossen ist, vielleicht mal wechseln ...   Du kennst ja den Spruch, wenn die Sonne scheint gibt Dir die Bank einen Regenschirm und wenn es dann regnet, möchte sie ihn schnell zurück.

Solltest Du im schlimmsten Fall (davon muss die Bank natürlich sicherheitshalber ausgehen) wirklich auf Dauer arbeitsunfähig bleiben, würdest Du ja eine entsprechende Rente erhalten und selbst damit die im Verhältnis "lächerlichen" € 500 monatlich zahlen können.

Außerdem weiß ich gar nicht, ob man überhaupt erwähnen muss, dass man im Moment Krankengeld bezieht. Schließlich hast Du einen gültigen ungekündigten Arbeitsvertrag und kannst Deine letzte Gehaltsabrechnung beilegen. Wenn explizit danach gefragt wird, muss man natürlich korrekt antworten. Aber wie gesagt, das ist nur hypothetisch.

Der Dame von der Interhyp will ich auch nicht widersprechen, die hat mit Sicherheit mehr Praxiserfahrung als ich und sie schreibt ja auch nichts falsches.

Sie schreibt aber auch

Vielleicht hast Du ja eine Möglichkeit, Dein Vorhaben mal bei Deiner Hausbank anzufragen? Eventuell kann diese aufgrund der langen Geschäftsbeziehung eine Ausnahme machen.

das heißt doch, dass es Ausnahmen gibt, sie kann Dir nur kein Angebot machen. Und Deine Hausbank will es eben auch nicht, also musst Du selber suchen, wie ich schon geschrieben habe. Ruf doch einfach mal bei dr.klein (der erste unter vergleich.de) an

https://www.drklein.de/

Die haben eine kostenfreie hotline. Und zusätzlich einfach mal die günstigsten Banken aus vergleich.de durchtelefonieren.

Wenn Du wider Erwarten wirklich keine Bank fändest, wäre eine weitere Möglichkeit, anzufangen zu bauen, die ersten Zahlungen aus Deinem Eigenkapital zu leisten und die Finanzierung dann zu regeln, wenn Du wieder Gehalt beziehst. Mehr als 20/25% der Baukosten solltest Du ja bis zur Fertigstellung des Rohbaus ohnehin nicht gezahlt haben.

Nach Abnahme des Rohbaus sollten ca. 1/3 des Gesamtkaufpreises fällig werden (je nach Vereinbarung ca. 2 Wochen oder länger danach, meist müssen ja noch Nachbesserungen ausgeführt werden) . Spätestens dann müsste die Finanzierung stehen. Die Zeitplanung kannst Du selbst ausrechnen.

Dann, mit gutem Gehalt, Festanstellung, Mieteinnahmen und mit mehr als 100 % Sicherheiten werden sie Dir spätestens alle mit "Kußhand" das Geld hinterherwerfen.

Wie groß die nervliche Belastung für Dich wäre, die dann bis dahin nicht geklärte Finanzierung in Kauf zu nehmen, musst Du beurteilen. 3-4 Monate Krankheit und dazu noch seelischer Dauerstress bringt es natürlich auch nicht.

Kommentar von Zappzappzapp ,

Danke für die Bewertung.

Noch eine kleine Zusatzinformation:

Nimm ruhig eine Bank aus den genannten Internet-Vergleichsportalen. Unter denen findest Du keine "Wildwest-Finanzierer", die sind seriös und viele bieten auch eine persönlich Beratung . Du brauchst im Grunde keine Bank mit einer Filiale bei Dir in der Nähe. Wenn der Kreditvertrag unterschrieben ist und Du Deine Zahlungen pünktlich leistest musst Du da sowieso nie wieder hin.

Außerdem sind die Konditionen über das Internet meist die günstigsten. Wenn Du doch in eine Filiale gehen möchtest, geh mit dem Internet-Angebot zum Verhandeln. 0,4% Zinsdifferenz können mal schnell min. € 6000 über die Laufzeit ausmachen.

Und es ist zu empfehlen, sich die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit zu sichern, auch wenn das einen etwas höheren Zinssatz bedeutet.

Viel Erfolg beim Bauen!

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 38

Hallo HalloRossi,

in der Regel gibt es keine Möglichkeit, einen Kredit zu bekommen, wenn man nur Krankengeld bezieht. Banken gehen immer vom "schlimmsten Fall" aus, z.B. dass Mieter nicht zahlen und somit die Mieteinnahmen wegfallen. Daher werden diese nicht fix als Einkommen angesetzt. Krankengeld ist zudem ja kein Einkommen sondern eine Leistung vom Sozialträger und kann somit bei der Machbarkeitsprüfung für einen Kredit  in der Haushaltsrechnung auch nicht angesetzt werden. Hintergrund ist der, dass die Bank nicht absehen kann, wie lange der Krankenstand anhält und wie lange das Krankengeld gezahlt wird, oder ob aus dem Krankenstand irgendwann vielleicht eine Arbeitsunfähigkeit oder Berufsunfähigkeit wird.

Sicherheiten (in Form der Immobilien) sind zwar wichtig und in Deinem Fall sicher von Vorteil, dennoch sollte darüber hinaus ein geregeltes Einkommen aus einem festen Beschäftigungsverhältnis eingehen.

Vielleicht hast Du ja eine Möglichkeit, Dein Vorhaben mal bei Deiner Hausbank anzufragen? Eventuell kann diese aufgrund der langen Geschäftsbeziehung eine Ausnahme machen.

Viele Grüße.

Interhyp, Franziska

Kommentar von HalloRossi ,

Ne die Hausbank macht das nicht. Aber danke!

Kommentar von HalloRossi ,

Ja, Frau Intethyp! Von vier Finanzierungsanfragen bei normalen Standardbanken ( nicht etwa irgendwelche Wildwest Finanzierer aus dem Netzt) habe ich vier Zusagen bekommen. Es wurde lediglich eine Diagnose ( in 2 von 4 Fällen) der Krankheit verlangt und eine Prognose von operierenden Orthopäden( eine Bank) wann ich etwa wieder einsatzfähig bin. Schade, dass Leute wie sie schnell interessierten Bauleuten den Mut nehmen. Da 70% der Mieteinnahmen die Kreditrate decken und der Wert des schon vorhandenen Hauses/ Grundstückes deutlich mehr wert sind als die BauFi ( nämlich mehr als doppelt so viel) reagierten alle Banken sehr entspannt auf mein Krankengeldbezug!

Kommentar von Interhyp ,

Gute Tag HalloRossi,

danke für die Rückmeldung. Tatsächlich habe ich mich bei meiner Aussage an die Kriterien und Richtlinien unserer Darlehensgeber gehalten und ggf. sind die Machbarkeiten für eine Finanzierung im Distanzgeschäft etwas strenger als bei Regionalbanken vor Ort. Die Absicht bestand sicherlich nicht darin, Finanzierungsinteressenten grundsätzlich den Mut zu nehmen.

Aber wenn Sie jetzt mehrere Finanzierungszusagen haben, dann ist ja trotzdem alles gut und die Finanzierung "im Trockenen".

Ich wünsche alles Gute für das Bauvorhaben.

Viele Grüße.

Interhyp, Franziska

Antwort
von schleudermaxe, 27

Das verstehe ich nicht. Wie wird denn das Grundstück zu Geld?

Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben dürfen allerbest 70% der Mieteinnahmen (Kalt) in eine Finanzierung fließen und wenn dies für alles nicht reicht, keine Finanzierung. So ist es.

Krankengeld ist zudem kein nachhaltiges Einkommen und bleibt außen vor.

Gute Besserung.

Kommentar von HalloRossi ,

Doch das reicht! Das wären ca 70%. Das Grundstück zählt als Ek, da braucht es kein bares. Das ist schon geklärt

Antwort
von robi187, 23

also ich kenne deine idee nicht?

aber wenn alles sicher ist und kein risiko dabei ist dann suche dir einfach gegen grundbucheintragung (=sicherheit) leute die gerne geld anlegen wollen?

z.b. frag mal dein steuerberater ob er nicht leute kennt die mehr als 1% zins wollen?

die banken sind selbst schuld wenn immer mehr leute weg von den banken gehen? aber auch da kannst dich von der verbraucherzentrale beraten lassen.

alles was nicht von der verbrauchezentral als ok gemacht wird würde ich vorsichtig sein?

Antwort
von robi187, 30

natürlich bekommst du ein kredit?

denn du hast einnahmen und viel sicherheiten?

damit bist du kredit würdig ob du krank oder behindert bist und sonst keine einkommen hast?

bei fast 50% EK und sicherheiten = grundschuld (oder willst dies nicht?)

die banken wollen halt immer sehr viele sicherheiten denn sie wollen bei kleine bürger kein risiko tragen und möchten vieles x fach?

wenn du keine grund schuld willst wird der kredit halt teurer? oder wollen eine teure versicherung haben?

aber gehe zu verbraucher zentrale und lasse dich beraten. auch wenn dies ein paar € kostet es lohnt sich immer?

Kommentar von HalloRossi ,

Naja bisher haben die Banken immer gesagt solange ich Krankengeld beziehe geht es nicht

Kommentar von robi187 ,

lasse dich neutral beraten von der verbraucherzentrale die kennen auch dem markt?

Kommentar von HalloRossi ,

Ich hab eigentlich mehr wie 50 % Ek, denn das andere Haus hat ja auch einen Wert. Der Wert meines lastenfreien Vermögens ist 320 tsd € und der Neubau kostet 140 tsd € plus Baunebebkosten, die aber gering sind, da es schon voll erschlossen ist.

Kommentar von robi187 ,

frage mal die bausparkasse wenn es die banken nicht macht? ich habe sehr gute erfahrung mit der LBS gemacht mit vorfinazierung so dass ich immer sondertilungen auf elgeante art und weise machen konnt viele lachten mich aus aber unter strich was es günsitger  aber das muss nicht immer so sein?

ich konnte dort immer einen kredit aufnehmen ohne viel bitten. denn die hatten schon alle unterlagen.

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