Frage von MonaLuis, 54

Wohnungsmangel Schimmel, Welche Kosten und Schadensersatz kann ich von meinen Vermieter einfordern?

Haben über einen Makler eine Wohnung Nähe unseres Arbeitsplatzes gefunden. Der Makler hat uns 1280 € abgeknöpft. Wir sind im Aug.2015 eingezogen. Eine frisch renovierte Altbau Wohnung, schön geschnitten. Doch kurz nach Beginn der Heizperiode so ca. Ende Okt. bildete sich in den Zimmerecken Schimmel. Ein Gutachter bestätigte das sich die Schimmelbildung zu 95% auf baulicher Unzulänglichkeiten, sprich Wärmebrücken und mangelnder Isolierung zurückzuführen sei und nur zu   5 % am falschen Lüften (Kipplüftung) und an zu niedriger Heiztemperaturen Läge, also unser Verschulden wäre. Der Vermieter hat den Schimmel entfernt und Trocknungssgeräte zur Verfügung gestellt. Er hat auch  verschiedene bauliche Isoliermaßnahmen ergriffen. Unser Mietverhältnis bleibt jedoch nachhaltig gestört. Deshalb haben wir uns, nach noch nicht einem Jahr entschlossen, wieder auszuziehen. Haben in der Wohnung aber viel Geld investiert. Einbauküche auf Maß, Gardinen und Stangen, Lampen Boden, etc. Maklerkosten von über 1000 €uro sind angefallen. Wir haben die Miete dann auf anraten seit Jan. um 40 % gemindert. Außerdem hat der Gutachter uns mit Messungen und Dokumentation rund 1800,--€ gekostet. Eigentlich war der Plan in der Wohnung langfristig zu bleiben. Aber unter diesen Umständen fühlen wir uns in da nicht mehr wohl. Welche Kosten muß unser Vermieter übernehmen. Die Küche in Höhe von 4900,-- €uro löst er auf keinen Fall ab. Aber wie siehts mit den Maklerkosten aus? Können wir diese von ihm abverlangen? Der Gutachter hat doch die baulichen Mängel festgestellt. Kann ich dessen Rechnung vom Vermieter wieder verlangen? Umzugskosten stehen an, muß er die mittragen? Ihr wisst: Anwälte sind teuer... Bin für alle Ratschläge dankbar. LG

Antwort
von Onki73, 21

Schimmel entsteht bei einem Überangebot an Feuchte auf einer nährstoffhaltigen Oberfläche.

Vermutlich wird schon Feuchte in der Wand stecken und im Winterhalbjahr kommt Feuchte aus der Raumluft vor der kalten Wandoberfläche hinzu. Im Sommer gibt es dieses Problem nicht, denn die Wandoberflächentemperatur liegt nahe der Raumlufttemperatur.

Ebenso verhält es sich an Innenwänden. Diese sind generell nahezu so warm wie die Raumluft, hier gibt es keine Schimmelprobleme durch Raumluftkondensat. Schimmelt es hier, liegen oft Undichtigkeiten in der Wasserinstallation vor.

Um die Ursache (die Feuchte aus der Raumluft) bei Schimmel an Aussenwandflächen zu beseitigen, ist es notwendig, etwas über die Feuchtevorgänge zu lernen.

Wände trocknen grundsätzlich nur über die direkt an der Wandoberfläche anliegende trockeneren (!) Luftschicht und Wände können so auch durch eine feuchtere Luftschicht befeuchtet werden. Ich schreibe hier absichtlich von der "an der Wandoberfläche anliegender Luftschicht", denn die allgemeine Raumluftfeuchte alleine ist hier nicht sehr aussagekräftig.

Die relative Luftfeuchte ist immer temperaturabhängig. Da die Temperatur der Wandoberfläche Einfluß auf die Temperatur der wandoberflächennahen Luftschicht hat, hat die Wandoberflächentemperatur also auch Einfluß auf die Feuchte der wandoberflächennahen Luftschicht.

Hier liegt das Problem: Eine kalte Wandoberfläche führt zur Luftauskühlung und damit zum Anstieg der Luftfeuchte im Wandoberflächenkontakt. So kann es bis zur Kondensatbildung kommen. Nachfolgend wächst Schimmel an der feuchten Wandoberfläche.

Der Schimmel wächst jedoch schon ab dauerhaften oberflächennahen Luftfeuchten von 80%, da hier viele Schimmelsporenarten bereits ausreichend flüssiges Wasser in den Kapillaren und Poren des Wandbaustoffs finden, um zu keimen. Einige Schimmelsporenarten benötigen noch weniger Wasser, sie keimen bereits bei dauerhaften 70% rel. Luftfeuchte an einer Wandoberfläche.

Da sich der Schimmel in den Raumecken der Aussenwände bildet, liegt hier eine zu geringe innere Oberflächentemperatur vor - mit der Folge der erhöhen Luftfeuchte durch Luftauskühlung. Generell an den Innenwänden, wo die Wandoberfläche von der Raumluft mit der gleichen Raumluftfeuchte angeströmt wird und in den Sommermonaten an den Aussenwänden gibt es kein Schimmelproblem im Zimmer, weil hier die Temperatur der Wandoberflächen nahe der Raumlufttemperatur liegt.

Es kommt nicht mehr zu einer starken Luftfeuchteerhöhung durch die wandoberflächennahe Luftauskühlung. Das zeigt, dass das Schimmelproblem kein Problem einer generell zu hohen Luftfeuchte ist, sondern alleine schon durch die Hebung der Temperatur der inneren Wandoberfläche der Aussenwand beseitigt werden kann. Dieser Fall tritt ja regelmäßig im Sommer ein, wo der Schimmel austrocknet und nicht mehr weiter wächst.

Vielfach wird versucht, die Temperatur der inneren Wandoberfläche durch Dämmmaßnahmen zu erhöhen. In der Schule im Physikunterricht lernte man aber, dass sich nur dort eine höhere Temperatur einstellt, wo auch Wärme hin kommt. Altbauten bieten mit ihrer Bauweise aus Ziegelsteinen einen sehr guten Wärmeschutz - wenn der Ziegelstein trocken ist! Das aber heute oft nicht mehr der Fall, daraus resultieren hohe Heizkosten und Schimmelprobleme in den Altbauten.

J.S. Cammerer hat vor Jahrzehnten schon den Zusammenhang zwischen den Dämmwert und der Feuchte des Ziegelsteins untersucht. Seine Untersuchungsergebnisse lassen sich schnell mit seinem Namen und der Bildersuche ergoogeln.

In der ergoogelten Grafik erkennt man, dass der Ziegelstein bei der natürlichen Feuchte von 1% den Dämmwert von 100% hat. Bei 4% Feuchte am Ziegelstein, die mit der Hand noch nicht fühlbar ist (weil die Hautoberfläche feuchter ist) ist der Dämmwert bereits um 50% gesunken. Bei 10% Feuchte am Ziegelstein sind nur noch 23% Dämmwert übrig.

An den Stellen, wo Schimmel wächst, gibt es unter Umständen Feuchten von 18% im Ziegelstein. Hier bietet der Ziegelstein nur noch 10% seines ursprünglich guten Dämmwertes. Eine Trocknung des Ziegels würde hier also zur Verzehnfachung (!) des Dämmwertes führen!

Wer hier nun Dämmstoffe zur Dämmwerterhöhung der Wand rauf klebt, kann sein Geld gleich zum Fenster raus werfen, denn der Ziegelstein speichert sehr viel Wasser in seinen Poren und Kapillaren ein (Porenanteil von über 20 Volumenprozent im Volziegelstein) und der Dämmstoff wird nach einiger Zeit fast so feucht sein, wie der Ziegel zuvor und hat demzufolge dann seinen Dämmwert verloren. Der Schimmel wächst wieder - auch auf der inneren Dämmplatte.

Das Problem der meisten Altbauten mit Schimmel an den Aussenwänden ist die falsche Beheizung der Wohnräume, was unweigerlich zur Auffeuchtung der Wände führt. Viele Menschen - auch sehr viel Fachleute - sehen aber keinen Zusammenhang zwischen der Beheizung der Wohnräume und der Schimmelbildung. Der Zusammenhang liegt aber auf der Hand.

Die "normalen" Heizkörper unter dem Fenster sind darauf ausgelegt, viel Warmluft zu erzeugen. Mit Ausnahme des Heizkörperst Typ 10 (die einfache Heizplatte) geben alle Heizkörper weit über 50% ihrer Leistung in Form von Warmluft in den Raum ab. Nur ein kleinerer Anteil wird als Wärmestrahlung abgegeben.

Bei der Heizkörpern Typ 22 liegt der Wärmestrahlungsanteil bei ca. 25%, beim Heizkörper Typ 33 liegt der Wärmestrahlungsanteil nur bei ca. 20%, der Rest ist Warmluft. Die Bauarten der Heizkörper kann man googeln (Bildersuche) um zu sehen, was man in der Wohnung eingebaut hat.

Der Warmluftanteil erhöht die Feuchte der Aussenwände, der Wärmestrahlungsanteil senkt die Feuchte der Aussenwände. Feuchtere Wände leiten die Wärme besser (schlechter Dämmwert), also sind Heizkörper mit einem hohen Warmluftanteil Energieverschwender.

Der Grund dafür ist einfach: Die Warmluft des Heizkörpers steigt nach oben zur Zimmerdecke. Dort kühlt sich die Warmluft an der Aussenwand ab. Neben dem Heizkörper an der Aussenwand fällt die sich abkühlende und damit schwerer werdende Luft wieder nach unten. In sich wandoberflächennah auskühlender Luft steigt die rel. Luftfeuchte an - die Wandoberfläche übernimmt den Feuchtewerte der anliegenden Luftschicht, feuchtet auf und leitet die Feuchte ins Wandinnere weiter.

Die Wand saugt sich langsam mit Feuchte (Wasser) auf. Ein Prozeß der Monate und auch Jahre dauern kann (je nach Mauerwerksstärke). Der Dämmwert sinkt, die innere Oberfläche wird kühler, damit kühlt die anliegende Luftschicht um so mehr aus, die oberflächennahe rel. Luftfeuchte steigt an, was die Wand weiter auffeuchtet.

Ein Teufelskreis beginnt, der in gewissen Grenzen durch eine stark verbesserte Raumlüftung, was die allgemeine Raumluftfeuchte sinken lässt, durchbrochen werden kann. Durch geringere allgemeine Raumluftfeuchten, erfolgt der Ansteig der wandoberflächennahen rel. Luftfeuchte unter Umständen nicht mehr in den schimmelgefährdeten Bereich (über 70% rel. Luftfeuchte).

Es kann somit eine Trocknung der Wand erfolgen, wenn die Wandoberfläche feuchter ist, als die an ihr anliegende Luftschicht. Nur über dieses Feuchtegefälle wird die Wand getrocknet und je größer dieses Feuchtegefälle ist, um so schneller erfolgt die Wandtrocknung. Mit Raumluftentfeuchtern wird versucht, dieses Feuchtegefälle zu vergrößern, um eine schnelle Wandtrocknung zu erreichen. Wärme direkt auf der Wandoberfläche (durch Wärmestrahlung) hätte den gleichen Effekt für die Wandtrocknung.

Die Warmluft der Heizung hat aber nur ein stark begrenztes Wärmeübertragungsvermögen. Luft ist ein schlechter Wärmeträger und ist deshalb Hauptbestandteil der Dämmstoffe. Reicht das Wärmeübertragungsvermögen der Warmluft nicht aus, um die unterkühlte innere Wandoberfläche zu erwärmen (um nachfolgend die Temperaturdifferenz zwischen der Raumluft und der Wandoberfläche zu verkleinern, was eine Verringerung des Anstiegs der oberflächennahen Luftfeuchte zur Folge hat), so feuchtet die Wandoberfläche weiter auf.

Daher ist der Tipp mit dem "mehr heizen" auch nicht immer richtig. Die Wärme der Heizung muss auch an der Wand ankommen und dort für eine Erhöhung der Oberflächentemperatur sorgen.

Der Wärmestrahlungsanteil der Heizung hält die Wand trocken und damit bei hohem Dämmwert, was Heizkosten spart. Dieser Wärmestrahlungsanteil sollte höher sein, als der abgegebene Warmluftanteil des Heizkörpers. Einige Heizkörperhersteller haben den Faktor der gesteigerten Behaglichkeit durch einen höheren Wärmestrahlungsanteil erkannt und bieten nun neue Heizkörper an (z.B. Kermi Therm x2), die eine höhere Abgabeleistung an Wärmestrahlung haben durch die vorrangige Durchströmung der raumseitigen Heizplatte mit Warmwasser.

Die Wärmestrahlung bewegt sich mit Lichtgeschwindigkeit durch dem Raum. Die Wärmestrahlung ist als elektromagnetische Welle dem Licht sehr ähnlich. Licht durchdringt problemlos die Luft und trifft auf Oberflächen, wird an diesen in Abhängigkeit von der Farbe und Helligkeit der Oberfläche teilweise reflektiert und teilweise absorbiert. Die Wärmestrahlung verhält sich auch so. Luft wird durchdrungen ohne diese zu erwärmen. Die Wärmestrahlung trifft auf eine Oberfläche. Der absorbierte Teil der Wärmestrahlung erwärmt die Oberfläche direkt, der reflektierte Teil erwärmt andere kühlere Oberflächen im Raum.

Das funktioniert mit Lichtgeschwindigkeit und so funktioniert der Strahlungsaustausch im Raum, wodurch alle Oberflächen annähernd gleich temperiert werden (auf gleiche Temperatur gebracht). Dabei spielt es kaum noch eine Rolle, ob Wärmebrücken vorhanden sind, denn die Übertragungsleistung der Wärmestrahlung ist ein vielfaches höher, als die Wärmeübertragungsleistung der Warmluft. Bei "Wärmebrücken" wird die Wärme ggf. schneller nach aussen geleitet, jedoch die innere Wandoberflächentemperatur zur Schimmelvermeidung wird gehalten.

Oft wird von "geometrischer Wärmebrücke" in Ecken und Kanten gesprochen, da die Wärme in der Ecke dort angeblich schneller nach Aussen abgeleitet wird. Die Ecke wird dadurch kälter und schimmelanfälliger. Das ist gedanklicher Unsinn. Die Wärme muss von der inneren Ecke aus einen längeren Weg durchs Mauerwerk nehmen. Längerer Weg bedeutet einen größeren Wärmewiderstand der sich dem Wärmefluss entgegen setzt.

Die Ecke ist eigentlich das Gegenteil einer Wärmebrücke. Der Fehler liegt in der Betrachtung. Man betrachtet die Wärmeverluste des Raumes ab der inneren Wandoberfläche der Aussenwände. Richtig wäre die Betrachtung der Wärmeverluste des Hauses ab der Fassade zu Umwelt.

Zurück zur Ecke, in der sich Schimmel bildet. Der Warmluft sind bei der Erwärmung der Ecke aus geometrischen Gründen Grenzen gesetzt. In der letzten Ecke sitzt ein kaum bewegliches Luftpolster, was die Erwärmung bis in die Ecke hinein durch die anstömende (sich bewegende) Warmluft der Heizung verhindert.

Hier ist wiederum nur der Wärmestrahlungsanteil der Heizung in der Lage, auch bis in die letzte Ecke vorzudringen und diese zu erwärmen. In der Ecke tritt also eine Wärmeunterversorgung auf, weil mit zu viel Warmluft geheizt wird. Bei der Beheizung mit einem hohen Anteil an Wärmestrahlung gibt es dieses Problem definitiv nicht.

Der Anteil von Wärmestrahlung zur Warmluft, den der Heizkörper liefert, ist zu einem großen Teil abhängig von der Bauart des Heizkörpers. Je mehr warmlufterzeugende Lamellen am Heizkörper angeschweißt sind, um so mehr Warmluft produziert er. Eine einfache Heizplatte (Typ 10) produziert viel Wärmestrahlung, wobei die sichtbare Fläche entscheidend ist. Daher produzieren auch alle Flächenheizungen (Fußbodenheizungen, Wandheizungen) einen sehr hohen Anteil an Wärmestrahlung, ebenso der gute alte Kachelofen mit seiner großen Wärmeabgabefläche.

Eine unscheinbare "Heizung" mit hohem Wärmestrahlungsanteil stellt die (hydraulische) Heizleiste dar. Diese erwärmt über dem Umweg eines dünnen Warmluftschleiders die Aussenwand von unten her. Die so erwärmte Wandoberfläche sendet dann milde Wärmestrahlung aus und sorgt für ein behagliches Raumklima. Gerade die Heizleiste ist für die Nachrüstung/Umrüstung im Altbau ideal und meine Empfehlung Nr. 1 gegen Schimmel, hohe Heizkosten, Stauballergie und kalte Wände.

Wichtiger Punkt gegen die Schimmelbildung ist also die Verhinderung zu kalter Wandoberflächen durch eine gute Heizwärmeverteilung, wobei die Wärmestrahlung gute Dienste bietet.

Die Senkung der Raumluftfeuchte durch eine vermehrte Lüftung wirkt dem Schimmel ebenfalls entgegen, wobei bei luftdichten Fenstern im Altbau zu prüfen ist, ob oben an allen Fenster auf einfache Art und Weise 10cm Dichtgummi entfernt werden können.

Das sorgt für eine Senkung der allgemeinen Raumluftfeuchte durch einen permaneneten leichten Luftaustausch. Eine Heizkostenerhöhung durch den permanenten Luftaustausch ist nicht zu befürchten, weil im Gegenzug die Wände durch die geringere Raumluftfeuchte trockener und dämmfähiger werden. Zu erwarten ist der Stopp des Schimmelwuchses durch Null Investitionskosten (Vorausgesetzt eine Leiter und Messer, bzw. eine Schere ist im Haushalt vorhanden)

Es ist auf einen gleichmäßige Beheizung der Wohnräume zu achten. Temperaturabsenkungen (Nacht- /Tagabsenkungen) sind bei stark warmluftlastiger Beheizung zu unterlassen. Diese sorgen für höhere Heizkosten und erhöhen die Schimmelgefahr.

Wird nach der Temperaturabsenkung der Raum wieder angeheizt, so steigt die Raumlufttemperatur schnell an. Nachfolgend erwärmt sich die Wand, wobei die Wandoberfläche durch die thermische Trägheit des Wandbaustoffs noch eine lange Zeit mit ihrer Oberflächentemperatur der schnell angestiegenden Raumlufttemperatur nacheilt.

Die Temperaturdifferenz ist dadurch unnötig hoch, was zu einer unnötig hohen relativen Luftfeuchte durch Luftauskühlung im Wandoberflächenkontakt führt. Dadurch wird die Wand befeuchtet und verliert an Dämmwert.

Die thermisch träge Wand strahlt bei kurzzeitigen Temperaturabsenkungen sowieso fleißig an der Fassade weiter Wärme auf gleichbleibendem Niveau ab. Erst nach einigen wenigen Tagen wäre die Wand ausgekühlt.

Wird nach einigen Stunden aber die Heizung schon wieder eingeschaltet, so wird die in der Aussenwand fehlende Wärmemenge durch die Heizung relativ schnell wieder ersetzt. Dazu muss die Heizung jedoch verstärkt heizen.

Hier liegt nun auch die Begründung, warum die Wärmeverluste an der Fassade entstehen und nicht an der inneren Wandoberfläche. Heizkosten werden im Altbau nicht gespart, in dem man kurzzeitig die Heizung ausschaltet.

Werden Zimmer unterschiedlich stark beheizt (temperiert), so sind die Türen zu kühleren Zimmern stehts geschlossen zu halten, da ansonsten die Warmluft in die kalten Räume einströmt und sich ihrer Feuchtefracht an den dort befindlichen noch kälteren Wänden entledigt.

Daher sind oftmals die kühleren Schlafzimmer vom Schimmel betroffen, nicht nur, weil dort acht Stunden lang beim Schlafen Luftfeuchte produziert wird, die im schlimmsten Falle wegen absolut luftdichter Fenster in der Nacht nicht einmal permanent nach aussen abgeführt werden kann.

Antwort
von Vanelle, 27
investiert an Einrichtung wie Einbauküche auf Maß, Gardinen und Stangen etc. Maklerkosten von über 1000 €uro sind angefallen

Nichts, davon kann geltend gemacht werden.

Der Mangel wurde offensichtlich behoben und ich unterstelle einfach mal, die anschließend notwendigen Renovierungen wurden auf Kosten des Vermieters durchgeführt ("Malerarbeiten").

Ist die Wohnung jetzt in einem einwandfreiem Zustand ...

Die Kosten für den Gutachter muss der Vermieter eventuell übernehmen, wenn dessen Bestellung aus Streitigkeiten über die Ursache hervorging und (!) der Vermieter es unterlassen hat, selbst für eine Klärung der Ursachen zu sorgen.

Antwort
von Huflattich, 22

Der Makler hat Euch nur das berechnet, was ihm zustand wenn nicht kannst Du ihn - verklagen 

Wenn der Gutachter nicht unabhängig  vom Gericht beauftragt wurde zählt das Gutachten nicht .

Die Küche könnt ihr ausbauen und neu anpassen lassen . .

Der Vermieter ist tätig geworden der Mangel wurde abgestellt also warum die Mietminderung von 40% gerechtfertigt sein soll, ist mir ein Rätsel..

Die Kaution könnt Ihr evtl. zurück verlangen wenn ihr den Makler nicht beauftragt habt Euch eine Wohnung nachzuweisen .

Warum sollte der Vermieter Eure Umzugskosten tragen müssen ?

Bleibt ohnehin die Frage, ob ihr so mir nichts dir nichts aus dem Mietvertrag herauskommt denn eigentlich habt ihr drei Monate Kündigungszeit .

Antwort
von rumbi, 1

ich denke, da wird ihr Pech haben... die Kosten sind und bleiben eure. Am besten sich mit dem Vermieter gutstellen und alle weiteren Renovierungsarbeiten in der Wohnung ertragen und machen lassen.

Antwort
von H4Z44, 23

 Also mein Rat wäre sofort den Mieterschutzbund aufzusuchen und Mietglied werden. Bei mir hat  das 85.- Euro gekostet und erhalte rechtlichen Beistand. Mit Rechtschutzversicherung. Ohne hätte es 55 Euro gekostet.

 Ebenfalls Schimmelprobleme.

 Die Vermieter kommen mit allen möglichen Erklärungen wie der Schimmel entstanden ist. Falsch gelüftet ist das Lieblingsargument 

 Da schon sehr viel Geld  in die Wohnung investiert wurde sind die 85.- Euro tragbar und ihr habt kompetente Ansprechpartner die sich mit allen Fällen auskennen und auch immer auf dem neuesten Stand sind.

Meiner Meinung nach war der Schimmel bereits vorhanden und ist früher nicht ordentlich beseitigt worden.

Kommentar von Huflattich ,

Im Gegenteil die Mieter kommen mit allen möglichen Erklärungen und Ausreden den Schimmel nicht verursacht haben zu können .

Hier ist es doch so ,dass der Vermieter sogar tätig geworden ist Was kosten denn Raumtrocknungs - Geräte Isoliermaßnahmen etc.? 

Schimmel ist nicht Folge von "Wärmebrücken " sondern meist von Fehlverhalten der Bewohner. Schimmel kann nur dort auftreten wo warme Feuchtigkeit auftritt . 

Aber schuld daran will ja niemand sein nein Pflanzen und kochen kann nicht sein Im Schlafzimmer zu wenig geheizt? auf keinen Fall !

Besonders im Badezimmer kann man das Entstehen von Schimmel quasi "mit ansehen "

Siehe auch Beschreibung von "Onki73"

Antwort
von pharao1961, 15

Welches Baujahr ist denn das Haus ungefähr?

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