Frage von SuboptimiererUsermod Junior, 104

Wohnungskauf: Welche Besonderheiten gilt es bei einer Zwangsversteigerung zu beachten?

Guten Tag!

Ich habe vor, mir eventuelle eine Eigentumswohnung über eine Zwangsversteigerung zuzulegen (wenn der Preis stimmt). Ich habe auch schon mal in Zwangsversteigerungen hinein geschnuppert, um den Ablauf kennen zu lernen. Dennoch ergeben sich für mich ein paar Fragen:

  • Sollte man die Finanzierung des Kredits bei einer Bank durchführen lassen oder auf mehrere Banken verteilen
  • Was ist denn ein guter marktüblicher Zinssatz für den Kredit?
  • Was ist eine gängige Laufzeit für so einen Kredit (eher länger oder so schnell wie möglich)? Ist der Zins höher, je kürzer die Laufzeit? (Wir reden über 70.000 bis 90.000 Kaufpreis + Renovierung + Notar + ..., je nach Ausgang der Versteigerung, Baujahr 1969)
  • Wenn im Gutachten vom "Nutzungsrecht des Gartens" die Rede ist, erwerbe ich dann den Garten als Eigentum, bin ich Teileigner oder gehört er jemand anderes? Wer muss sich um die Pflege des Gartens kümmern?
  • Es gibt keine Heizungszähler für jede der drei Parteien im Haus. Kann ich darauf bestehen, dass ich einen eigenen Strom- / Wasser- / Heizungszähler bekomme?
  • Wie hoch setzt man die Notarkosten an?
  • Welche Versicherungen sind Pflicht, welche ratsam?
  • Darf man mit so einem Kredit auch renovieren? Wo sind die Grenzen? Darf ich mir auch neue Möbel holen? Darf ich mir davon auch sagen wir einen neuen Computer holen? Ist der Renovierungskostenanteil eines Kredits begrenzt?
  • Muss ich einziehen oder darf ich weiter vermieten?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 45

Hallo Suboptimierer,

um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, ist im Vorfeld eine 10-prozentige Sicherheitsleistung (ausgehend vom Verkehrswert laut Gutachten) gegenüber dem zuständigen Amtsgericht zu erbringen. Diese kann von den einzelnen Banken vorab nicht zur Verfügung gestellt werden. Du kannst diese jedoch durch einen Bundesbankscheck, eine Bankbürgschaft oder aus Eigenkapital per Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse einbringen.

Hier konkret zu Deinen Fragen:

•Sollte man die Finanzierung des Kredits bei einer Bank durchführen lassen oder auf mehrere Banken verteilen

Immobiliendarlehen werden über das Grundbuch abgesichert. Hier ist die Besicherung am ersten Rang die bestmögliche Sicherheit. Es kann nur eine Bank im ersten Rang stehen, daher ist es sinnvoll, das Darlehen nur über eine Bank darzustellen, ausgenommen z. B. Fördermittel und Bauspardarlehen. 

•Was ist denn ein guter marktüblicher Zinssatz für den Kredit? Was ist eine gängige Laufzeit für so einen Kredit (eher länger oder so schnell wie möglich)? Ist der Zins höher, je kürzer die Laufzeit?

Aufgrund des günstigen Zinsniveaus ist es ratsam, dass Du Dir die Zinsen langfristig sicherst. Allerdings kommt das immer auf Deine persönlichen Bedürfnisse und Umstände an, die individuell eine andere Finanzierungsstruktur ergeben. Einen Eindruck über das aktuelle Zinsniveau erhältst Du unter dem folgenden Link: http://www.interhyp.de/service/info-services/zinsbericht2016-02.html

•Wenn im Gutachten vom "Nutzungsrecht des Gartens" die Rede ist, erwerbe ich dann den Garten als Eigentum, bin ich Teileigner oder gehört er jemand anderes? Wer muss sich um die Pflege des Gartens kümmern?

Nutzungsrecht des Gartens bedeutet lediglich, dass Du diesen nutzen darfst. In den Dokumenten sollte ersichtlich sein, ob du den Garten auch pflegen musst. In der Regel ist das der Fall.

•Es gibt keine Heizungszähler für jede der drei Parteien im Haus. Kann ich darauf bestehen, dass ich einen eigenen Strom- / Wasser- / Heizungszähler bekomme?

Dazu kann ich Dir leider keine Auskunft geben. Bitte wende Dich hierzu an die Hausverwaltung der Immobilie.

•Wie hoch setzt man die Notarkosten an?

Die beim Erwerb entstehenden Notar- und Grundbuchkosten werden grundsätzlich mit 2 % vom Kaufpreis angesetzt.

•Welche Versicherungen sind Pflicht, welche ratsam?

Im Normallfall sind die Versicherungen (z.B. Brand oder Elementarversicherung), die Banken voraussetzen, bei Eigentumswohnungen bereits über das Objekt abgedeckt. Hierbei entfällt ein Anteil auf Dein Wohngeld.

•Darf man mit so einem Kredit auch renovieren? Wo sind die Grenzen? Darf ich mir auch neue Möbel holen? Darf ich mir davon auch sagen wir einen neuen Computer holen? Ist der Renovierungskostenanteil eines Kredits begrenzt?

Grundsätzlich stellt der Kaufpreis/Zuschlagswert der Immobilie den Marktwert dar und bietet die erforderliche Absicherung für das Darlehen für die Bank. Für alle darüber hinausgehenden Beträge benötigt die Bank eine Sicherheit. Da Renovierungskosten von einigen Banken nur zum Teil berücksichtigt werden, ist das nicht immer möglich. Inventarkosten wie z.B. Möbel oder Küche stellen keine Sicherheit für die Bank dar und können daher nicht mitfinanziert werden.

•Muss ich einziehen oder darf ich weiter vermieten?

Die Nutzung der Immobilie ist grundsätzlich frei wählbar. Banken stellen bei einem vermieteten Objekt höhere Ansprüche an Eigenkapital und Bonität.

Weitere Infos findest Du auch hier: http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-immobilie/objekte-aus-zwangsverste... 

Viele Grüße
Lukas Klimowitsch
Interhyp AG

Antwort
von Ronox, 33

Dieses Nutzungsrecht am Garten ist wohl ein Sondernutzungsrecht, das deiner Wohnung zugeordnet ist. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum, du darfst die Fläche aber ausschließlich nutzen. Die Kosten trägt im Regelfall der Berechtigte, also du.
Mit der Wohnung kannst du machen, was du willst. Also auch vermieten.
Notarkosten fallen überhaupt nicht an, weil der für den Erwerb in diesem Fall nicht benötigt wird (außer du bestellst eine Grundschuld für deine Bank. Das hat mit dem eigentlichen Erwerb aber nichts zu tun und ist relativ günstig).
Die anderen Fragen kann dir sicher jemand besser beantworten.

Antwort
von lesterb42, 38

Deine Fragen habe mit der Zwangsversteigerung nur am Rande zu tun.

In der Hauptsache fragst du nach Kreditkonditionen und Dingen die im Wohnungseigentumsrecht geregelt sind.

Buchtip:

1.Verbraucherzentrale NRW: Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf

2. Günter Mayer: Immobilien günstig ersteigern

Kommentar von Suboptimierer ,

Ich habe zur Zwangsversteigerung und zum Recht auch noch einige Fragen, aber ich glaube, dass da der Herr Experte vom Kreditinstitut nicht der richtige Ansprechpartner ist.

Danke auf jeden Fall für die Buchtipps.

Kommentar von Interhyp ,

Ich hatte leider einige Fragen zu beantworten, aber jetzt ist die Antwort da :) Ich hoffe, sie hilft weiter.

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