Frage von tonimarschal, 109

Wohnung Vermieten oder Verkaufen?

Vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen.

Besitze seit 4 Jahren eine bezahlte Wohnung (5 Parteien / BJ.1992 / 120.000€). Werden nun dieses Jahr ein Haus kaufen und jetzt habe ich 2 Optionen.

.1. Wohnung Vermieten

Für den Hauskauf Kredit aufnehmen und Wohnung behalten.(10Jahre insgesamt 5200€ Kreditkosten) Nach den Steuern schätze ich mit 4800€ Netto Einnahmen.(kaltmiete 600€) Schätze mal in den nächsten 10 Jahren wird eine neue Gas-Heizung fällig (Kosten 5000€), ansonsten ist das Haus/Wohnung im sehr guten zustand. In 10/20 Jahre rechne ich eher mit einem Verlust beim Verkaufspreis der Wohnung (da Erbpachtgrundstück).

.2. Wohnung Verkaufen

Kredit wird kaum benötigt, evtl. nur kurzen Zwischenkredit für Hauskauf/Wohnungsverkauf. Würde zurzeit beim verkauf einen Gewinn von ca. 8-10% erzielen, der allerdings Versteuert werden müsste.

Hatte mir erst vorgenommen die Wohnung zu vermieten, aber als ich mich mit dem Thema beschäftigt habe und die Steuerlichen Abzüge sehe, ist der Gewinn beim vermieten eher sehr gering bzw. kaum vorhanden oder Rechne ich etwas falsch?

Antwort
von Genesis82, 65

Warum musst du auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlen? Hast du die Wohnung bisher vermietet oder selbst bewohnt? Wenn du sie selbst bewohnt hast musst auch keinen Gewinn versteuern.

Ich würde folgendes machen: Nimm einen Kredit auf, aber belaste damit die Wohnung, die du dann vermietest. Dann kannst du die Zinsen nämlich steuerlich geltend machen, während du selbst sozusagen "mietfrei" im eigenen Haus wohnst. Und wenn der Kredit abbezahlt ist, überlegst du neu. Natürlich kann niemand in die Zukunft schauen, aber nur weil es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt, bedeutet das nicht, dass der Wert der Wohnung in den nächsten Jahren sinkt.

PS: Auch die Anschaffungskosten der Wohnung kannst du dann noch steuerlich geltend machen, sämtliche Bewirtschaftungskosten ebenfalls. Unterm Strich sollte da bei einer quasi abgezahlten Wohnung ein Gewinn rauskommen.

Kommentar von Mignon2 ,

Ich nehme an, dass der Verkaufspreis für die Wohnung sukzessive mit Ablauf der Erbpacht sinkt und die Veräußerung zunehmend schwieriger wird, kann mich aber irren.

Kommentar von tonimarschal ,

Bewohne sie selbst, da haben sie recht, die Frist von 10 Jahren fällt dann weg, wie ich gerade gesehen habe. Wie kann ich mit dem Kredit fürs neue Haus, eine Schuldenfreie Wohnung belasten?! Denke auch das der Verkaufspreis langsam sinken wird. (Erbpacht läuft erstmal bis 2092)

Kommentar von schelm1 ,

2092 - da dürften Sie vermutlich beireits "die Radieschen von unten betrachten" und Ihre Rechtnachfolger sich mit der Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages befassen oder die Entschädigung aus dem Heimfallanspruch einstreichen.

Sie können die Zinsen aus der nachträglichen Belastung der Wohnung, die im Zusammenhang mit der Fianzierung des gekauften Eigenheims aufgenommen wurde, selbtsverständlich nicht steuertlich geltend machen; es sei denn, Sie nutzen das Haus nicht, indem Sie es vermieten. Die AfA für die veremitete Wohnung mindert Ihren Steuerschmerz bei den Mieteinnahmen!

Solange sich für Sie ein Überschuß bei der Miete abzeichnet, sollten Sie die Wohnung als zusätzliche Alterssicherung behalten.

Antwort
von ellaluise, 46

Ich meine, es fallen keine Steuern an, wenn eine selbstgenutzte Immoblie verkauft wird.

Das prüfe doch noch mal.

Kommentar von tonimarschal ,

Stimmt da haben sie recht, die Frist von 10 Jahren fällt dann weg, wie ich gerade gesehen habe.

Antwort
von herja, 70

Hi,

ich würde die Wg. behalten, als zusätzliche Sicherheit. Aber das ist nur meine persönliche Meinung.

Antwort
von Mignon2, 54

Ich denke, das hängt von deinen persönlichen, familiären und beruflichen Plänen sowie von deiner Risikobereitschaft ab, über die du leider nichts schreibst. Steuerliche Erwägungen sind wichtig, sollten aber nicht in jedem Falle den Entscheidungsgrund bilden.

Die risikoloseste Variante ist natürlich, die Eigentumswohnung zu verkaufen und damit das Haus ganz oder zumindest teilweise zu finanzieren. Je geringer die Schulden, desto kleiner das Risiko.

Es ist zu empfehlen, dass ein Steuerberater beide Varianten aufgrund deiner Einkommensverhältnisse ausrechnet und gegenüberstellt, um dir eine Entscheidungshilfe zu verschaffen. Mehr als eine Hilfe sollte es aber wirklich nicht sein.

Kommentar von tonimarschal ,

Risiko besteht ja eigentlich zu keiner Zeit, sie lässt sich ja zu jeder Zeit verkaufen. Mir geht's nur darum ob ich die geringe Rendite  bei Vermietung richtig einschätze

Antwort
von aribaole, 54

Ich tendiere zu 2, einfach weil das Haus fast Kreditlos bleibt. Man weiß nie was morgen ist.

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