Frage von harryhuji4111, 69

Wohnung verkaufen oder behalten?

Servus zusammen,

möchte gerne Euren Rat haben:

  • habe eine Wohnung gekauft vor einigen Jahren in Berlin: Kaufpreis : 220,000€
  • Kaufnebenkosten + Renovierungskosten 60,000€
  • jetzt wird mir 440,000€ geboten
  • da ich die wohnung selbst bewohnt habe, wäre das ein steuerfreier gewinn von 150,000€
  • Restschuld 150,000€
  • Potenzielle Mieteinnahmen: 1000€ kalt, gibt Wertsteigerungspotenzial in Berlin
    • die wohnung ist auf lange sicht zu klein (2-zimmer wohnung). daher ist mein plan auch eine größere wohnung in 2-3 jahren zu holen
    • in 2-3 jahren möchte ich wieder 100,000€ eigenkapital ansparen und damit etwas grösseres holen

Frage, die mich beschäftigt: soll ich sie verkaufen, das geld dann parat haben für eine grössere wohnung oder vermieten? Was ist lukrativer? Wie geht man an so einer Entscheidung ran?

Ich bin nämlich gerade vom Kapitalzugewinn angetan: knapp 150,000€ Gewinn über ein paar Jahre werde ich sicherlich nicht durch die Vermietung einholen, oder wie sieht Ihr das?

Danke Euch

Antwort
von ChristianLE, 21

 

in 2-3 jahren möchte ich wieder 100,000€ eigenkapital ansparen und damit etwas grösseres holen

 

Wer weiß, wie sich bis dahin die Zinsen entwickelt haben.

Warum warten, wenn der Zins aktuell sehr niedrig ist?

Wenn Du die Immobilie für einen Gewinn von 150.000 € verkaufen kannst, wäre das jetzt eine gute Eigenkapitalbasis.

Wie die Wert- und Zinsentwicklung in 3 Jahren aussieht, weiß niemand.

Bedenke allerdings, dass Du einerseits zwar viel Geld für den Verkauf erhältst, momentan allerdings auch ordentlich auf den Tisch legen musst, um etwas neues zu erwerben.

knapp 150,000€ Gewinn über ein paar Jahre werde ich sicherlich nicht durch die Vermietung einholen

Vor allem nicht, wenn der Mieter plötzlich keine Miete mehr zahlt ;-)

 

Kommentar von harryhuji4111 ,

danke christian!

ich warte, weil wie du eben sagtest: preise halt super hoch sind. mit dem geld kriege ich zwar neuere bauten, aber immer die selbe m2 fläche. oder aber ich müsste mich höher verschulden.. darauf hab ich keine lust momentan ;)

Kommentar von Mojoi ,

Aber wenn die Immobilienpreise derzeit so hoch sind, dann ist das ein Indiz, dass die Miete momentan zu niedrig ist.

Kommentar von ChristianLE ,

Dieser Logik kann ich leider nicht folgen. Wie meinst Du das?

Kommentar von harryhuji4111 ,

meinst du mich oder mojoi? 

mir ging es darum zu sagen, dass ich meine 150k gewinnbringend mit 2.5% zwar anlegen kann (schaffe ich momentan), aber mit 150k mehr Eigenkapital jetzt nicht unbedingt eine bessere wohnung kaufen kann, weil überall die preise so angezogen sind. das heisst, ich müsste 2-3 jahre ca zur miete leben, um dann was grössere zu kaufen, und hoffen, dass die preise wieder runter gegangen sind, damit sich das lohnt.

Kommentar von ChristianLE ,

Ich meinte mojoi

unabhängig davon:

Hast Du ernsthaft Hoffnung, dass sich die Immobilienpreise in den nächsten 2-3 Jahren tatsächlich beruhigen?

Ich glaube nicht, dass sich in Berlin da so schnell etwas ändern wird. Ich denke eher, dass die Preise weiter steigen.

Antwort
von Saloucious, 47

Steuern nicht vergessen.

Ansonsten wäre die Frage, ob du nicht jetzt Mieteinnahmen nehmen kannst und in 2 Jahren für 500.000 verkaufen kannst. Berlin könnte noch teurer werden.

Kommentar von harryhuji4111 ,

steuern sind berücksichtigt = steuerfrei, da selbst bewohnt

ja, natürlich kann es noch aufwärts gehen, aber genauso gut wieder runter... daher die frage, wie lange müsste ich warten bis ich mit der wohnung 150,000€ netto gewinn mache aus vermietung inkl wertsteigerung?

Kommentar von Mojoi ,

Ja, nee. Er meinte Steuern aus den Mieteinnahmen. Das ist Einkommen aus V+V.

Antwort
von Mojoi, 29

Irgendwo habe ich mal die Faustformel aufgeschnappt, dass der Kaufpreis einer Immobilie dem 17fachen der Jahreskaltmiete entsprechen sollte.

Sagen wir mal, du steigerst die Mieteinnahmen in den nächsten 17 Jahren auf 1.500,-. Macht eine gemittelte Miete von 1.250,-

Macht Kaltmieteinnahmen von 255.000,-

Also, in erster Überlegung würde ich dann die Immobilie für 440.000,- verkaufen.

Ich muss aber ganz ehrlich sagen. 1.000,- für eine 220k Immobilie in Berlin hört sich wenig an.

Kommentar von harryhuji4111 ,

danke schön für die hilfe!

das ist eine kalt miete :)

Antwort
von TheAllisons, 56

Ich würde sie verkaufen, nur ich denke das Finanzamt wird sich auch ihren Teil holen. Da würde ich mich bei einem Anwalt schlau machen

Kommentar von harryhuji4111 ,

ist geklärt! selbst bewohnt = steuerfrei

Kommentar von TheAllisons ,

das du dich da mal nicht täuscht. Aber ich wünsche es dir

Kommentar von Hefti15 ,

Schau doch einfach im Einkommensteuergesetz nach... So schwierig ist das nicht.

Kommentar von Mojoi ,

So ist es.

Kommentar von harryhuji4111 ,

wie ist es mojoi?

Antwort
von Barolo88, 38

da du die Mieteinnahmen versteuern musst, und nicht umlagefährige Ausgaben hast, brauchst du lange bis du mit Mieteinnahmen ein Gewinn von 150.000 Euro netto hast . Also verkaufen.   wenn du noch jemanden weißt,  ich habe auch eine Wohnung in Berlin zu verkaufen

Kommentar von harryhuji4111 ,

danke barolo88. kannst du mir vorrechnen, wie lange ich ca bräuchte?

Kommentar von Barolo88 ,

kann man nur ausrechnen wenn man dein Umfeld kennt,

- wie hoch ist das Hausgeld/nicht umlegbare Nebenkosten?
- wie hoch ist deine Steuerprogression?
-wohnst du danach selber in Miete oder hast noch weitere Immobilien?

Kommentar von harryhuji4111 ,

-hausgeld: 300€, man sagt ca 16% nicht umlegbar

- durchschnittlicher steuersatz ca 33%

- danach zur miete wohnen

Antwort
von Hefti15, 17

Wie kommst du denn auf 150.000 Euro Gewinn?

Und du willst also in 2-3 Jahren 100.000 Euro ansparen? Mal nachrechnen... 100.000 Euro geteilt durch 36 Monate macht ca. 2.777 Euro pro Monat... Ist klar....

Dann muss man sich ja noch überlegen, dass du ja nach dem Verkauf selber Miete zahlen musst.

Wenn du dir also eine gleichwertige Whg anmietest, dann wären ja auch wieder nach 3 Jahren ca. 36.000 Euro weg (bei 1.000 Euro) Kaltmiete.Das musst du bei deinen "Gewinn" ja wieder abziehen.

Welchen Sinn es machen soll, die Whg zu behalten und zu vermieten, verstehe ich nicht. Mal abgesehen davon, dass du ja dir dann selber eine Whg. anmieten müsstest, hättest du ja später eine Problem mit der Steuerfreiheit beim Verkauf.

Generell wird dir da keiner eine "gute" Antwort geben können. Weil es darauf ankommt, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt. Wenn du jetzt in 3 Jahren den gleichen Kaufpreis bekommst, dann wäre klüger, nicht zu verkaufen, da du dir die 36.000 Euro Miete sparen würdest.

Wie gesagt, dass ist pure Spekulation. Schau dir die Immobilienpreise an. Bei uns in der Gegend, sind die rasant gestiegen. Und wer eine Immobilie hatte und die zu "früh" verkauft hat, hatte zwar ein Gewinn gemacht, hätte aber viel mehr verdienen können.

Also, sagt jeder "Schlaukopf" hättest lieber gewartet. Aber wären die Preise runtergegangen, dann hätten die gleichen "Schlauköpfe" zu denjenigen gesagt, die gewartet haben: "Wärst nicht so gierig gewesen und hättest vorher verkauft".

Wie gesagt, pure Spekulation.

Antwort
von Wuestenamazone, 15

Du weißt nicht wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt. Das kann dir hier auch keiner sagen. Ich würde mich an einen Fachmann wenden und mit dem das durchgehen

Antwort
von kenibora, 18

Das ist alleine Deine Entscheidung. Brauchst Du das Geld oder nicht? Noch steigen die Immobilien- und Mietpreise! Wielange und in welcher Höhe kann Dir niemand vorhersagen... Bleibt unsere Wirtschaft so und wielange auch nicht?

Kommentar von harryhuji4111 ,

ich möchte gerne in 2-3 jahren etwas grösseres kaufen (die wohnung ist auf lange sicht zu klein). ich schaffe es vielleicht 100k anzusparen, aber wenn ich 150k€ noch dazu hätte, könnte ich etwas grösseres mit weniger fremdkapital aufnehmen...

Kommentar von kenibora ,

Niemand, auch Du nicht, weis was in 2-3 Jahren ist!

Antwort
von Niggo96, 22

wenn du eine Immobile kürzer als 10 Jahren besitzt und mit gewinn verkaufst musst du Steuern zaheln

Kommentar von harryhuji4111 ,

Bitte erst informieren, bevor man falsche auskünfte erteilt. wenn man sie ausschliesslich selbst bewohnt, ist das wurscht

Kommentar von Niggo96 ,

du schreibst unten 2-3 Vermieten und dann verkaufen du horst. dann musst du wieder spekulationssteuer zaheln

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