Frage von Quastenflosser, 18

Wohnung als Kapitalanlage, sinkende Überschüsse?

Hi Leute, ich benötige eure Hilfe bei folgendem Problem. Ich bin dabei eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, mit folgenden Angaben:

Wohnung KP 100 TEUR, 60qm, 7EUR/qm Miete also 420EUR pro Monat oder 5.040 EUR pro Jahr,

Mietsteigerung 1%, 40% Steuerlast, AFA 2%, Zins 1,5%, anfängliche Tilgung 2,5% Finanziert als Annuitätendarlehen, somit 4% Annuität, also Kapitaldienst 4.000 EUR, (Zins sinkt mit der Laufzeit und Tilgung steigt um angesparte Zinsen)

Alles ohne mögliche Wertsteigerung der Wohnung!

Die Rechnung sieht nun grob also folgendermaßen aus.

100TEUR, davon 1,5 TEUR Zins und 2,5 TEUR Tilgung = 4TEUR Kapitaldienst

Bei 5.040 EUR Mieteinnahmen, sieht die Steuerlast wie folgt aus:

5.040 EUR Miete

-1.500 EUR = Fremdkapitalzinsen

-2.000 EUR = 2% AFA da nach 1924 gebaut

= 1540 EUR zu versteuerndes Mieteinkommen

davon 40% Steuer macht unterm Strich 616 EUR Steuer.

Verbleiben also von den Mieteinnahmen: 5.040 EUR

Minus 1500 EUR FK Zinsen,

-2500 EUR Tilgung

–616 EUR Steuern

= 424 EUR

Soweit so gut.

Nur wenn ich jetzt die Erträge daraus errechne, fallen diese mit den Jahren kontinuierlich ab, so lange die Mietsteigerung unter 1,3% bleibt.

Denn mit der steigenden Tilgung sinken die Kreditzinsen und die Afa, welche beiden Faktoren steuerlich wirksam sind.

D. H. ich kann in dieser Konstellation die Wohnung erst im 30. Jahr komplett abgezahlt haben, wenn ich die versteuerten Überschüsse mit einrechne.

Wo habe ich den Denkfehler? Danke und bitte keine gutgemeinten Kommentare wie „Suche dringend einen Steuerberater auf!“

VG

Antwort
von marcussummer, 11

Ein Denkfehler scheint mir vor allem darin zu liegen, dass du die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in deiner Rechnung nicht drinnen hast. Die sind nämlich nicht über die Nebenkosten (und damit theoretisch ertragsneutral) umlagefähig, sondern fallen wirtschaftlich dem Eigentümer zur Last. Je nach Zustand der Wohnung kann man da zwischen ein und zwei Euro pro Quadratmeter und Monat kalkulieren, sodass du aufs Jahr gerechnet von deinem Ergebnis nochmal 720 bis 1.440 Euro abziehen musst.

Weiter wäre noch zu bedenken, dass der Kaufpreis normalerweise NICHT dem zu zahlenden Betrag entspricht, sondern durch Notar- und Grundbuchgebühren, eventuelle Maklercourtage und Grunderwerbssteuer beträchtlich aufgestockt wird.

Ob du auf 30 Jahre den Zins von nur 1,5% behältst, weiß ich auch nicht. Meistens läuft die Zinsbindungsfrist schon vorher aus (zehn bis zwanzig Jahre), eine Anschlussfinanzierung kann teurer werden, ohne dass du deshalb die Miete erhöhen kannst.

Stichwort Miete: Ob und wann du Mietsteigerungen durchsetzen kannst, ist ungewiss.

Außerdem gibt es noch das nicht zu unterschätzende Risiko von Mietausfällen (könnte im schlimmsten Fall auch mal ein Messie drin sitzen...) oder Prozesskosten für Streitigkeiten mit den Mietern.

Unterm Strich ist es sehr riskant davon auszugehen, dass sich der Kauf einer Wohnung "von allein" finanziert, zumal in einer so kurzen Zeit.

Kommentar von Quastenflosser ,

Danke für die Antwort.

Die Verwaltungsaufwendungen habe ich nicht bedacht. somit bleibt unterm Strich noch weniger übrig und der einzige Sinn in dieser Konstellation sehe ich darin, dass die Immobilie jährlich mehr als die 1,3% Mietsteigerung in Form von Inflation und allgemeiner Wertsteigerung zulegt, damit sich bei einem möglichen Exit in 20 Jahren das ganze dann positiv auswirkt.

Die anderen Risiken wie Mietausfall, Mietnomade,Leerstand,etc. sind mal aussen vorgelassen.

Hier geht es nur um die reine Grundkalkulation, ob sich das ganze wenigstens ohne diese Risiken trägt.

Danke derweil, sehr hilfreicher Kommentar!

Antwort
von Colombo1999, 3

Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%, Notar- und Gerichtskosten ca. 2%, Maklergebühren zwischen 3,57 und 7,14% je nach Region in Deutschland. Du hast also zwischen im günstigsten Fall 5,5% bis im ungünstigsten ca. 13% Kaufnebenkosten.

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten müssen angesetzt werden und das Mietausfallwagnis (den Preisen nach bist Du nicht in einer booomeden Großstadt, bei der man das Mietausfallwagnis vernachlässigen kann).

Nur so ist die Betrachtung überhaupt realistisch.

Dein Potenzial liegt in der Wertsteigerung und in der Mietsteigerung. Das musst Du ausloten. Mietspiegel ziehen, Erhöhung bis maximal 10% über Mietspiegel ist möglich. Erhöhung maximal 20% (in einigen angespannten Märkten 15%) innerhalb von drei Jahren. - Nb. Bei Neubau bist Du nicht an den Mietspiegel gebunden.

Eine Kapitalanlage 30 Jahre finanzieren ... uff! Idealerweise ist nach 10 Jahren weitest gehend getilgt, dann kannst Du ohne Spekulationssteuer Gewinn bringend verkaufen und neu investieren.

Die ca. 5% Bruttorendite hören sich erst einmal gut an. Aber auch das macht nur Sinn, wenn Eigenkapital vorhanden ist und Du vielleicht auch Sondertilgungen leisten kannst.

Ich würde von einer Kapitalanlage erwarten, dass sie nicht erst nach 30 Jahren für mich arbeitet.

Antwort
von YorkFuessel, 10

Hast Du vor, ein Objekt zu kaufen mit 100 % Fremdkapital?

Allein Grunderwerbsteuer, ggf. Maklercourtage und Notar für Kaufvertrag und Grundbuchamt machen ca 12-13 % aus.

Damit ist das Objekt über den Schornstein hinaus belastet.

Falls diese Finanzierung überhaupt nach den neuen Kreditvergaberichtlinien genehmigt wird, müsstest Du zusätzliche Sicherheiten stellen.

Die meisten Immobilienrenditen nach Steuern und Instandhaltungskosten liegen leider deutlich unter vier Prozent.

Zwar immer noch besser als die heutige Nullrendite, doch allein die Erwerbsnebenkosten wieder reinzukriegen dauert mindestens drei bis vier Jahre.

Meine Empfehlung: lass Dich professionell beraten!

Beste Grüße,

Dipl.-Päd. York Füssel

Wirtschafts- und Vermögensberatung seit 1983

Kommentar von Quastenflosser ,

Hallo Herr Füssel,

Die Nebenkosten habe ich rausgelassen, da ich die bei einer Vollfinanzierung von meiner privaten Kannte zahle. Klar sollte die mit in die Berechnung mit einbezogen werden, aber mir geht es hier um die normale Berechnung.

Quasi, dass wenn ich weniger als 1,3% Mietsteigerung pro Jahr durchgesetzt bekomme, dann schwindet mein Überschuss anstatt dass er ansteigt.

Was wären hier Stellschrauben?

Die Miete ist marktüblich schon im oberen drittel, der Kaufpreis könnte man etwas drücken, aber es stehen genug andere Interessenten in der aktuellen Tiefzinsphase hinten dran.

Somit würde ich fast sagen Finger weg.

Kommentar von YorkFuessel ,

Man könnte noch Wertsteigerungspotential berücksichtigen, doch wissen wir :

Die Hoffnung ist der Tod des Kaufmanns....

Kommentar von Quastenflosser ,

Ja, gleich ihrer Meinung, daher habe ich das herausgelassen und nur die harten Fakten genommen.

Aber woran liegts in dem konkreten Beispiel, dass andere Immobilieninvestoren so erfolgreich sind wie u.a. der Youtube Star Alex Fischer, Jörg Winterlich oder Thomas Knedel und sich so einfache Wertanlagen für den privaten Verbraucher nicht rechnen.

Danke

Kommentar von YorkFuessel ,

Wer professionell Immobilien erwirbt, der hat sich eine Datei mit Vergleichsparametern aufgebaut, die ständig aktualisiert wird. Daher hat er Infos, die er bei Kaufpreisverhandlungen zur Preisreduzierung einsetzt.

Alter Grundsatz: der Gewinn wird beim Einkauf erzielt.

Ihnen wünsche ich alles Gute.

YF

Kommentar von marcussummer ,

Das ist aber ehrlich gesagt schon eine klassische Milchmädchenrechnung wenn du eine Refinanzierung von 100.000 Euro kalkulierst, auf der anderen Seite aber genau weißt, dass du eigentlich nicht nur die 100.000, sondern mit Nebenkosten eher 115.000 Euro gezahlt hast. Nur weil du dafür kein Darlehen aufnehmen musst (und damit keine Finanzierungskosten hast) darfst du die Nebenkosten doch nicht aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung herausnehmen! Das Geld kriegst du beim Weiterverkauf ja auch nicht wieder!

Die Mietsteigerung ist nach aktuellem Stand des Immobilienmarktes sicher nicht unrealistisch, wenn auch in der Kontinuität keine Selbstverständlichkeit. Am ehesten wäre das mit einer Staffelmietvereinbarung zu realisieren, wobei 1,3% p.a. ein relativ geringer Wert ist.

Kommentar von Quastenflosser ,

Hallo marcussummer,

Danke,

die 15TEUR sind mal dahingestellt. Die benötige ich ja auch, aber wenn ich die schon jetzt mit einrechne bin ich noch schlechter dran.

Die Nebenkosten habe ich mit der möglichen Preissteigerung der Immobilien von mehr als 10 Jahren bereits eingepreist.

Es geht mir hier eigentlich nur um den fakt, dass wenn ich weniger als 1,3% Mietsteigerung pro Jahr habe, dass sich meine Überschüsse nach Steuer negativ entwickeln.

Danke dir.

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