Frage von Heike2812, 165

wohne seit 7 Jahren in der Wohnung , laut Mietsvertrag stehen 63² drauf.?

haben erfahren vor kurzen das unsere Wohnung laut m>messung nur 51m² aufweißt. was kann ich tun?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 44

Seit 7 Jahren wohnt ihr in einer Wohnung, die lt. Mietvertrag 63 m² haben soll und nach neuester Messung sind es plötzlich nur 51 m²?

Diesen Unterschied erkennt man "frei Auge". Dazu braucht man weder ein elektronisches Messgerät, noch einen Zollstock oder ein Maßband. Ein paar Schritte in die eine Richtung und ein paar in die andere und die Anzahl Schritte miteinander multiplizieren. Dann hat man ungefähr die m² eines Zimmers. Man erkennt, dann auch, ob das andere Zimmer größer oder kleiner ist und sogar die Fläche einer evtl. vorhandenen Küche oder des Bades kann man auf diese weise relativ leicht schätzen. Das ganze dann aufaddieren und wenn man dann das Gefühl hat, das zu den angegebenen 63 m² was fehlen könnte, misst man mit dem Zollstock nach. Und zwar bevor man einen Mietvertrag unterschreibt.

Für die Bedienung durch Laien ist ein Zollstock wesentlich zuverlässiger, als ein elektronisches Messgerät.

Nun ist es so. Ihr habt damals nicht nachgemesssen, es ist Euch nie etwas komisch vorgekommen und nun habt ihr festgestellt, dass die Wohnfläche rund 20 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben.

Vorgehensweise:

Messt noch einmal alles mit einem Zollstock nach und schreibt jedes einzelne Maß in eine Skizze, die ihr von der Wohnung macht. Vergesst dabei keine Flure, Abstellkammern, Küche und beim Bad unbedingt die Fläche von Dusche oder Badewanne mitmessen.

Nachdem ihr die Maße in die Skizze eingetragen habt, rechnet ihr die Flächen der einzelnen Räume aus und addiert dann die Zahlen. Am Ende steht dann die tatsächliche Fläche Eurer Wohnung. Kommt dabei wieder 51 oder etwas mehr oder weniger raus, schickt ihr die Skizze mit den Maßen und die Liste mit den Flächen der einzelnen Bereiche an Euren Vermieter mit der Bitte, die Miete entsprechend zu reduzieren und auch das zuviel gezahlte der letzten 3 Jahre, sofern es ihn betrifft, zurück zu zahlen.

Was ihr an den alten Vermieter in den letzten 3 Jahren zuviel bezahlt habt, könnt ihr ebenfalls zurück fordern, auch wenn ihm das Haus jetzt nicht mehr gehört.

Wartet dann ab was passiert. Ggf. müßt ihr dann Eure Rückforderung durch Einschaltung eines Rechtsanwalts geltend machen.

Wenn alle Wohnungen die gleiche (falsche) Fläche haben, hat das keine Auswirkung auf die Verteilung bei den Nebenkostenabrechnungen, die es nicht gibt. Wenn in Eurem Mietvertrag steht, dass ihr eine Nebenkostenvorauszahlung leistet und nicht eine Pauschale, dann könnt ihr auf jeden Fall beim neuen und beim alten Vermieter die entsprechenden Abrechnungen einfordern. Auch hierfür am besten einen Rechtsanwalt einschalten. Beim neuen Vermieter könntet ihr die künftigen Vorauszahlungen einbehalten und vom alten alle Vorauszahlungen des noch nicht verjährten Zeitraums wahrscheinlich zurück verlangen.

Also, ran an den Braten!

Kommentar von KaeteK ,

Hallo, wird der Balkon, Loggia und Terrasse nicht auch zum Teil mit dazu gerechnet? lg

Kommentar von bwhoch2 ,

An anderer Stelle steht

 wir haben keinen Balkon , keine Terasse, nur eine einfache 2 raum Wohnung

Damit scheidet das eigentlich aus.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 27

Wenn alle Wohnungenn im Haus mit 63m² Wohnnutzfläche ausgewiesen sind und nun alle Wohnungen vermutlich nur 51m² WNFl. ausweisen, dann stimmt eine wesentliche Angabe im Kaufvertrag Vermieter alt an Vermieter neu nicht.

Der neue Eigentümer müsste ein vehementes Interesse an einer Kaufpreiskorrektur haben. Immerhin hat er auch die Mietverträge beim Hauskauf übernommen. 

Wenn der Nettomietpreis auf die m² der Wohnungen bezogen werden kann, dann sind Überzahlungen vom neuen Vermieter und vom alten Vermieter zu erstatten. Wer wann welche Summe zu erstatten hat, hängt vom Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs des Hauses ab. Zu erstatten wären Überzahlungen ab dem 01.01.2013.

Nicht so eindeutig sind deine Angaben zur Zahlung der Betriebskosten. Richtig hat der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser als Vorauszahlung deklariert aber wohl nicht nach einem zwölfmonatigen Modus abgerechnet. Vermutlich kannst du die Abrechnungen immer noch anfordern. Dabei sind dir Überzahlungen ab 01.01.14 abhängig vom Zeitpunkt der Übergabe der Abrechnung für Heizung und WW zu erstatten.

In deinem Mietvertrag müssten weitere Betriebskosten aufgelistet sein und der Abrechnungszeitraum sowie Schlüssel. Sollten im MV keine Angaben zu finden sein, liegt eine Teilinklusivmiete vor, die keine weitere Abrechung verlangt. 

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 10

Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist eine zugesichete Eigenschaft. Wenn du jetzt bzw. kürzlich feststelltest, dass die tatsächliche WF mehr als 10% davon abweicht, hast du Anspruch auf Erstattung der überzahlten Nettomiete und der nach Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten. Das von Beginn des Mieverhältnisses an. Die Geltendmachung dieses Anspruches unterliegt der dreijährigen Verjährungfrist. Wenn also in 15 festgestellt,  wäre dieser ab 1. Januar 2019 verjährt. Deine Forderunbg gegenüber dem jetzigen Vermieter geltend machen, da er den Mietvertrag übernommen hat (Kauf bricht nicht Miete).

Bezügl. Der Abrechnung Betriebskosten folgt ein Nachtrag separat.


Kommentar von albatros ,

Bezügl. Der Abrechnung Betriebskosten folgt ein Nachtrag separat.

Hallo Heike, hier nun das Versprochene: Zunächst ist wichtig aufzuklären, was da mietvertraglich vereinbart ist. Monatliche Vorauszahlungen oder eine Pauschale. Sind tatsächlich Vorauszahlungen vereinbart, so muss der V. über diese jeweils für 12 Monate abrechnen und das bnnen 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Das nennt man Abrechnungsfrist. Wenn diese nicht eingehalten wird, bräuchte der Mieter keine Nachzahlung leisten (wegen Verfristung).

Bei einer Pauschale gibt es in der Regel keine Abrechnung.

Sind Vorauszahlungen vereinbart und der V. rechnet nicht ab, darfst du nach Ankündigung (Abmahnung mit Fristsetzung) bis auf Weiteres die Vorauszahlungen zurückbehalten bis abgerechnet wurde. Danach ist der Zurückbehalt nachzuzahlen. Dein Anspruch auf Abrechnung unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist.

Antwort
von herja, 55

Hi,

bist du denn auch in der Lage, eine Wohnung richtig auszumessen?

In der Wohnflächenverordnung ist zum Beispiel festgelegt, dass die
Flächen von Balkonen und Terrassen in der Regel zu einem Viertel als
Wohnfläche angerechnet werden können, außer sie sind besonders windstill
und gut nutzbar. Dann gehen sie mit der Hälfte der Fläche in die
Berechnung ein. Für Dachschrägen gilt: Die Flächen, die einen Meter oder
weniger hoch sind, gelten gar nicht als Wohnfläche. Ab dieser Stelle
zählen sie zur Hälfte, bei einer Höhe von zwei Metern oder mehr ganz zur
Wohnfläche. In der Wohnung zählen alle Räume, also auch Flure,
Abstellkammern und Toiletten zur Wohnfläche. Nicht zur Wohnfläche zählen
Garagen, Kellerräume oder nicht ausgebaute Dachböden. Ein Wintergarten
zählt dann voll zur Wohnfläche, wenn er beheizbar und somit auch im
Winter als Wohnraum nutzbar ist. Unbeheizte Wintergärten zählen dagegen
nur zur Hälfte zur Wohnfläche.

Kommentar von Heike2812 ,

ich wohne einfach Erdgeschoß und wir haben mit einen elektronischen Meßgerät geprüt und haben in der 2 Raum Wohnung tatsächlich nur 51 m² wir haben das zu zweit gemessen

Antwort
von aribaole, 39

Hmmmm, hast du Balkon/Veranda/Dachterrasse? Miss die mal, und die hälfte rechnest du zur Wohnung dazu.

Antwort
von Gutfrager156, 74

Mal ab vom ganzen rechtlichen, was dahinter steckt:

Du wohnst seit sieben Jahren in der Wohnung. Du hast sie Dir angeschaut und sie hat Dir gefallen. Also bist Du eingezogen und hast dort gewohnt. In der ganzen Zeit fandst Du die Wohnung ok, sonst wärst Du ja wohl schon wieder ausgezogen.

Warum sollte sich auf einmal etwas daran ändern, nur, weil irgendwo die Zahl auf dem Papier anders ist?

Kommentar von Heike2812 ,

ändern tut sich das wir betrogen wurden sind stillschweigen hat der Vermieter Geld einkassiert die ihm nicht zustehen und zweitens bekomme ich obendrein keine nebenkostenabrechnung was mich immer geärgert hat weil wir nicht wissen und Nachvoll ziehen können, wass wir verbraucht haben ich kann jetzt erst darüber schreiben oder sprech leide unter Depresion.

Kommentar von Gutfrager156 ,

Ich kenn natürlich nicht das ganze drumherum und Vermieter können echt anstrengend sein.

Wenn Du mal davon ausgehst, dass der Vermieter das auch nicht anders wusste, hättest Du die Wohnung damals zum selben Preis genommen, wenn die jetzt ermittelte Größe im Vertrag gestanden hätte? Sie hat Dir so wie angeschaut gefallen.

Deswegen würde ich nicht gleich von Betrug sprechen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 78

Wie und von wem erfahren?

Habt Ihr mal selbst nachgemessen?

Kommentar von Heike2812 ,

ja  haben wir

Kommentar von Heike2812 ,

na unser Nachbar ist ausgezogen und hat uns mitgeteilt, das wir unsere Wohnung messen sollten, er gab uns ein elektronisches Meßgerät und haben dann gemessen, das problem betrifft allen mieter die in diesen haus wohnen die haben alle konstant 63m² obwohl es nicht stimmt

Kommentar von Heike2812 ,

und übrigens seit dem wir dort wohnen bekommen wir keine Nebenkostenabrechnung.

Kommentar von anitari ,

Habt Ihr wirkliche alle Räume hinter der Wohnungstür ausgemessen? Gehört ein Balkon oder eine Terrasse zur Wohnung?

Was genau ist vertraglich zu Nebenkosten vereinbart?

Kommentar von Heike2812 ,

ja haben wir , wir haben keinen Balkon , keine Terasse, nur eine einfache 2 raum Wohnung

Kommentar von anitari ,

2 raum Wohnung

2 Zimmer + Küche, Bad und Flur. Vielleicht auch eine Abstellkammer innerhalb der Wohnung. Das alles zählt dazu.

Kommentar von Heike2812 ,

schau mal nach

Kommentar von Heike2812 ,

einmal Heizungskosten 50,00€ und 70,00 Warmwasser insgesamt an Nebenkosten 120,00€ und Miete für die Räume 249,00€ ich hoffe damit können sie was anfangen Danke

Kommentar von anitari ,

Nicht wirklich. Steht da "monatliche Vorauszahlungen" oder "Pauschale"?

Kommentar von Heike2812 ,

also wir haben 1 küche 1Bad Stube Schlafzimmer kein Abstellraum in der Wohnung es steht da monatliche Vorrauszahlung

Kommentar von anitari ,

es steht da monatliche Vorrauszahlung

Dann ist der Vermieter per Gesetz verpflichtet 1 x jährlich darüber abzurechnen.

Fordert ihn nachweisbar per Einwurfeinschreiben auf die Abrechnungen für die Jahre 2012, 13 und 14 zu erstellen. Kommt er dem binnen einer gesetzten Frist nicht nach, könnt Ihr die Vorauszahlungen zurückbehalten bis die Abrechnungen zugegangen sind. Dann müßt Ihr sie aber nachzahlen.

Kommentar von Heike2812 ,

was ist aber mit dem zu viel bezahlten geld können wir das auch zurück fordern

Kommentar von Heike2812 ,

den Vermieter müßte ich suchen wie schon erwähnt hat er das haus verkauft an ein anderen und der meldet sich auch nicht über diese sache

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 32

Bevor ich ausführlich antworte, teile bitte mit,wann der Eigentümerwechsel stattgefunden hat und wann genau du die Wohnung bezogen hast. Hast du womöglich beim Vermieterwechsel einen neuen Mietvertrag unterschrieben?

Also, bis später.

MfG. v. albatros

Kommentar von Heike2812 ,

nein wir haben noch den gleichen Vertrag

Antwort
von AnReRa, 85

Handelt es sich um eine Dachwohnung ?
Wer hat nachgemessen ?

Fordere den Vermieter zunächst zu  einer Stellungnahme auf. Notfalls mit anteiliger Reduzierung der Miete.

Kommentar von Heike2812 ,

Den Vermieter gibt es nicht mehr hat das Haus verkauft und habe schon versucht mit dem neuen Vermieter zu kontaktiern per mail und bis heute keine Antwort

Kommentar von AnReRa ,

Dann ein Schreiben (am besten mit Einschreiben oder Übergabe unter Zeugen) mit dem Inhalt, dass die Wohnfläche entgegen dem Mietvertrag nur 51 qm beträgt und ab dem nächsten Ersten die Miete nur anteilig (also 51/63 ) überwiesen wird. Soferen die Nebenkosten auch über die Fläche abgerechnete werden, gilt hier das gleiche ...

Mal sehen was kommt. Die zuviel gezahlte Miete bekommst Du sicher nicht zurück ...

Kommentar von Heike2812 ,

Danke

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