Frage von FrauFriedlinde, 77

Wieviel ist mit den aktuellen MegaZinsen eine Immobilie wert, die 650€ Miete kostet?

Ich habe ein altes, hässliches Haus, welches ich immer für 650€ vermietete. Dafür ist es " der Renner" und immer, wenn einer kündigt, habe ich zahlreiche neue Bewerber. Die jetzigen Mieter haben sich in dieses Haus total verliebt und auch toll hergerichtet. Sie sagten zu mir: naja... Für die Höhe der Miete könnten wir es auch kaufen. Würden sie es denn verkaufen? " ich würde es schon verkaufen, kann aber nirgendwo den Wert ermitteln. Was währe also ein Haus den Leuten wert, bzw. wie hoch muss der Kaufpreis sein, damit die weiterhin 650€ zahlen ( auf zB 35 Jahre). Man muss dazu sagen , der Markt bei uns ist extrem leer gefegt. Es gibt quasi nichts zu kaufen. Diese Haus würden bestimmt auch andere nehmen, wenn ich es anbieten würde.

Antwort
von KnusperPudding, 18

Also so pauschal anhand der Miete kann man das nicht sagen. Es spielen viele Faktoren eine Rolle.

welches ich immer für 650€ vermietete

Hier z.B. klingt es für mich so, dass du nie die Miete erhöht hast. Weshalb es auch vermutlich so begehrt ist, vielleicht könntest du sogar viel mehr Miete verlangen?

Entscheidend sind eigentlich hauptsächlich folgende Faktoren:

  • Lage
  • Verkehrsanbindung
  • Parkmöglichkeiten
  • Infrastruktur
  • Ruhige Lage
  • Zustand des Hauses (Renovierungs-/Sanierungsbedürftig?)
  • Störfaktoren wie Lärm durch Bahngleise
  • Mit Grund oder Erbpacht
  • Anzahl Zimmer
  • m² Wohnfläche und Nutzfläche
  • Ausstattung: Garten/Terasse/etc.
  • Energie-Pass
  • Modernisierungs-Maßnahmen.
  • Die Nachfrage
  • Aktuelle Zinsen

Um das Haus möglicherweise zu verkaufen solltest du folgendes Beachten: 

Rein theoretisch kannst du einen Makler beauftragen. (Den zahlt der Käufer) - In dessen Rahmen wird auch ein Gutachten angefertigt, in dem exakt der genaue Preis ermittelt wird. - Natürlich Verkäufer-orientiert.

Makler arbeiten in diesem Bereich sehr genau und versuchen für dich den besten Preis raus zu schlagen. 

Eine andere Möglichkeit wäre es jedoch, da du eventuell ja bereits selbst Interessen hast, dass du selbst ein Gutachten in Auftrag gibst, das dürfte dich so um die 1.000,00 - 1.500,00€ kosten. - Kannst den Kaufpreis dann etwas höher Ansetzen, da der potentielle Käufer dann keine Maklerprovision zahlen muss. (Relevant wenn der Käufer weniger Eigenkapital hat, so bekommt er leichter eine Finanzierung bei der Bank, da die Erwerbs-Nebenkosten dadurch geringer ausfallen).

[...]damit die weiterhin 650€ zahlen ( auf zB 35 Jahre)

Wenn du eine Immobilie verkaufst, zahlt zwar der Erwerber regelmäßig seinen Darlehen an die Bank zurück, du bekommst jedoch von der Bank auf einen schlag deinen Kaufpreis, auf den Ihr euch geeinigt habt.

Einen Immobilienverkauf macht man wenn es zu einer Einigung kommt sowieso mit einem Kaufvertrag beim Notar.

Antwort
von Pondus, 3

Es gibt schon eine "Faustformel", wie der Wert eines vermieteten Hauses berechnet werden kann.

Eine Kaltmiete voin 650 Euro monatlich entspricht einer Jahresmiete von 7.800 Euro.

Ein Kapitalanleger würde für das Haus - abhängig vom Standort das 12- bis 15-fache der Jahresmiete bezahlen. Da Du selber schreibst, dass das Haus in einem nicht so guten Zustand ist, rechne mit dem 12-fachen. Dies errechnet einen Kaufpreis von 93.600 Euro. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen würden Deine jetzigen Mieter mit einer monatlichen Rate von ca. 350 Euro rechnen.

Das sieht doch für beide Parteien gut aus.

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Für 93 tsd bekommt man hier eine zwei Zimmerwohnung und kein Haus mit Garten.

Antwort
von archibaldesel, 31

Der Ertragswert beträgt bei einer 3% Mietrendite ca. 250.000 EUR.

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Das hätte ich auch geschätzt. Meinst du, wenn ich 220 tsd verlange ( muss ja auch noch was renoviert werden) beißen die Leute an?

Kommentar von archibaldesel ,

In der aktuellen Situation und der großen Nachfrage nach Mietobjekten könnte ich es mir durchaus vorstellen.

Kommentar von railan ,

Und wie kommt man auf 3%?

Kommentar von archibaldesel ,

Das ist das, was Käufer als Rendite zurzeit in etwa fordern. Risikolosen Zins gibt es nicht, bei Aktien gibt es bei deutlich höherem Risiko etwa 6%, Die Immobilie als Investitionsobjekt liegt etwa in der Mitte.

Kommentar von railan ,

Das kann man annehmen. Allerdings wären meine Immobilien hier dann ca. 50% mehr wert, als sie es in der Realität sind.

Kommentar von archibaldesel ,

Der Ertragswert ist eine Bewertungsmethode. Es gibt weitere und andere. Hier wurde ja schon mehrfach auch auf Dinge wie Lage, Zustand usw. hingewiesen. Das wäre dann der Verkehrswert. Danach war aber bei den Angaben hier kein Wert ermittelbar. Auch der Ertragswert ist nicht fix. In Hamburg ist ein Vermieter aufgrund der Wertbeständigkeit auch mit einem Ertrag von 2% zufrieden, in Frankfurt/Oder will er vielleicht weg. Des höheren Risikos eher 5%. Damit ist die Immobilie in Hamburg schon mehr als doppelt so viel wert, als die in Frankfurt/Oder. So ganz simpel ist die Bewertung nicht.

Antwort
von Apfel2016, 40

du bekommst den Kaufpreis dann in einer Summe, ich würde mehreren Marklern das Haus zeigen...die kennen sich mit so etwas aus

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Wieviel Kredit bekommt man für 650€?

Kommentar von Apfel2016 ,

Wieso für 650€? Die Leute werden doch mehr verdienen als das

Kommentar von railan ,

Die Fragestellung ist irgendwie diffus. Vermutlich will man wissen, wie hoch das Darlehen (und damit der Verkaufspreis) sein kann, damit es mit 650€ pro Monat abgezahlt werden kann.

Da keiner weiß, wie die zinsbestimmenden Faktoren (Bonität der Käufer, Eigenkapital, Tilgung) sind und zu welchen Zinssatz welche Bank da mitmacht ist die Frage einfach so nicht zu beantworten.

Antwort
von sternstefan, 20

Bei 200.000 Euro Darlehensbetrag kommt man etwa auf eine monatliche Rate von Zins und Tilgung von 650 Euro. Da die Banken für einen niedrigen Zins aber Eigenkapital erwarten, kann man da noch etwa 50.000 Euro draufpacken.

Also Kaufpreis von 250.000 Euro, 50.000 Euro Eigenkapital. Der Restbetrag lässt sich wahrscheinlich mit 650 Euro im Monat tilgen. Ob dein Haus das auch wert ist, das ist eine ganz andere Frage (Lage, baulicher Zustand).

Antwort
von ronnyarmin, 33

Kein Mensch kennt das Haus, dessen Zustand und die Lage. Wie soll man da einen Wert ermitteln?

Kommentar von archibaldesel ,

Auf Basis der Mieteinahmen i. H. v. 7.800 EUR pro Jahr.

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Eben

Kommentar von ronnyarmin ,

Die Miete sagt nichts über den Wert eines Gebäudes aus. Zumal diese laut Fragestellung von der Ortsüblichen erheblich nach unten abzuweichen scheint.

Antwort
von Mignon3, 30

Den Wert einer Immobilie kannst du nicht anhand der Miete bestimmen. Es kommt auf die Lage der Immobilie an, deren Zustand, Ausstattung, Alter, Größe des Gebäudes und des Grundstückes, Verkehrsanbindung an öffentliche Verkehrsmittel usw.

Du kannst mal bei www.immobilienscout.de im Internet nachschauen, welchen Wert vergleichbare Immobilien in deiner Gegend haben. Dann hast du eine ungefähre Idee.

Du kannst auch beim Gutachterausschuß für Grundstücke in deiner Gemeinde nachfragen.

FrauStressfrei ist zurück! Vorhin wolltest du noch selbst einen Neubau mit 3 Zimmern erstellen. :-)

Antwort
von railan, 11

Der Gutachterausschuss der Gemeinde kann das schätzen. Kostet 500-1000 Euro und alle sind auf der realiv sicheren Seite.

Kommentar von railan ,

*relativ

Antwort
von Farridio, 32

Was währe also ein Haus den Leuten wert, bzw. wie hoch muss der
Kaufpreis sein, damit die weiterhin 650€ zahlen ( auf zB 35 Jahre).

?? wer kauft, zahlt keine miete... was meinst du mit diesem satz?

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Die Rate die sie stattdessen zahlen darf/ soll auch 650€ betragen

Kommentar von Farridio ,

das hängt dann von zins und tilgung und etwaigem eigenkapital ab. angaben, die wir nicht kennen....

Antwort
von Smexah, 32

100.000€ ca in Berlin

Kommentar von FrauFriedlinde ,

Sicher ? Ich hätte eigentlich nahezu das doppelte geschätzt.

Kommentar von Smexah ,

Ich habe gerade letztes Jahr eine Wohnung für 90T€ gekauft, Saniert und jetzt für um die 650€ vermietet.

Aber is kein Haus.. stimmt schon

Kommentar von Farridio ,

total unseriös, deine angabe.... worauf fusst die denn?

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