Frage von Krissed, 29

Wielange darf der Vermieter die Kaution behalten wenn es kurz nach Vertragsende zu einem Verkauf der Wohnung kommt?

Guten Tag,

da wir derzeit probleme haben mit unserem Vermieter, da er die Kaution gerne bis zum Erhalt der Nebenkostenabrechnung 2016(kommt lt.hausverwaltung frühestens 1.6.2017) behalten möchte. Darf der Mieter die Kaution solange behalten? Er schuldet uns auch noch 500€ von den zuviel bezahlten Nebenkosten 2015, also kann der Vermieter nicht davon ausgehen dass es zu einer Nachzahlung kommen wird. Die andere Problematik ist, dass unser Mietvertrag mit 15.09.2016 abläuft und die Wohnung am 30.09.2016 einen neuen Eigentümer bekommt. Ist es dann überhaupt noch rechtens, dass der Mieter die Kaution einbehält, wenn er in absehbarer Zeit nicht mehr der Eigentümer der vermietenden Wohnung ist?

Antwort
von Hugito, 14

"Vermieter" ist der neue Eigentümer, spätestens zum Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers als Eigentümers ins Grundbuch (ggf. schon früher, wenn im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass der Besitz, Nutzen und Lasten schon früher auf den Erwerber übergehen (das ist so üblich)).Denn der Erwerber tritt kraft Gesetz in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Das heißt, der alte Vermieter muss die Kaution zu diesem Zeitpunkt an den neuen Vermieter herausgeben. Als Mieter kann man dann vom neuen Vermieter die Abwicklung des Mietvertrages, bzw. Rückzahlung der Kaution verlangen (egal, ob der alte Vermieter dem neuen die Kaution übertragen hat!). Der neue Vermieter müßte ggf. auch alte Kautionen aus früheren Jahren zurückzahlen, soweit die noch offen sein sollten in dem Zeitpunkt, in dem er in die Vermieterposition eingetreten ist.

Die Kaution kann so lange einbehalten werden, bis Gegenansprüche des Vermieters nicht mehr zu erwarten sind. Die Nebenkostenabrechnung muss zeitnah erfolgen. Für die Mietzeit für das Jahr 2015 also bis ca. Mitte 2016, er muss den Rest also jetzt zurückzahlen. Für das Jahr 2016 muss die Kaution bis spätestes Mitte 2017 zurückgezahlt werden.   

Kommentar von Krissed ,

Das heißt das die Kaution ab dem 30.09 wo es zum eigentümerwechsel kommt(obwohl wir bereits am 15.09 ausgezogen sind) auch an den neuen eigentümer gereicht werden muss oder? Das heißt das derjetzige eigentümer nicht die Kaution behalten darf? Lt. BGH,Az:VIII ZR 71/05 "... darf der Vermieter aber nicht die volle Kaution zurückhalten, sondern nurnden Teil, der vorraussichtlich nötig ist, um die zusätzlichen Kosten zu decken." . Dann müsste ja nach einer erfolgreichen wohnungsübergabe ein teil der kaution zurückgegeben werden oder? Da BGH 18.01.2006, VIII ZR71/05 besagt " sollte keine Nachzahlung zu erwarten sein, weil der Mieter z.b.bereits im Rahmen der vorangegangen Abrechnung ein Guthaben ausgewiesen wurde, kann insoweit kein Einbehalt der Kaution erfolgen." Da wir noch ein offenes guthaben von 500€ von 2015 haben, würde der Fall eintreten. Das offene Guthaben von 2015 müsste auch sofort ausbezahlt werden lt. BGH,NZM 2005,342 "Weist die Nebenkostenabrechnung ein Erstattungsguthaben zu Gunsten des Mieters aus, muss der Vermieter das Guthaben regelmäßig umgehend an den Mieter erstatten." Oder? Das heißt der mieter darf dieses guthaben nicht einbehalten ?

Lg

Kommentar von Hugito ,

Ja die Kaution muss nach dem 30.09. an den neuen übergeben werden (das ist für den Mieter aber egal, denn der Mieter kann danach vom neuen Eigentümer die Rückzahlung verlangen, egal ob der neue die Kaution bekommen hat oder nicht)

Die Nebenkosten von 2015 muss er jetzt zügig abrechnen und den Restbetrag unverzüglich an den Mieter zurückgeben.

Der Vermieter /neue Vermieter wird wohl die Kaution bis 2017 einbehalten können. Es sei denn dass klar ist, dass auch für die nebenkosten 2016 bereits zu viel an den Vermieter bezahlt wurde. Vielleicht können Sie den neuen Vermieter überzeugen, dass für 2016 nichts mehr nachzuzahlen ist, dann gibt er die Kaution schon früher frei.

Kommentar von Krissed ,

der neue Eigentümer ist verpflichtet mir die kaution zurückzubezahlen obwohl mein Mietvertrag noch beim alten Eigentümer ausläuft?

Mietvertragsendr ist 15.09.2016

Dem derzeitigen Eigentümer gehört die wohnung lt.immobilienmakler noch bis zum 30.09.2016 und dann wird Sie dem neuen eientümer überschrieben.

Kommentar von Hugito ,

ja.

Man muss sich das so vorstellen: Der neue tritt vollständig an die Stelle des alten. Mit allen Rechten und Pflichten.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten