Frage von alimberger, 127

Wie soll Grundsteuer verteilt werden, wenn Parkplätze am Haus an Gewerbliche Mieter vermietet sind?

Wir wohnen in einem Haus mit 3 Mietwohnungen, einer Zahnarztpraxis, und einem Laden, in dem zur Zeit ein Wettbüro/Versammlungsraum untergebracht ist. Das Grundstück wurde vor 3 Jahren für Parklätze zerstückelt und an gewerbliche Mieter vermietet - ca.10 Parkplätze. Wir haben eine Garage gemietet. Wie sollte die Grundsteuer gerechterweise verteilt werden? Es scheint uns nicht richtig, si nach qm Wohnung zu verteilen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 70

Die Grundsteuer hat mit dem Grundstück, sprich der Fläche um das Haus herum, wenig bis gar nichts zu tun, hauptsächlich mit der Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes. Auch Nebenräume/-gebäude wie z. B. Garagen, Keller oder Dachboden spielen keine Rolle.

Es scheint uns nicht richtig, si nach qm Wohnung zu verteilen.

Ist aber per Gesetz zulässig.

Kommentar von alimberger ,

Das entspricht nicht dem, was wir über die Grundsteuer gelesen haben - betrifft Grundstück und Gebäude. Wir sind durch diese Parkplätze gegenüber früher eingeschränkt, auch durch den Verkehr. Speziell bei dem Wettbüro. Warum sollten wir uns auch noch noch an der Steuer für die Parkplätze, für die der Vermieter Miete bekommt, beteiligen. Außerdem ist die Grundsteuer womöglich durch das Gewerbe höher. Aber es gelingt uns nicht, an die entsprechenden Unterlagen zu gelangen, um das zu überprüfen. 

Kommentar von larry2010 ,

die grundsteuer ist nicht durch das gewerbe höher. es gibt die grundsteuer a für agraisch genutzte grundstücke und grundsteuer b für bebaubare bzw. bebaute grundstücke und gebäude.

ob auf dem grundstück dann ein wohnhaus steht oder ein wohn und geschäfthaus oder was auch immer, ist egal.

allenfalls kann man versuchen, die miete zu mindern, wenn das wettbüro die wohnqualität beeinträchtigt.

ich geh aber davon aus, das das ladenlokal und die praxis bei eurem einzug schon da waren und man dadurch nichts dagegen machen kann. dazu gehören auch eben, das die parkplätze von der kundschaft genutzt wird.

man kann nciht einziehen und sich danach deswegen beschweren.

Kommentar von FordPrefect ,

die grundsteuer ist nicht durch das gewerbe höher.

Doch, das ist sie in der Tat (jedenfalls in so gut wie allen Städten und Gemeinden).

es gibt die grundsteuer a für agraisch genutzte grundstücke und grundsteuer b für bebaubare bzw. bebaute grundstücke und gebäude.

Ack. Allerdings ist die Faktorberechnung bei der GrSt B sehr wohl von Art und Umfang der Nutzung abhängig. Wie sehr, entscheidet die Kommune in ihrer individuellen Satzung. Genau deswegen ist auch der Vorwegabzug in solchen Fällen als VM Pflicht. Siehe u.a.

http://www.grundsteuerberechnen.de/

Anzumerken ist zudem, dass die NK für die Wohnraummieten und die gewerblichen Mieten ohnehin getrennt aufzustellen und zu berechnen sind.

Kommentar von alimberger ,

Als wir eingezogen sind, war dort ein kleines Lebensmittelgeschäft. Kunden aus der Umgebung meistens zu Fuß gekommen, Samstagsnachm. und sonntags zu. Jetzt ist jeden Tag bis spät abends Verkehr, im Sommer und bei Übertragung von Fußballspielen oft fast bis Mitternacht. Miete zu mindern scheint uns in derzeitiger Wohnungsnot nicht klug, im Gegenteil - nach unseren Abrechnungsbeanstandungen haben wir Mieterhöhung bekommen.

Antwort
von FordPrefect, 53

Um die exakte Höhe des auf die gewerblichen Flächen entfallenden Grundsteueranteils zu erhalten, ist ein Einblick in den Einheitswertbescheid für das betreffende Objekt erforderlich. Dies müsste sich der Mieter ggfs. gerichtlich erklagen, sofern der Eigentümer selbigen nicht freiwillig bereitstellt. Hier wird dann allerdings ohne Anwalt wenig zu erreichen sein.

Bei einer Mischnutzung in der beschriebenen Art ist der VM verpflichtet, den sog. Vorwegabzug vorzunehmen, sodass auf die privaten Mietparteien nur diejenigen BK entfallen, die auch tatsächlich dort zu verorten sind. Sofern es allerdings ausschließlich um die Grundsteueranteile geht, ist der zu erwartende Minderanteil vermutlich sehr klein. Interessanter sind da schon Positionen wie Versicherungen etc., siehe dazu auch den sehr umfassenden Beitrag hier:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Betriebskosten-bei-Mischnutzung,-Grundsteuer-bes...

Kommentar von alimberger ,

Das denken wir auch - vom Vermieter haben wir aber nur Belege bekommen, die über die bezahlte Summe Auskunft geben, nicht aber was alles im Einzelnen versichert ist. Mit Anwalt möchte man den Vermieter nicht verärgern, ohne ist es ein sich ziehender Kampf, das Nerven und Zeit kostet.

Kommentar von FordPrefect ,

Da der Mieter einen Anspruch hat darauf, die NK-Abrechnung zu prüfen, muss der VM hier auch die Voraussetzungen durch entsprechende Einsichtmöglichkeit schaffen. Ansonsten würde ich raten, Mitglied im MV zu werden und deren Experten die Angelegenheit regeln zu lassen.

Antwort
von DerHans, 54

Die Wohnungen und gewerblichen Vermietungen müssen ohnehin getrennt berechnet werden.

Antwort
von teutonix1, 66

Und was hält euch davon ab, sie nach qm Parkplatzfläche zu berechnen?

Kommentar von KnusperPudding ,

Der Fragesteller wird vermutlich Mieter sein. Auf die Betriebskosten wird die Grundsteuer umgelegt. Die vom Haus und die der Parkplätze. 

Nachdem die Parkplätze allerdings nur einigen speziellen Mietern vorenthalten bleibt, sprich: Den Gewerblichen.

Deshalb hat der Fragesteller nun die Befürchtung durch einen falschen Verteilerschlüssel anteilig die Grundsteuer der nicht-nutzbaren Stellplätze mitzahlen zu müssen.

Kommentar von alimberger ,

Danke, wenigstens einer hat mich verstanden ;-)

Kommentar von KnusperPudding ,

Leider kann ich Antwort-Technisch nicht selbst etwas dazu beitragen, da mir schlichtweg das Wissen fehlt.

Ich weiß, dass die Grundsteuer einmal im Jahr gezahlt werden muss für die im Objekte im Grundbuch. 

Ebenso ist mir bekannt, dass diese Kosten eben zu 100% an die Mieter weiter berechnet werden dürfen. 

Zwecks Verteilerschlüssel bei mehreren Mietparteien: Kann ich leider nichts zu sagen, ich war damit noch nie konfrontiert.

Es wäre vielleicht gut wenn noch etwas zu dem Thema bekannt wäre: Wie sehen diese Stellplätze denn aus? Sind die einfach an der öffentlichen Straße? Ist das ein richtiger Garagen-Stellplatz, etc.

Zwar kann ich mit der Info nicht mehr bewirken, aber eventuell die Experten hier.

Kommentar von FordPrefect ,

Ich weiß, dass die Grundsteuer einmal im Jahr gezahlt werden muss für die im Objekte im Grundbuch.

Richtig. Allerdings ist der Grundsteuersatz für gewerblich genutzte Grundstücke i.d.R. höher als der für private Mietzwecke genutzte. Genau deswegen ist die Frage durchaus relevant.

Ebenso ist mir bekannt, dass diese Kosten eben zu 100% an die Mieter weiter berechnet werden dürfen.

Korrekt. Allerdings eben nur diejenigen Anteile, die auf die zu Wohnraummietzwecke genutzten Flächen entfallen. Das Problem ist hier, dass die örtlichen Steuerämter aber den Jahresbescheid immer nur in einer Gesamtsumme beziffern. Insofern ist es Aufgabe des VM, entsprechend des Einheitswertbescheides aufzuschlüsseln.

Zwecks Verteilerschlüssel bei mehreren Mietparteien: Kann ich leider nichts zu sagen, ich war damit noch nie konfrontiert.

Unter den Wohnraummietern ist die Umrechnung der auf *diese* Flächen entfallenden Kosten nach m² zulässig und üblich.

Antwort
von larry2010, 61

gerecht wird die aufteilung nie werden. es wird immer jemand geben, der sich benachteiligt fühlt.

mit den angaben kann es weder beurteilen, noch sagen, wie man die grundsteuer am besten aufteilt.

zudem wäre die frage, ob die garage seperat gemietet wurde oder zur wohnung dazugehört

Kommentar von alimberger ,

Die Garage zahlen wir extra. Die gemischte Nutzung von Gewerbe und Mietwohnungen wird auch sonst  nicht vom Vermieter in den Betriebskosten berücksichtigt. Im Internet finden wir kaum Auskunft dazu, nur eben, das man dies berücksichtigen soll/muss.

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